CELOMĚSTSKY ZÁVAZNÁ FORMA NÁVRHU 
NA PRONÁJEM BYTŮ Z NOVÉ VÝSTAVBY A UVOLNĚNÝCH BYTŮ V BYTOVÉM FONDU 
HL.M. PRAHY NESVĚŘENÉM MĚSTSKÝM ČÁSTEM  

Celoměstsky závazná forma návrhu na pronájem bytů 
z nové výstavby a uvolněných bytů v bytovém fondu hl. m. Prahy 
nesvěřeném městským částem ( dále jen návrh).

Cílem standardizace návrhu je sjednocení dosud různých forem návrhů na uzavření nájemní smlouvy k obecnímu bytu s vybraným nájemcem, předkládaných orgánům hl. m. Prahy městskými částmi. Navrhovaná standardizace přinese jednak snížení administrativní pracnosti, jednak snížení rizika nedorozumění mezi pracovníky městské části a hl. města Prahy (v důsledku větší přehlednosti podkladů) a jednak také možnost účinnější kontroly. V některých případech může přispět i ke zkvalitnění vlastního procesu  výběru budoucích nájemců obecních bytů.

Městská část předá návrhy ve schválené standardizované formě a skladbě nejpozději do stanoveného termínu. Nedodržení stanoveného termínu pro předání návrhů nebo neodstranění závažných nedostatků návrhů ve stanoveném termínu může mít za následek jejich vrácení městské části a na základě rozhodnutí rady Zastupitelstva hl. m. Prahy snížení kvóty bytů, která byla městské části původně schválena. Návrhy mohou být vráceny také v případě, kdy příjmy žadatelů budou bez přetížení rozpočtu jejich domácností zjevně nedostačující pro úhradu nákladů na bydlení v bytech dle návrhů.  

Obsah a forma standardizovaného návrhu:

1.	Rozhodnutí městské části o navržení konkrétního žadatele na pronájem obecního bytu podepsané starostou nebo jeho statutárním zástupcem.

2.	Stručné zdůvodnění návrhu, ve kterém je třeba uvést zejména zda se jedná o bytovou tíseň, zdravotní důvody, veřejný zájem, poskytnutí bytové náhrady a pod.

3.	Žadatelem řádně vyplněná a aktualizovaná žádost na standardizovaném formuláři a přílohy k této žádosti. V případě, že se jedná o bytovou náhradu po rozvodu anebo řešení situace po rozvodu, musí být přílohou žádosti kopie rozsudku o rozvodu manželství s vymezením právní moci. V případě, že se jedná o bytovou náhradu poskytovanou na základě rozhodnutí soudu, musí být přílohou žádosti rozsudek o povinnosti vyklidit byt s vyznačením právní moci. Kopie rozsudků musí být ověřeny alespoň pracovištěm příslušné městské části, které návrh administrativně vyřizuje.

4.	V případě, že navržený žadatel vyklidí městské části po pronájmu bytu hl. m. Prahy dosud užívaný obecní byt,  musí být součástí návrhu kopie dohody o zániku nájmu tohoto bytu. V ostatních případech je třeba místo této dohody doložit čestné prohlášení žadatele o nájem bytu, ze kterého bude zřejmé zda uvolní byt soukromého majitele nebo zda k uvolnění dosud užívaného bytu nedojde. Dohoda o zániku nájmu i čestné prohlášení musejí mít celoměstsky standardizovanou formu.      

CELOMĚSTSKÁ RÁMCOVÁ DOPORUČENÍ PRO HOSPODAŘENÍ S OBECNÍM BYTOVÝM FONDEM

O B S A H

1. Celoměstská rámcová doporučení preventivních opatření
    proti nárůstu dluhů na nájemném v obecních bytech

2. Celoměstská rámcová doporučení 
    pro výběr nových nájemců obecních bytů

3. Celoměstská rámcová doporučení 
    k uzavírání nových nájemních vztahů

Celoměstská rámcová doporučení preventivních opatření  proti nárůstu dluhů na nájemném v obecních bytech 

1.	Již při výběru nájemce konkrétního bytu přihlížet mimo jiné také k tomu, zda souhrnný příjem členů domácnosti nájemce bude dostačující pro úhradu nákladů na bydlení, a to i s ohledem na předpokládaný vývoj nákladů na bydlení a na  ostatní nezbytné výdaje domácnosti. Předpokládané náklady na bydlení v pronajímaném bytě by neměly ani ve výhledu do cca pěti let přesáhnout 33% příjmů domácnosti. V případech odůvodněných obav z problémového placení nájemného podmínit uzavření nájemní smlouvy současným uzavřením inominátní smlouvy dle §51 Občanského zákoníku o  kauci - složení jistoty na uznané a prokazatelné pohledávky na nájemném a úhradě za plnění spojená s užíváním bytu ve výši max. šestinásobku měsíčního nájemného a úhrad za služby poskytované spolu s bydlením. (V případě novely Občanského zákoníku postup v záležitosti kauce legislativně upravit.) Za odůvodněné pro požadování kauce lze považovat zejména případy, kdy žadatel o nájem bytu hodlá při nedostačujícím příjmu domácnosti hradit nájemné částečně z úspor nebo podpory poskytované na základě předběžného příslibu příbuznými či známými anebo v případech, kdy žadatel v minulosti neplatil bez dostatečně závažných důvodů řádně nájemné.

2.	Na úplné i částečné neplacení nájemného reagovat vždy prokazatelně a neprodleně, což v daném případě znamená zasláním upomínky doporučeně do vlastních rukou nájemce nejpozději po zjištění, že bez vysvětlení nájemce a dohodě o zjednání nápravy nebylo řádně uhrazeno nájemné již druhý měsíc po sobě. V upomínce m.j. upozornit nájemce na možné důsledky v případě, že dluh včetně poplatku z prodlení ihned neuhradí a napříště nezajistí včasnost úhrad, a současně jej vyzvat  k osobnímu jednání pro případ, že mu brání v řádném placení a uhrazení dlužné částky vážné důvody. 

