Dle Smlouvy o obchodním využití a správě uzavřené s HMP dne 26. 7. 2001 zajišťuje TRADE CENTRE PRAHA akciová společnost /TCP/ správu areálu Obecní dvůr a současné ověření možností budoucího využití objektu spočívající zejména v zajištění technických a projektových podkladů, vymezení funkční náplně, ověření ekonomické efektivnosti a návrhu dalšího postupu. Jelikož je současný stav areálu po obchodní i technické stránce nevyhovující, je předkládán  návrh na rekonstrukci a dostavbu areálu vč. návrhu na jeho další využití.

Majetkové poměry

Areál historicky nazvaný Obecní dvůr tvoří pozemky č. parc. 929 a 928 a domy na nich stojící č. p. 1017 a č. p. 800, vše k. ú. Staré město. Areál přiléhá k ulicím U obecního dvora a U milosrdných. 
Tento areál byl historicky vlastněn obcí. V  r. 1949 byl zřízen komunální podnik Technická služba hl. m. Prahy, do nějž byly tyto nemovitosti hospodářsky začleněny. Na základě privatizačního projektu z r. 1991 vykonávala k areálu vlastnická práva Pražská teplárenská a. s., která jej zároveň donedávna využívala.
Obec hl. m. Praha výše uvedený majetkový převod napadla a jako žalobce se domáhala určení vlastnictví k domu č. p. 800 a pozemku č. parc. 929.  Rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 1 bylo určeno, že vlastníkem předmětných nemovitostí je obec hl. m. Praha.  Proti tomuto rozsudku bylo Pražskou teplárenskou, a. s. podáno odvolání k Městskému soudu v Praze, který dne 14. 6. 2001 odvolání zamítl.
Pražská teplárenská, a. s. podala recipročně jako žalobce v březnu 1998 žalobu na určení vlastnického práva k domu č. p. 1017 a pozemku parc. č.  928.  Obvodní soud pro Prahu 1 svým rozsudkem ze dne 6. 4. 1998 žalobu zamítl.  Proti tomuto rozsudku podala Pražská teplárenská, a. s. odvolání k Městskému soudu v Praze. Odvolací soud svým rozsudkem ze dne 16. 9. 1998 rozsudek soudu prvého stupně potvrdil s možností podat proti tomuto rozsudku dovolání.  Nejvyšší soud svým rozsudkem ze dne 30. 5. 2000 dovolání zamítl.  Pražská teplárenská, a. s. podala dne 8. 9. 2000 ústavní stížnost proti shora uvedeným rozsudkům, přičemž Ústavní soud ČR svým usnesením tuto stížnost odmítl.
V souladu s usnesením RHMP č. 1220 ze dne 24. 7. 2001 předala Pražská teplárenská a. s. areál Obecní dvůr vlastníku nemovitosti, tj. hl. m. Praze, která následně předala nemovitost do správy TCP a. s.  

Současný stav	

Areál Obecní dvůr je tvořen nízkopodlažními objekty z 15. – 18. století a objektem o třech podlažích z poloviny 19. století. Areál byl původně využíván pro provozní potřeby obce. Zápis z r. 1726 uvádí, že obecní dvůr se využívá k ustájení obecních koní, uschovávání vozů a k uložení hasičských stříkaček a jiného městského inventáře. Funkci technického zázemí města si areál zachoval až do jeho převzetí Pražskou teplárenskou. Poté byly objekty převážně využívány jako kanceláře a  dílny.  Součástí areálu je rozlehlý dvůr s nehodnotnou náletovou zelení. Příjezd do dvora je možný z ulice U obecního dvora průjezdem. Současný technický stav objektu je nevyhovující jak z hlediska obchodního využití, tak z hlediska památkové ochrany. Bez důkladné rekonstrukce by mohlo během několika let dojít k nenávratnému poškození objektu (např. historicky cenných barokních krovů, které jsou mykologicky a biologicky napadeny).
	V současné době je v areálu využíván byt správce, pronajaty jsou prostory pro advokátní kancelář a zámečnickou dílnu. Do 28. 2. 2002 zde byla umístěna rovněž truhlářská dílna, nájemní smlouva byla ukončena pro nedodržování požárních a bezpečnostních předpisů. V přízemí jednoho z objektů je rovněž umístěna trafostanice PRE.
	Při srpnové povodni byl zasažen i objekt Obecního dvora, voda vystoupila do výšky 40 – 105 cm nad úroveň dvora, která je proměnlivá.
Po ustoupení vody byly pracovníky TCP a. s. odstraněny bahnité naplaveniny a objekt zhruba vyčištěn. Byl zpracován statický posudek se závěrem, že v důsledku povodně nevznikly statické poruchy, které by změnily podmínky užívání oproti stavu před zatopením.
Škody způsobené povodní jsou vzhledem k současnému způsobu využití objektu minimální.