3.	V případě, že se nájemce dostaví na základě výše uvedeného postupu k osobnímu jednání a  prokáže, že nebyl schopen bez vlastního zavinění nájemné hradit pouze krátkodobě, uzavřít s ním dohodu o splacení dlužné částky tak, aby doba splácení nepřesáhla 1 rok. Jestliže nájemce na tomto nebo dalším jednání však prohlásí, že není schopen nájemné dlouhodobě hradit, závisí další postup na tom, kdo a s jakou kompetencí ze strany pronajímatele záležitost vyřizuje. Pokud  záležitost vyřizuje správní firma nebo správce na základě mandátní smlouvy v níž na ně není delegováno dispoziční právo při pronajmu bytů, pořídí z tohoto jednání zápis a vyzvou nájemce k neprodlenému jednání s vlastníkem nebo jím zmocněným orgánem. Vlastníka nebo jím zmocněný orgán neprodleně informují kopií zápisu z jednání.

4.	Jestliže záležitost vyřizuje vlastník nebo jím ve věci dispozice s nájmem předmětného bytu pověřený orgán nebo správce bytu, může nájemci doporučit výměnu bytu za méně nákladný, anebo mu v případě, že taková možnost existuje, nabídnout nájem jiného, přiměřeně levnějšího bytu. K doporučení výměny bytu mu případně poskytnout seznam zájemců o takovou výměnu z řad nájemců obecních bytů, včetně těch, kteří jsou ochotni v případě dluhu tento na základě výměny převzít formou přístupu k předmětné pohledávce. Nájemce v odůvodněných případech motivovat k rychlému řešení situace např. podmíněným prominutím poplatku z prodlení. O každém takovém jednání pořídit vždy zápis.

5.	V případě, že nájemce na písemné upozornění nereaguje, provést neprodleně místní šetření s cílem zjistit zda nájemce byt užívá, případně zda mu v jeho užívání anebo v reakci na upomínku brání závažné okolnosti (např. dlouhodobý pobyt v nemocnici apod.) Jestliže šetření provádí správní firma, nebo správce nemající dispoziční právo k bytu, vyrozumí o výsledku šetření neprodleně vlastníka bytu nebo jím pověřený orgán. Pokud nájemci nebrání v placení nájemného závažné okolnosti a nájemné nebude uhrazeno ani na základě výše uvedeného upozornění a postupu a nájemce se do stanovené lhůty k osobnímu jednání bez závažných důvodů a omluvy nedostaví, řešit případ neprodleně výpovědí nájmu bytu současně s žádostí o přivolení soudu k této výpovědi a soudním vymáháním dluhu. Jednotlivé kroky provede neprodleně ten, kdo je k nim v daném případě kompetentní. V exemplárních případech zveřejňovat zákonným způsobem jména neplatičů a informace o účinném postupu proti nim.

6.	V komplikovanějších případech, kdy neplatič nájemného a služeb spojených s užíváním bytu uvádí jako důvod neplacení nedostatečný příjem domácnosti, je třeba jeho případ řešit ve spolupráci s příslušným sociálním odborem. Jestliže bude zjištěno, že neplatič je příjemcem dávek sociální péče vyplácených z titulu nedostatečného příjmu, které jsou určeny na úhradu nákladů spojených s bydlením, může příslušný referát okresního úřadu (referát sociálních věcí v jehož rámci je útvar státní sociální podpory začleněn) ustanovit pro příjem předmětné sociální dávky zvláštního příjemce. Ustanovení zvláštního příjemce je možné podle § 102 zákona č. 100/1988 Sb., o sociálním zabezpečení, ve znění pozdějších předpisů a podle § 53 zákona č. 114/1988 Sb., o působnosti orgánů České republiky v sociálním zabezpečení, ve znění pozdějších předpisů. Zvláštním příjemcem může být fyzická i právnická osoba, kterou bude zpravidla věřitel nebo jím pověřený správce domu. Zvláštní příjemce je povinen použít dávku ve prospěch oprávněné osoby pro účel, k němuž byla určena. Použití této dávky na nedoplatek na nájemném a na službách souvisejících s užíváním bytu umožňuje ustanovení     § 59 odst. 4 zákona č. 117/1995 Sb., o státní sociální podpoře, ve znění pozdějších předpisů.  

7.	Pro zajištění realizace výše uvedeného postupu je třeba:

•	Vymezit jednoznačně kompetence a odpovědnost mezi vlastníkem a jeho orgány a správními firmami či správci.

•	Do mandátních smluv se správci doplnit i povinnost dodržovat v rozsahu kompetencí výše uvedené postupy.

•	Postupně vytvořit alespoň minimální dispoziční rezervu skromných a provozně levných malometrážních bytů (v úrovni I. nebo II. Kategorie) anebo samostatných malometrážních místností se základním vybavením (např. místnost s možností regulace odběru tepla a TÚV, vybavená elektrickým dvouvařičem, + WC s umyvadlem, celková plocha cca 20 m2) ve vhodném ubytovacím zařízení, využitelných zejména pro případy řešené dohodou.

•	Postupně připravit danému účelu přiměřená ubytovací zařízení (samostatné malometrážní místnosti se společným příslušenstvím)  pro realizaci soudních rozhodnutí umožňujících vystěhování notorických neplatičů do jakýchkoli náhradních bytů nebo při poskytnutí náhradního ubytování.
•	Postupně připravit danému účelu přiměřená ubytovací zařízení pro ubytování neplatičů nájemného, kteří jsou současně “sociálně nepřizpůsobivými občany”, v případech, kdy je na základě rozhodnutí soudu třeba poskytnout jakýkoliv náhradní byt či náhradní ubytování (jednotlivé samostatně stojící malé objekty na okraji města). 

•	Pro ty nájemce, kteří zvolí cestu výměnou bytu za úspornější byt s jiným nájemcem, postupně připravit pro urychlení procesu registr zájemců o kvalitnější a nákladnější bydlení, sestavený z řad nájemců úsporných obecních bytů, včetně těch, kteří jsou ochotni v případě dluhu tento na základě výměny převzít formou přístupu k předmětné pohledávce.

8.	V případech, kdy již dříve došlo ke vzniku vysokých dluhů na nájemném a existuje vůle nájemce tyto dluhy uhradit a byt dále užívat je vhodné napomoci nájemci při úhradě dluhu následujícími způsoby:

•	Úpravou splátkového kalendáře dle možností nájemce na dobu až 18 měsíců, výjimečně se souhlasem příslušného zastupitelstva až na dobu tří let.

•	Odkladem splácení poplatku z prodlení v případech, kdy nájemce uhradil dlužné nájemné půjčkou u peněžního ústavu na dobu splácení půjčky, nejdéle však na dobu dvou let. 

•	V odůvodněných případech, kdy došlo k neplacení nájemného z důvodu prokazatelné a nájemcem částečně nezaviněné finanční tísně, snížením poplatku z prodlení až na 50% (v případě, že to zákon vzhledem k výši částky vyžaduje, se souhlasem příslušného zastupitelstva).

•	V odůvodněných případech, kdy došlo k neplacení nájemného z důvodu prokazatelné a nájemcem přímo nezaviněné finanční tísně, snížením poplatku z prodlení až na úroveň průměrného úroku z prodlení ve výši dvojnásobku diskontní sazby stanovené Českou národní bankou (v případě, že to zákon vzhledem k výši částky vyžaduje, se souhlasem příslušného zastupitelstva).

•	V odůvodněných případech kombinací předchozích opatření. 

9.	Výše uvedené rámcové postupy široce zveřejnit a důsledně uplatňovat. Rovněž iniciovat legislativní změny, které by posílily ochranu práv majitele domu v případech neplacení nájemného a zjednodušením procesního postupu umožnily rozsah neplacení výrazně omezit a urychlit uvolňování bytů užívaných neplatiči.

Celoměstská rámcová doporučení 
pro výběr nových nájemců obecních bytů

Výběr nových nájemců bytů v obecních domech provádět důsledně v souladu s dlouhodobými cíli celoměstské bytové politiky při zohledňování specifické situace v oblasti bydlení na území příslušné městské částí hl. m. Prahy. To znamená pronajímat přiměřené obecní byty především žadatelům, jimž sociální situace nebo zdravotní stav dlouhodobě neumožňuje řešení potřeby bydlení jiným způsobem než pronájmem obecního bytu v Praze, žadatelům vykonávajícím v rámci svých pracovních povinností činnosti nezbytné pro zabezpečení základních potřeb a funkcí města jako celku nebo městské části (“veřejný zájem”) a dále občanům, jimž je třeba poskytnout bytovou náhradu v rámci povinnosti města jako obce anebo v důsledku realizace rozvojových programů města případně městské části. Při výběru nájemců obecních bytů brát v úvahu vedle naléhavosti jejich potřeby bydlení i okolnosti vzniku bytové tísně v níž se nacházejí a míru jejich zodpovědnosti při řešení své bytové situace.. Přihlíženo by mělo být rovněž k  pracovnímu uplatnění žadatele a členů jeho domácnosti nebo naopak k jejich dlouhodobému pracovnímu neuplatnění v hl. m. Praze. 

Pro zdokonalení postupu při výběru nových nájemců obecních bytů z řad žadatelů a pro možnost zodpovědného posouzení podaných žádostí využívat ve všech relevantních případech standardizovaných formulářů žádosti o pronájem bytů v majetku hl. m. Prahy nesvěřeného městským částem anebo jinou vhodnou formou zjišťovat dosud často nezjišťované skutečnosti důležité pro výběr nájemce. Těmi jsou zejména vlastnictví nemovitého majetku, zaměstnání a průměrný měsíční příjem žadatele a členů jeho budoucí domácnosti (pokud je žadatel ochoten tyto informace dobrovolně ve vlastním zájmu  uvést, aby k nim mohlo být přihlédnuto). Z údajů o bytových poměrech žadatele by mělo být zřejmé, zda jeho bytová tíseň je dlouhodobá a nebyla krátkodobě účelově vytvořena anebo zvětšena. Žadatel by měl také vždy být upozorněn na následky uvedení nepravdivých informací nebo zatajení skutečností důležitých pro rozhodování o pronájmu bytu a měl by potvrdit pravdivost a úplnost uvedených informací formou čestného prohlášení, které by měly podepsat i všichni dospělí členové jeho budoucí domácnosti. V souvislosti s pronájmem obecního bytu lze rovněž doporučit využívání dalších standardizovaných formulářů, kterými jsou “Dohoda o zániku nájmu bytu” a “Čestné prohlášení žadatele o nájem bytu”.

Povinnost vést evidenci žádostí o pronájem obecního bytu není legislativně zakotvena. Pro lepší posouzení bytové situace žadatelů je však vhodné vést v evidenci alespoň odůvodněné žádosti, u nichž lze předpokládat kladné vyřízení do 5 let. 

Při pronajímání konkrétního obecního bytu, a to jak uvolněného, tak z nové výstavby, je nutné přihlížet rovněž ke složení a specifickým  potřebám domácnosti žadatele o pronájem a také zodpovědně zvažovat, zda příjmy domácnosti budoucího nájemce (ců) budou dostačující pro úhradu nájemného a služeb bez přetížení rodinného rozpočtu této domácnosti. Vzhledem k sociálnímu složení žadatelů o pronájem obecního bytu, kteří dosud nájemci bytu nejsou, je potřebné v mnohem větší míře než dosud nabízet nájem kvalitnějších bytů za vyšší věcně usměrňované nebo smluvní nájemné i stávajícím solventnějším nájemcům menších nebo méně kvalitních obecních bytů, kteří mají zájem o kvalitnější bydlení, ale finanční situace jim neumožňuje řešit svoji potřebu bydlení pronájmem bytu za tržní nájemné nebo vlastnickým bydlením. Tito zájemci by na základě pronájmu nového kvalitnějšího obecního bytu uvolnili dosud užívaný plošně menší anebo méně kvalitní obecní byt s nižším nájemným. Ten by mohl být potom pronajat sociálně slabšímu nebo ekonomicky nestabilizovanému nájemci. Podmínkou pro realizaci uvedeného postupu je však kromě jeho schválení také jeho dostatečné zveřejnění a zavedení evidence žádostí současných nájemců malometrážních a méně kvalitních obecních bytů o pronájem většího nebo kvalitnějšího bytu. U bytů z nové výstavby je využití věcně usměrňovaného nájemného někdy komplikováno obtížností vyčíslení přesných nákladů na výstavbu z důvodu jejího zahájení před více lety a změn prováděných v jejím průběhu. Využití věcně usměrňovaného nájemného a smluvního nájemného u obecních bytů předpokládá rovněž zpracování a přijetí prováděcích pravidel. I při překonání uvedených obtíží a splnění  uvedených podmínek je však nutné v konkrétní situaci zvážit, zda není vhodné, s ohledem na termín reálného využití opatření a dosažitelný efekt, počkat na zavedení připravovaného nového systému stanovení nájemného od 1.1.2002, a do té doby provést pouze komplexní a kvalitní přípravu navrhovaných opatření.