Návrh rekonstrukce a dostavby

	Pro základní  ověření možností rekonstrukce a dostavby areálu zajistila TCP a. s. zpracování architektonické objemové studie. Ve studii byly řešeny tyto hlavní úkoly:
-	využití objektu převážně pro bytové účely
-	respektování památkové ochrany objektu
-	odstranění památkově a stavebně nehodnotných staveb
-	ověření kapacit a možnost jejich rozšíření dostavbou nového objektu
-	koordinace se záměrem MČ Praha 1 na revitalizaci bloku domů v okolí Obecního dvora

Studie zachovává všechny stávající objekty areálu kromě koncového jednopodlažního objektu v ulici U Milosrdných, v současnosti využívaného jako zámečnická dílna. Tento stavebně i historicky nehodnotný objekt bude zbourán. 
Vzhledem k přípravě výstavby nového objektu v místě stávajícího parkoviště v ulici      U Milosrdných a skutečnosti, že při jeho realizaci se výrazně zhorší podmínky pro staveništní dopravu pro realizaci rekonstrukce Obecního dvora, zajistila TCP a. s. zpracování dokumentace pro odstranění stavby uvedeného přístavku s tím, že demolice by byla provedena v předstihu. Tento postup zajistí pro budoucího investora příjezd na staveniště a současně umožní odvoz části suti při jednoduchém dopravním opatření.
Dokumentace byla projednána s dotčenými orgány státní správy a počátkem října t. r. bude požádáno o správní rozhodnutí. Součástí záměru je i vykácení nehodnotných stromů na dvoře, zástupci orgánů památkové péče a ochrany zeleně však při místním šetření konaném 17. 9. 2002 vyjádřili jednoznačný nesouhlas s kácením, pokud nebude vydáno územní rozhodnutí.
Objekty budou zásadně rekonstruovány při zachování základů současných dispozic a principů památkové ochrany dle pokynů orgánů památkové ochrany. Využití je navrhováno převážně pro bytové účely s doplňkovými obchodními plochami v parteru. Vzhledem k dispozičnímu řešení objektů, vysokým stropům a klenbám jsou navrhovány převážně velkoplošné byty. S ohledem na umístění areálu v centru města a ekonomickou návratnost  investice by se mělo jednat o nadstandardní byty. Uvažuje se s využitím podkroví, v nichž budou osazeny repliky původních střešních vikýřů.
V místě zbouraného objektu je navrhována novostavba přiléhající ke štítu sousedního objektu. Novostavba je navrhována v moderním jednoduchém tvaru, vzhledem k nutnosti zachování oslunění a denního osvětlení stávajících sousedních domů se objekt  do výšky terasovitě půdorysně zmenšuje. V suterénu objektu jsou navrženy garáže pro parkování obyvatel areálu, příp. i pro okolní zájemce. Příjezd do garáží bude z ulice U Milosrdných.
Součástí areálu bude nově řešený neprůchodný dvůr, ve kterém bude odpočinková část          s lavičkami a menší vodní plochou, stávající náletová zeleň bude vykácena a nahrazena  novou výsadbou.