“Vydražování” nájmu  úsporných obecních bytů vhodných pro sociální bydlení v situaci, kdy počet těchto bytů nedostačuje k řešení odůvodněných žádostí o takovéto bydlení, je z hlediska  vystupování obce vůči občanům nevhodné. “Vydražování” nájmu lze považovat za odůvodněné a lze je doporučit pouze u “nadstandardních” obecních bytů (například vzhledem k mimořádné atraktivitě místa, kvalitě budovy, velkým plochám obytných místností a příslušenství, bohatému vybavení apod.), při jejichž pronájmu není důvod uplatňovat sociální hledisko. Za specifických podmínek lze způsob “vydražování” nájmu využít také u bytů a prostor, jejichž úprava pro bydlení by vyžadovala značné náklady (např. rekonstrukce, půdní vestavby a pod.). I při vydražování nájmu těchto bytů by měla být samozřejmou podmínkou potřebnost bydlení. Vedle běžně užívaného “jednokolového” výběrového řízení je možno zvláště u bytů méně “nadstandardních” využít kombinovaného “dvoukolového” výběrového řízení. Jeho princip spočívá v tom, že žadatel v první obálce zašle vyplněnou žádost o obecní byt a ve druhé obálce nabídne výši nájemného. V prvním kole jsou vybráni žadatelé s prokazatelnou potřebou bydlení, jimž je vhodné pronajmout obecní byt, a ve druhém kole ti z nich, kteří nabídnou nejvyšší nájemné. Tento systém je možno upravit i pro výběr nájemců, kteří by po pronájmu kvalitnějšího obecního bytu uvolnili dosud užívaný menší nebo méně kvalitní obecní byt (nabídka uvolněného bytu by byla posuzována v prvním kole). 

Při výběru nájemců bytů v domech pro seniory by mělo být vycházeno zejména ze zdravotního stavu a rodinných poměrů žadatele a ze stanoviska ve věci příslušného sociálního odboru.  Upřednostňováni by měli být osamělí žadatelé, kteří uvolní dosud užívaný obecní byt před těmi, u kterých po té, co dosud užívaný byt opustí, přejde jeho nájem na jinou osobu (např. vnuka, neteř apod.). U zařízení, která poskytují vyšší kvalitu bydlení a individuálně placené služby je třeba přihlížet i k finančním možnostem žadatele. 

Celoměstská rámcová doporučení 
k uzavírání nových nájemních vztahů 

Nové nájemní smlouvy na dobu neurčitou uzavírat pouze v případech poskytování bytových náhrad, přechodů nájmu, výměn bytů  a v situacích, kdy nový nájemce uvolní dosud užívaný obecní byt, a to za předpokladu, že výchozím  stavem pro všechny uvedené dispozice jsou pronájmy bytů na dobu neurčitou. Přesto, že u výměn bytů není taková povinnost v legislativě jednoznačně zakotvena, doporučuje se tuto zásadu až na zcela mimořádné případy (např. notorický neplatič nájemného nebo sociálně nepřizpůsobivý občan v případech, kdy souhlas vlastníka bytu byl nahrazen rozhodnutím soudu) dodržovat. Ve zmíněných mimořádných případech je odůvodnitelné trvání nájemního vztahu vázat vhodným způsobem na dodržování ustanovení nájemní smlouvy.  

 Ve výše neuvedených ostatních případech se doporučuje uzavírat nové nájemní smlouvy na dobu určitou. Tam, kde je to žádoucí z důvodu posílení jistoty bydlení nájemce (dosud uzavírán nájem na dobu neurčitou), je možno závazek pronajímatele na prodlužování nájemního vztahu zakotvit vhodným způsobem (např. jako zvláštní ujednání) přímo do nájemní smlouvy na dobu určitou. Tento způsob řešení je jednoduchý, ale má podle použité varianty určité nevýhody, se kterými je třeba počítat. Při variantě, kdy se pronajímatel s nájemcem dohodli, že bude-li nájemce dodržovat veškeré povinnosti, které pro něj vyplývají z právních předpisů, bude plnit ujednání obsažená v nájemní smlouvě včetně jejích příloh a užívat pronajatý byt i po uplynutí sjednané určité nájemní doby, tak nepodá  pronajímatel  návrh  na vyklizení  bytu a nájemní  smlouva se v dohodnutém období bude obnovovat vždy na jeden rok za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně, existuje riziko, že by soud mohl tuto smlouvu považovat za smlouvu na dobu neurčitou v případě, že by nebylo jednoznačně zřejmé, kdy nájemní vztah založený touto smlouvou skončí. Takové řešení je proto určitým způsobem limitováno, a při formulaci ujednání v nájemní smlouvě musí být postupováno z právního hlediska velmi obezřetně. Při variantě, kdy se pronajímatel s nájemcem dohodli, že bude-li nájemce dodržovat veškeré povinnosti, které pro něj vyplývají z právních předpisů, bude plnit ujednání obsažená v nájemní smlouvě včetně jejích příloh, tak bude formou dodatku nájemní smlouvy prodloužen nájemní vztah o další období, vznikají administrativní vícepráce se sledováním termínů a s uzavíráním dodatků smluv. Tato varianta je vhodná pro dobu určitou v délce alespoň tří let anebo pro případy, kdy se po nájmu na dobu určitou uzavírá nájemní smlouva na dobu neurčitou. Pro případy, kdy má pronajímatel v úmyslu vázat prodloužení nájemního vztahu ještě na další specifické skutečnosti a podmínky, je vhodnější uzavřít současně s nájemní smlouvou na dobu určitou smlouvu o budoucím prodloužení nájemního vztahu na další období, a to za předpokladu plnění všech ustanovení nájemní smlouvy a podmínek uvedených ve smlouvě o budoucím prodloužení nájemního vztahu (např. trvání určitých okolností, za kterých byl byt pronajat apod). Tato smlouva o budoucí nájemní smlouvě může obsahovat i dohodu o budoucím pronájmu jiného obecního bytu v případě změny ve smlouvě specifikovaných okolností, k nimž může v době pronájmu dojít. 

Způsoby popsanými v předchozím odstavci budou pro řádné nájemce zachovány téměř stejné základní podmínky a jistoty jako při uzavření nájemní smlouvy na dobu neurčitou, avšak nájemcům nedodržujícím ustanovení nájemní smlouvy nájem uplynutím doby určité skončí. Tím bude posílena ochrana práv města jako majitele obecních bytů, zejména v oblasti vymožitelnosti plnění ustanovení nájemních smluv. Zvýší se rovněž možnosti pro lepší využívání bytového fondu. 

Při pronajímání tzv. “startovních bytů”, které je možno obecně charakterizovat jako úsporné menší byty v nepříliš atraktivních lokalitách, jež pro některé nevýhody (např. nedobré dispoziční řešení, vyšší patro anebo podkroví bez výtahu, špatnou dopravní obslužnost apod.) jsou neatraktivní z hlediska dlouhodobého bydlení, uzavírat nájemní smlouvy na dobu určitou spolu se smlouvami o budoucím prodloužení nájemního vztahu, v nichž budou specifikovány podmínky pro jeho prodloužení. Při pronajímání těchto bytů by měla platit zásada, že nájem by měl trvat jen po dobu, kdy nájemce nemá možnost řešit svoji bytovou situaci jiným způsobem, nejdéle však do doby 10-ti let.  V uzavíraných  smlouvách může být zakotven i zvláštní režim stanovení a závěrečného vyúčtování nájemného, motivující nájemce k řešení své bytové potřeby jiným způsobem než pronájmem obecního bytu. (Např. mu bude u nově postaveného nebo rekonstruovaného bytu stanoveno věcně usměrňované základní nájemné dle § 6 vyhlášky 176/1993 Sb., ve znění pozdějších předpisů, ve výši odpovídající dvojnásobku nájemného regulovaného dle § 5a téže vyhlášky, a po skončení nájmu a předání vyklizeného bytu mu bude vyplacena částka odpovídající polovině základního nájemného uhrazeného za celou dobu pronájmu.) 

Uzavírání výše uvedených smluv vyžaduje, aby byly kvalitně zpracovány jak po věcné, tak po právní stránce a byly přehledně uspořádané. Měly by vedle základních zákonem předepsaných ustanovení obsahovat další vzájemné závazky a dohody smluvních stran a odkazy na obecná zákonná ustanovení, která je třeba dodržovat spolu s ustanoveními dohodnutými. Doplňující smluvní ujednání je vhodné zapracovat do “Pravidel pro užívání bytu a společných prostor domu” (dříve domovní řád), která pak musí být nedílnou součástí nájemní smlouvy. V těchto “Pravidlech ...” může být pro zajištění základní informovanosti nájemců zahrnut i přehled nejdůležitějších práv a povinností pronajímatele a nájemců vyplývajících ze zákonných ustanovení. Při předání pronajatého bytu nájemci se stejně jako při jeho zpětném převzetí doporučuje protokolární forma. Zakotvení protokolu o  předání bytu jako nedílné součásti nájemní smlouvy je nutné tam, kde byt nelze v nájemní smlouvě plně vyčerpávajícím způsobem popsat z důvodu velkého rozsahu zastoupení pronajímatele pověřeným správcem. V případech, kdy je byt spravován správcem, je třeba buď v nájemní smlouvě nebo její příloze specifikovat rozsah práv a povinností, k nimž je správce pronajímatelem pověřen. Jestli-že je byt v nájemní smlouvě specifikován dostatečně podrobně, může být protokol o předání bytu přílohou nájemní smlouvy. Přílohou nebo nedílnou součástí nájemní smlouvy může být i evidenční list bytu.  Je však třeba zvážit, do jaké míry je to vzhledem k jeho změnám a konkrétnímu způsobu správy domu vhodné. Rozhodnutí o tom zda je vhodné, aby byl evidenční list nedílnou součástí nájemní smlouvy může být v budoucnu ovlivněno zavedením nového systému stanovení základního nájemného. 

Pracovní návrh základního variantního vzoru pro sepsání nájemních smluv a příklady řešení nových typů nájemních smluv jsou přílohou těchto rámcových doporučení. 

Pravidla pro užívání bytu a společných částí a zařízení domu 
ve vlastnictví hl. m. Prahy (domovní řád)

I. 	Užívání bytu

1. 	Pronajímatel je povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. 
2. 	Pronajímatel je povinen zajišťovat plnění jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno (dále jen služby).
3. 	Nájemce bytu a osoby, které s ním žijí ve společné domácnosti, mají vedle práva užívat byt vč. jeho příslušenství a součástí i právo užívat společné prostory a zařízení domu. S těmito právy je spojeno rovněž právo požívat služby spojené s užíváním bytu.
4. 	Nájemce je povinen užívat byt vč. jeho příslušenství a součástí a společné prostory domu vč. jejich příslušenství, zařízení a součásti řádně podle jejich určení, řádně užívat služby spojené s užíváním bytu a společných částí domu a řádně pečovat o to, aby na majetku pronajímatele nevznikla škoda. 
5. 	Nájemce je povinen nedopouštět se jednání porušující dobré mravy v domě, zejména dodržovat klid a pořádek a vyvarovat se jednání, které by bránilo nerušenému výkonu práv spojených s užíváním bytu ostatních nájemcům bytů v domě.
6. 	Nájemce bytu nesmí provádět stavební úpravy ani jiné podstatné změny v bytě bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele, a to ani na svůj náklad. Je-li podle zvláštních předpisů k takové úpravě nebo změně třeba souhlas příslušného orgánu nebo právnické osoby, musí si též vyžádat jejich souhlas. Jde zejména o zavádění nebo změnu vodovodního, elektrického, plynového i jiného vedení, vysekávání otvorů, zazdívání nebo prorážení oken, zasklívání balkonů a lodžií, přemisťování dveří, odstraňování nebo zřizování příček a pod. Pronajímatel může žádat, aby věci upravené bez jeho souhlasu byly uvedeny ve stanovené lhůtě do původního stavu. Nájemce bytu odpovídá za případnou škodu, která vznikne neodborným provedením změn a úprav. Zřízení a připojení odběrního elektrického zařízení a připojení odběrního plynového zařízení je nájemce povinen předem projednat s příslušným energetickým nebo plynárenským podnikem. Souhlasu pronajímatele v tomto případě je třeba jen tehdy, jestliže v domovním objektu není ještě elektřina nebo plyn odebírán ani jedním oprávněným nájemcem. Zřizovat rozhlasové a televizní antény (včetně satelitních) a umisťovat reklamní či firemní štíty a poutače na střechách, balkonech nebo fasádě může nájemce jen po předchozím projednání s pronajímatelem, a to postupem s ním dohodnutým.
7. 	Pronajímatel je oprávněn provádět stavební úpravy bytu a jiné podstatné změny v bytě pouze se souhlasem nájemce. Tento souhlas lze odepřít jen z vážných důvodů. Provádí-li pronajímatel takové úpravy na příkaz příslušného orgánu státní správy, je nájemce povinen jejich provedení umožnit; jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla. 
8. 	Nájemce je povinen na základě žádosti pronajímatele bezodkladně zpřístupnit byt za účelem realizace oprav nebo údržbových či rekonstrukčních prací a učinit taková opatření, aby v případě naprosté nutnosti (např. při poruše vodovodního nebo plynového potrubí nebo elektrického vedení, při požáru, povodni nebo jiné živelné pohromě) mohl být zejména při jeho delší nepřítomnosti rychle vyrozuměn tak, aby mohl v nejkratší době zařídit zpřístupnění bytu.
9. 	Hodlá-li nájemce užívat část bytu pro účely podnikání, je povinen k tomu předem písemně požádat pronajímatele o souhlas. Pronajímatel může vázat udělení požadovaného souhlasu na splnění určitých podmínek. Tento souhlas pronajímatele nenahrazuje souhlas, který se vyžaduje k umístění provozovny nebo její části dle příslušných právních předpisů.
10. 	Pronajatý byt nebo jeho část může nájemce přenechat jinému do podnájmu jen s předchozím písemným souhlasem pronajímatele, jinak je smlouva o podnájmu neplatná. 
11. 	Ustanovení předchozích odstavců se týkají i všech spolubydlících osob, které odvozují své právo v bytě bydlet od práv nájemce. Za plnění povinností vyplývajících ze smlouvy o nájmu, odpovídá vůči pronajímateli nájemce jak za sebe, tak i za ně.
12. 	Pronajímání bytu nebo jeho částí nájemcem a vykonávání podnikatelské činnosti nájemce v bytě bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele jsou hrubým porušením povinností nájemce vyplývajících z nájmu bytu.