Studie je řešena ve dvou variantách :
Varianta A uvažuje s využitím podkroví pro bytové účely a s umístěním bytů i v části           1. NP stávajícího objektu v ulici U Obecního dvora.
Varianta B s využitím podkroví neuvažuje a l. NP v ulici U Obecního dvora využívá pro obchodní plochy.
   	Z obchodního hlediska lze doporučit umístit v 1. NP v ulici U Obecního dvora obchody, neboť komfort bytů by byl nižší vzhledem k bezprostřednímu styku s provozem dvora .

Ze studie vyplývají tyto základní parametry :

						varianta A			varianta B
počet bytů	21	17
z toho v novostavbě	7	7
užitná plocha bytů	                                       2681	 m2                                  2070 m2
plocha obchodů 	                                         205	 m2                                    464 m2
počet parkovacích stání	45	45

Napojení rekonstruovaných objektů i novostavby na technickou vybavenost nevyvolá (kromě podílu na nákladech na trafostanici) nutnost větších investic. Objekty budou připojeny novými přípojkami na stávající veřejné řady kanalizace, vody a plynu v ulicích U Obecního dvora a U Milosrdných. Stávající trafostanice, umístěná v jednom z objektů areálu, bude přemístěna do nového  podzemního prostoru ve dvorní části. Z této trafostanice budou napojeny objekty areálu. Vytápění rekonstruovaných objektů bude zajištěno pomocí bytových plynových kotlíků, u novostavby pak pomocí domovní plynové kotelny.
Dopravní obsluha všech objektů je zajištěna z okolních jednosměrných komunikací.
	Studie byla v rozpracovanosti konzultována s rozhodnými orgány státní správy, projednána v komisi územního rozvoje MČ Praha 1 a v představenstvu TCP a. s.. Komise souhlasila s návrhem včetně dostavby nového bytového objektu a revokací původních střešních vikýřů. Z hlediska památkové péče byl vyjádřen předběžný souhlas s využitím podkroví, závazné stanovisko bude vydáno až k dokumentaci k územnímu řízení.

Územní a technické podmínky výstavby

-	objekt je zapsán v operativním seznamu nemovitých kulturních památek pod č. 1-401, je   situován v ochranném pásmu městské památkové rezervace a jako součást zachovaného městského prostoru z konce 19. století podléhá zvýšené památkové ochraně 
-	dotčené pozemky nejsou součástí zemědělského nebo lesního půdního fondu.
-	výstavba nového objektu je navrhována rovněž na části pozemku parc. č. 931, k. ú. Staré Město. Tento pozemek je ve vlastnictví HMP, svěřený m. č. Praha 1. Na dotčené části pozemku se nachází dřevěný sklad sklářských výrobků. Před zahájením územního řízení bude nutné získat souhlas městské části s výstavbou, příp.  tuto část  pozemku (cca 45 m2) po dohodě s m.č. Praha 1 "odsvěřit" a zajistit náhradní prostory pro stávající provoz.
-	dle výpisu z  Katastru nemovitostí je pozemek parc. č. 928 zatížen jiným právem k nemovitosti, spočívajícím v "průchodu a průjezdu pro všechny časy k bezplatnému, neomezenému veřejnému užívání po celý rok pro Obec hl. m. Prahu". Z pozemkové knihy vyplývá, že toto břemeno bylo zapsáno v r. 1896 a v současné době je neaktuální, protože domem na této parcele stojícím žádný veřejný průchod nevede a jeho zřízení se nepředpokládá.  TCP a. s. jménem vlastníka požádá o zrušení břemena, aby tento závazek neodrazoval potencionální investory.
 Ekonomické vyhodnocení