II. 	Udržovací povinnosti pronajímatele

1. 	Pronajímatel je povinen provádět na své náklady řádnou údržbu a potřebné opravy. Není však povinen provádět údržbu a opravy, jejichž potřeba vznikla z příčin, za něž odpovídá nájemce bytu.
2. 	Nesplní-li pronajímatel svoji povinnost odstranit závady bránící řádnému užívání bytu, nebo jimiž je výkon práva nájemce ohrožen, má nájemce právo po předchozím písemném upozornění pronajímatele závady odstranit v nezbytné míře a požadovat od něj náhradu účelně vynaložených nákladů. Právo na náhradu musí uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu. Právo zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad. Nájemce má právo na přiměřenou slevu z nájemného, pokud pronajímatel přes jeho upozornění neodstraní v bytě nebo v domě závadu, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje jejich užívání. Právo na přiměřenou slevu z nájemného má nájemce i tehdy, jestliže nebyla poskytována plnění spojená s nájmem, nebo byla poskytována vadně, a jestliže se v důsledku toho užívání bytu zhoršilo. Stejné právo má nájemce, jestliže stavebními úpravami v domě se podstatně nebo po delší dobu zhorší podmínky užívání bytu nebo domu. Nájemce má právo na přiměřenou slevu z úhrady za plnění spojená s nájmem, pokud je pronajímatel řádně a včas neposkytuje. Právo na slevu je třeba u pronajímatele uplatnit bez zbytečného odkladu; právo zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad.

III. 	Udržovací povinnosti nájemce bytu

1. 	Nájemci bytů jsou povinni zajišťovat na své náklady řádné a včasné provádění drobných oprav v bytě a všechny práce spojené s obvyklým udržováním bytu, jeho příslušenství a vybavení.
2. 	Nájemci bytů nejsou povinni hradit drobné opravy a obvyklé udržovací práce, jestliže jejich potřeba vznikla před převzetím bytu. Pokud byl byt již užíván, je tyto opravy a obvyklé udržovací práce povinen provést nebo uhradit předchozí nájemce bytu.
3. 	Drobnými opravami souvisejícími s užíváním bytu jsou opravy bytu, jeho příslušenství a vybavení, včetně výměny drobných součástek jednotlivých předmětů zařízení nebo vybavení bytu, uvedené v příloze k nařízení vlády č. 258/1995 Sb. anebo u nichž náklad na jednu opravu nepřevyšuje 300,-Kč.
4. 	Nájemce bytu je povinen na své náklady odstranit závady a poškození, které způsobil v bytě nebo domě sám, nebo jež způsobily osoby, které s ním bydlí anebo tyto škody pronajímateli v plné výši uhradit.
5. 	Nájemce bytu je povinen oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli potřebu těch oprav v bytě, které má nést pronajímatel a umožnit jejich provedení, jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla.
6. 	Nepostará-li se nájemce o včasné provedení drobných oprav a běžnou údržbu bytu, má pronajímatel právo tak učinit po předchozím upozornění nájemce na svůj náklad sám a požadovat od něj náhradu.

IV. 	Užívání společných prostor a zařízení

1. 	Umísťování jakýchkoliv předmětů nepatřících k vybavení domu ve společných prostorách není dovoleno. Dětské kočárky lze umisťovat pouze v prostoru vyhrazeném pronajímatelem. 
2. 	Ve výtahu, kočárkárně, sušárně prádla a sklepě není dovoleno kouřit.
3. 	Smetí a odpadky se vysypávají pouze do nádob k tomu určených a takovým způsobem, aby byla zachována co největší čistota. Systém sběru, třídění, využívání a zneškodňování komunálního odpadu určuje vyhl. č. 15/1998 Sb. hl. m. Prahy.

V. 	Zajištění pořádku a čistoty v domě

1. 	Pronajímatel je povinen zajistit pořádek a čistotu ve společných prostorách domu a na přilehlých nemovitostech. Pokud se s nájemci nedohodne jinak, zajišťuje zejména:
•	mytí a stírání schodů a chodeb, udržování čistoty ve společných prostorách a ve sklepě, čištění schodišťových oken, zábradlí, osvětlovacích zařízení, vchodových dveří, výtahové šachty a kabiny, průjezdů;
•	osvětlování schodiště, chodeb a jiných obecně přístupných prostorů v domě;
•	dohlížení na společná zařízení domu;
•	dozor nad prováděním řemeslných a jiných prací objednaných pronajímatelem;
•	plnění povinností uložených pronajímateli (vlastníkovi) obecně závaznými právními předpisy anebo příslušnými orgány státní správy;
•	čištění chodníků přilehlých k nemovitosti, cest vedoucích od ulice ke vchodu do domu a ke společným prostorám a zařízením domu, odstraňování sněhu a náledí a posypávání zdrsňujícím materiálem (nikoliv solí, škvárou  vyhl. č. 8/90 Sb. NVP)
2. 	Schody a chodby je nutno mýt podle potřeby, nejméně však jednou za 14 dní; dvakrát týdně je vlhkým hadrem stírat a čistit zábradlí (popřípadě výtahové kabiny); jednou za 14 dní čistit schody do sklepů, volné prostory ve sklepě; alespoň jednou za čtvrt roku čistit schodištní okna, osvětlovací tělesa (popř. výtahové šachty) a ostatní společné prostory, příslušenství a zařízení.
3. 	O pořádek a čistotu ve společných prostorách, které smluvně společně užívají jen někteří nájemci, starají se tito nájemci. Způsobí-li mimořádné znečištění společných prostor nebo chodníku nájemce bytu, jiná zjištěná osoba, nebo jimi chované zvíře, jsou povinni znečištění neprodleně odstranit, jinak bude odstraněno na jejich náklad.

VI. 	Informační zařízení v domě

1. 	Vývěsky, nápisy a jiná informační zařízení (např. reklamy) mohou být umístěny na domech a v domě jen s předchozím souhlasem pronajímatele; tento souhlas nenahrazuje povolení příslušného orgánu státní správy, je-li ho třeba.
2. 	Jakmile právo na umístění informačního zařízení zanikne, odstraní jeho dosavadní uživatel toto zařízení a uvede svým nákladem vše do původního stavu.
3. 	Pronajímatel je povinen každý objekt označit orientačním číslem. Rovněž je povinen označit každé podlaží a umístit blízko domovního vchodu na dobře viditelném místě orientační tabuli s uvedením jednotlivých bytů a nebytových místností (včetně garáží) a jmen nájemců, označení pronajímatele (správy domu) a jeho adresy, adresu a telefon firmy zajišťující 24- hodinový servis výtahu, jména osoby (osob) provádějících úklid domu a přilehlých nemovitostí a čištění chodníků. Je také povinen vyznačit zákaz kouření ve výtahu, kočárkárně, sklepě a sušárně prádla.
4. 	Nájemci bytů a nebytových místností jsou povinni v blízkosti zvonku do bytu vyznačit své jméno i jména těch, s nimiž nájemce uzavřel platnou podnájemní smlouvu. Zvonkové tablo u vchodu do domu je předmětem údržby pronajímatele, označení přísl. zvonku je povinností nájemce.
5. 	Uživatelé garáží a jiných nebytových prostor jsou z požárních důvodů povinni opatřit vjezdy a vchody údajem o svém jménu a bydlišti a údajem, kde jsou uloženy klíče, případně uvést i telefon.
6. 	Pronajimatel umístí na viditelném místě veřejnou tabuli na které budou nájemci informováni o spojení na správce, policii, hasiče, lékaře, úklid, havarijní poruchovou službu plynu, elektro, vodovodu. Pronajímatel je také povinen na této tabuli uveřejňovat všechna důležitá oznámení o opatřeních týkajících se údržby a užívání bytů, společných prostorů a zařízení domu. O veřejnou tabuli pečuje pověřený pracovník pronajímatele.

VII. 	Ostatní zařízení v domě

1. 	K hlavním uzávěrům vody a plynu, kanalizačním čistícím vstupům a jiným podobným zařízením, pokud jsou ve společných prostorách, musí být vždy zajištěn volný přístup. Jsou-li tato zařízení v místnostech nájemce, musí být učiněna taková opatření, aby k nim byl přístup v případě nutnosti i za nepřítomnosti nájemce.
2. 	Osoba, která uzavřela domovní uzávěry vody, plynu a pod., musí zajistit, aby jejich uzavření a opětné otevření bylo všem uživatelům bytů včas oznámeno.

VIII. 	Klíče a jejich užívání

1. 	Každý nájemce má právo na dva klíče od hlavních vstupních dveří do domu a do bytu, případně od výtahu, a na jeden klíč ke každým dveřím v bytě. Další klíče od domu, bytu a popř. od výtahu si nájemce může opatřit s vědomím pronajímatele na svůj náklad.
2. 	Ten, kdo má domovní klíč, je povinen v době, kdy má být dům uzavřen, za sebou zamknout.
3. 	Klíče, od uzamykatelných společných prostor v domě, od místností, kde jsou domovní uzávěry vodovodu a plynovou a od strojovny výtahu jsou uloženy na místě k tomu určeném. Místo, kde jsou klíče uloženy a jméno osoby odpovědné za uložení klíčů, musí být uvedeno na orientační nebo veřejné tabuli.
4. 	Nájemce bytu je povinen po zániku nájmu odevzdat pronajímateli všechny klíče, které má k zámkům v domě, bez náhrady.

IX. 	Otevírání a zavírání domu

1. 	Dům je otevřen od 1. dubna do 30. září od 5 do 22 hodin; v době od 1. října do 31. března od 6 do 21 hodin. Po dohodě pronajímatele s nejméně dvěma třetinami nájemců bytů je přípustné, aby dům byl uzavřen trvale, vedou-li od domovních dveří zvonky do bytů všech nájemců a nebrání-li trvalé uzavření domu poště nebo jiným orgánům při výkonu jejich povinností. V době, kdy má být dům uzavřen, musí být uzavřeny všechny vchody.
2. 	Pronajímatel je povinen zajistit, aby byl na požádání umožněn oprávněným osobám přístup do domu i v době, kdy je dům uzavřen. Na domovních dveřích nebo v jejich blízkosti je třeba vhodně označit, jak je přístup do domu zajištěn.

X. 	Osvětlení domu

1. 	Pronajímatel je povinen zajistit hospodárné osvětlení všech vchodů, schodů a veřejně přístupných chodeb v domě a také přístupů k domu, pokud je to nezbytné, a to podle potřeby tak, aby byla zajištěna bezpečnost osob.
2. 	V případě poruchy v dodávce nebo rozvodu elektrického proudu se pronajímatel postará neprodleně o nouzové osvětlení chodeb, schodů a vchodu do domu.