	Pro účel ekonomického vyhodnocení záměru byl zpracován odhad stavebních nákladů vč. inženýrské a projektové činnosti. Celkové náklady stanovené z úrovně studie činí cca        150 mil. Kč vč. DPH.
Propočet a studie byly předány Znaleckému ústavu Kopprea s. r. o. ke zpracování ekonomické efektivnosti a návratnosti.
Výpočet je zpracován pro obě navrhované varianty využití, tj. A i B (vymezení viz výše). Očekávané výnosy z nájmu i prodeje byly stanoveny z údajů získaných průzkumem trhu v dané lokalitě. Soubor takto zjištěných údajů byl korigován srovnávací indexovou metodou, kdy jednotlivými indexy jsou zohledněny individuální odlišnosti nabízených ploch (např. umístění v lokalitě, podlaží, standard, dostupnost garážového stání apod.)
Vlastní výpočet ekonomické efektivnosti vychází z předpokladu, že novostavba bude po dokončení prodána po jednotkách do soukromého vlastnictví, rekonstruovaná část bude pronajímána. Výpočet zohledňuje i náklady na úroky z dlouhodobých bankovních úvěrů.
Doba návratnosti vložené investice v tomto případě činí :
Pro var. A			20,6 let
Pro var. B			22,6 let

Pro porovnání byla zpracována i verze, při které bytové jednotky v novostavbě              i rekonstruované části budou pronajímány. Odpovídající doba návratnosti pak činí :
Pro var. A			24,6 let
Pro var. B			26,5 let

Při posuzování předpokládané výše investičních nákladů a údajů ekonomické efektivnosti je nutné vzít v úvahu, že vychází z úrovně objemové architektonické studie bez možnosti podrobnějšího ověření technických a obchodních podmínek a slouží pouze pro hrubý odhad možného vývoje investice a oprávněnosti zajištění další fáze přípravy.
Je zřejmé, že v dalším období může dojít ke změně vstupních údajů ovlivňujících ekonomickou efektivnost a to jak nákladových (výše nákladů ve vztahu ke zpřesnění technických a materiálových standardů, meziroční nárůsty cen stavebních prací), tak příjmových (možný pokles kupní ceny v oblasti zasažené povodní).
Uváděné údaje však dle našeho názoru základní reálnost investice dokladují, teprve po zpracování příslušné dokumentace a vydání územního rozhodnutí lze zpracovat definitivní ekonomické vyhodnocení a ověřit faktický zájem investorů.

Návrh dalšího postupu

Vzhledem k tomu, že se jedná o stávající objekt s neměnnými hmotami a konstrukcemi předurčujícími dispoziční řešení, a rovněž hmota novostavby  je limitována okolní zástavbou, navrhuje se zpracovat dokumentaci k územnímu řízení a zajistit vydání územního rozhodnutí před získáním investora.  
Průběžná akvizice bude prováděna v průběhu zpracování dokumentace k územnímu řízení.
Určitou nevýhodou tohoto postupu je předurčení náplně a funkce objektu a omezení možností investora tyto parametry ovlivnit. Základní funkce je však stanovena územním plánem a dílčí úpravy navrženého řešení vyplývající z následných požadavků investora lze akceptovat v projektu ke stavebnímu povolení.

Navržený postup dává budoucímu investorovi vyšší záruky za reálnost investice a seriózní podklady pro jeho rozhodování.
Proces územního řízení je v současných podmínkách časově i legislativně náročný, zájem investorů o investici je před jeho ukončením minimální.
	Ke zlepšení vstupních podmínek pro budoucího investora je dále navrhováno zajistit ještě před vydáním územního rozhodnutí 0. etapu výstavby, spočívající zejména v přípravě území, odstranění jednopodlažní části objektu č. p. 800 a novodobě garáže ve dvoře.
Účelem realizace této etapy je zejména:
	Uvolnění důležitého vjezdu do areálu (stávající barokní průjezd je pro účely rekonstrukce nevyhovující).
	Demolice objektu podmiňuje realizaci bytové novostavby jako součást areálu.
	Odstranění nepůvodních navážek na dvoře pro možnost zajištění archeologického průzkumu v předstihu.
	Využití lhůty přípravy výstavby nového objektu na parkovišti v ulici U Milosrdných, která v budoucnu výrazně ztíží staveništní příjezd k objektu Obecního dvora. V současné době lze zajistit v ulici U Milosrdných dvousměrný provoz bez dopravního zatížení ulice             U Obecního dvora a návazných.

Výstupy z předchozích bodů, tj. především vydání územního rozhodnutí a zajištění potencionálního investora, budou předloženy k projednání v RHMP.