XI. 	Praní prádla

1. 	Společnou prádelnu užívají nájemci podle pořadí stanoveného vzájemnou dohodou. Nedojde-li k dohodě, stanoví pořadí pronajímatel. Určené pořadí se případně v domě zveřejní a nájemci jsou povinni se jím řídit.
2. 	V době nočního klidu není dovoleno používat domovních prádelen. To se též týká praček pro domácnost, které navíc musí být podloženy a umístěny tak, aby působily pokud možno nejmenší hluk.
3. 	Se zařízením prádelny je nutno zacházet s největší šetrností. Odtok splašků se nesmí urychlovat vyjmutím ochranné mřížky a nádobky z prádelní výpusti. Větrání prádelny do vnitřních prostor domu je nepřípustné. Uživatelé jsou povinni udržovat v prádelně pořádek a čistotu.
4. 	V prádelně a v bytech je povoleno prát jen prádlo nájemce a příslušníků jeho domácnosti. Prádlo nemocných nakažlivou chorobou se smí prát ve společné prádelně jen po jeho předchozí desinfekci podle pokynů ošetřujícího lékaře. Ve sporných případech rozhoduje obvodní hygienik.

XII. 	Sušárny prádla

1. 	V sušárnách (příp. k tomu určených půd) není dovoleno uskladňovat předměty, kouřit a užívat otevřeného ohně. Klíč od sušárny je uložen u osoby určené pronajímatelem a musí být kdykoliv dosažitelný. Náhradní klíč pro nutné případy musí být uložen na určeném vhodném místě. V době mrazů nesmějí okna v sušárnách zůstat otevřena.
2. 	Pro užívání sušáren platí obdobné pořadí jako pro užívání prádelen. Dny určené pro sušení prádla navazují na dny určené k užívání prádelny.

XIII. 	Sklepy

1. 	Pokud je sklep součástí nájemní smlouvy k bytu, musí být nájemci volně přístupný a musí být umožněno jeho uzamčení.
2. 	Jsou-li ve sklepě ukládány též potraviny, učiní nájemce opatření, aby uložené potraviny nebyly zdrojem rozšiřování hmyzu a hlodavců.
3. 	Kouření a užívání otevřeného ohně ve sklepě je zakázáno.
4. 	V době mrazů musí být sklepní okénka dobře uzavřena.

XIV. 	Vyvěšování prádla a umísťování věcí do oken a na balkony

1. 	V oknech a na balkonech (lodžiích) obrácených do ulic a na náměstí se nesmí vyvěšovat a vykládat prádlo, peřiny a jiné předměty ani instalovat rámcové konstrukce na věšení prádla a pod. Výjimku může v odůvodněných případech (např. na některých sídlištích) udělit příslušný orgán státní správy na návrh pronajímatele. Předměty nečisté, nevzhledné nebo zapáchající není dovoleno vyvěšovat a vykládat ani v ostatních oknech a na balkonech (lodžiích). Je třeba dbát, aby voda z prádla nestékala na okna či balkony jiných nájemců a aby vyvěšené věci nestínily okna jiných nájemců.
2. 	Květiny v oknech, na balkonech a pod. musí být zabezpečeny proti pádu. Při zalévání je třeba dbát na to, aby voda nestékala a nesmáčela zdi a balkony či lodžie v nižších patrech.

XV. 	Klepání a čištění

1. 	Vyklepávat a vytřepávat jakékoliv předměty je dovoleno pouze na místech k tomu určených. Znečištěný prostor musí nájemce bytu uvést do pořádku.
2. 	Na balkonech a lodžiích obrácených do dvora je přípustné pouze klepání a kartáčování šatů, nikoliv však tehdy, jde-li o balkón nebo lodžii nad průchodem užívaným veřejností.
3. 	Na chodbách, schodištích a v oknech není dovoleno čistit obuv, šatstvo ani jiné předměty.

XVI. 	Domácí zvířata

V zájmu ochrany života a zdraví, zachování čistoty a pořádku v domě, bezpečného a klidného občanského soužití je chovatel zvířete povinen zejména:
•	zamezit  volnému  pobíhání nebo nekontrolovanému pohybu zvířete ve společných prostorách domu;
•	dbát, aby zvíře neznečišťovalo společné prostory domu a venkovní okolí domu;
•	důsledně dbát na dodržování hygienických pravidel, čistotu,  bezpečnost ostatních nájemců a pečovat o to, aby chov zvířete nedával podnět k narušení pravidel občanského soužití v domě; 
•	zajistit, aby chované zvíře neobtěžovalo sousedy nadměrným hlukem, či jiným způsobem

Pokud nájemce hodlá v bytě chovat exotické zvíře, které by mohlo ohrozit život nebo zdraví ostatních nájemců, je tuto skutečnost povinen neprodleně písemně oznámit pronajímateli a projednat s ním podmínky pro zajištění bezpečnosti nájemců ostatních bytů. V případě, že by nebylo možné v daných podmínkách bezpečnost ostatních nájemců dostatečně zajistit, nemusí pronajímatel k chování zvířete dát souhlas. Chování nebezpečného zvířete bez písemného souhlasu pronajímatele bude považováno za porušení nájemní smlouvy

Další ustanovení o chovu zvířat v Praze stanoví zvláštní předpis (vyhl. č. 4/1994 Sb. hl. m. Prahy) 

XVII. 	Klid v domě

1. 	Nájemci bytů jsou povinni učinit vhodná opatření a trvale se chovat tak, aby sami ani osoby, které s nimi bydlí nebo je navštěvují ani zvířata jimi chovaná bez oprávněného důvodu neobtěžovali sousedy nadměrným hlukem.
2. 	V době nočního klidu, to je od 22 hodin do 6 hodin, je nutno zabránit jakémukoliv hluku. V této době není vůbec dovoleno hrát na hudební nástroje, zpívat, hlučně se bavit, používat vysavače prachu, pračky a jiné hlučné přístroje a vykonávat jakoukoliv činnost působící hluk. Rovněž je třeba zejména v době nočního klidu ztlumit rozhlasové a televizní přístroje, gramofony a pod., aby hluk nepronikal do okolí. Na upozornění nájemců, pracujících v nočních směnách anebo v jejichž domácnostech s nimi žijí děti ve věku do tří let, je povinen nájemce omezit hluk v okolí jejich bytů i ve dne.

XVIII. 	Spory

1.	Dojde-li ke sporu ve výše upravených vztazích, bude jej řešit ......................................................  dle příslušných ustanovení občanského zákoníku pokud není stanovena příslušnost řešení soudu či jinému orgánu. 
2.	Opakované porušení povinností ze strany nájemce je závažným porušením nájemní smlouvy a pronajímatel může nájem bytu vypovědět podle příslušného ustanovení § 711 občanského zákoníku.

Poznámka:  Práva a povinnosti pronajimatele uvedené v těchto “Pravidlech” se v rozsahu vymezeném ve smlouvě nebo její příloze vztahují na příslušného správce domu zplnomocněného pronajímatelem.