k   n á v r h u
Koncepce oprav panelových domů bytového fondu hl.  m. Prahy

	
	Základem předložené koncepce je provedená pasportizace objektů bytového fondu v majetku hl. m. Prahy, tj. velikost objektu, počet a velikost bytů a nebytových prostor, a technický stav objektů podle údajů jednotlivých městských částí či jejich správních firem. Cílem bylo zjištění technického stavu, který byl klasifikován ve stupni 1 až 5 následujícím způsobem : 

1.	Objekt je v dobrém technickém stavu.

2.	Stav objektu je uspokojivý, je nutno provést drobné opravy.

3.	Objekt vyžaduje velké opravy, protože vykazuje některé závady, bránící plnohodnotnému užívání.

4.	Objekt vykazuje poruchy, jejichž zanedbání by mělo bezprostředně za následek havarijní stav.

5.	Objekt je v havarijním stavu (ohrožení bezpečnosti a zdraví osob v něm nebo v jeho blízkosti, vážné poruchy nosné konstrukce).

	Zároveň bylo provedeno i hodnocení vnitřních technických rozvodů.

ÿ Po projednání s jednotlivými městskými částmi bylo uzavřeno hodnocení technického stavu bytového fondu, jeho rozsah, stáří a struktura s následujícími výsledky :

	V majetku hl. m. Prahy zůstane po privatizaci 582 panelových domů, které obsahují 48 019 bytů.

	Po zhodnocení technického stavu podle uvedené stupnice 1. - 5., jsou v majetku hl. m. Prahy objekty odpovídající všem stupňům hodnocení vyjma případů klasifikovaných stupněm 5. V závislosti na počtu bytů je hodnocení objektů v procentním vyjádření následující :

	dobrý stav objektu	  0,2 %
	uspokojivý stav objektu     29,8 %	 
	nutnost velké opravy         64,8 %
	velké poruchy objektu        5,2 % 
	havarijní stav	0.

ÿ Po vyhodnocení technického stavu objektů jednotlivými městskými částmi je  možné konstatovat, že :

•	panelové domy jsou, až na výjimky, dosud ve vyhovujícím statickém stavu
•	
Dále jsou uvedeny nejčastější závady, např. poruchy lodžií, zatékání střech, shnilá okna, neodpovídající tepelně technické vlastnosti obvodového pláště a střech atd. Specifikace jednotlivých závad je uvedena v př. 4. 

	Pro názornost je také uveden základní okruh poruch, které jsou charakteristické pro jednotlivé konstrukční soustavy v majetku hl. m. Prahy (G 57, TO8B, VVÚ ETA, LARSEN-NIELSEN, PS 69 a OP 1.11) v těchto oblastech :

•	statické a konstrukční vady
•	požární bezpečnost
•	tepelně technické vlastnosti.

ÿ Součástí “Koncepce oprav panelových domů bytového fondu hl. m. Prahy” jsou opatření ke snížení provozních nákladů v bytových domech.

	Základem problému je, že domy jsou poznamenány nejen dlouhodobě zanedbanou údržbou, ale i vysokou energetickou spotřebou při jejich provozu. Provedené opravy a modernizace stávajícího panelového bytového fondu tedy musí přinášet nižší spotřebu energie a vody, a tím snižovat provozní náklady.

	Výchozím podkladem pro radikální snížení energetické náročnosti je energetický audit, tj. vyhodnocení technického stavu energetického zařízení a zásobovaných budov a způsob jejich provozování.

	Nejúčinnějším opatřením ke snížení energetické spotřeby budovy je dodatečné zateplení stavebních konstrukcí. Při posuzování kvality a účinnosti stávajících konstrukcí i navrhovaných energeticky úsporných opatření je nutné vycházet z požadavků závazné normy ČSN 73 05 40 ”Tepelná ochrana budov”.

•	Zateplením lze ušetřit na 1 m2 zateplené obvodové konstrukce 
0,323 GJ/rok. To představuje při ceně 310 Kč/GJ roční úsporu 
100 Kč/m2 za rok. Prostá návratnost tohoto opatření bude potom 7 - 10 let.

•	Dosažitelná úspora tepla pro vytápění při modernizaci budovy cíleně směrované na energetické úspory je v rozsahu 40 - 50 % původní spotřeby.

ÿ V části technického zabezpečení oprav panelového bytového fondu se vychází z řešení, která zajistí užívání stávajících bytů na kvalitativní úrovni odpovídající současným uživatelským požadavkům.

	V rámci státního programu podpory výzkumu a vývoje MPO ČR “Regenerace panelových domů” je zpracována podrobná analýza stavu panelových domů nejčastěji se vyskytujících konstrukčních soustav (G 40, G 57, T08 B, VVÚ ETA, LARSEN-NIELSEN), rozbor příčin jejich vad a poruch a návrh vhodných technologických postupů při jejich odstranění.

	Ze základních požadavků na opravu panelového domu jsou to zejména následující :

•	Mechanická odolnost a stabilita objektu.
•	Požární bezpečnost.
•	Hygiena, ochrana zdraví a životní prostředí.
•	Ochrana proti hluku.
•	Úspora energie a ochrana tepla.

	U všech okruhů základních požadavků na stavbu je zapotřebí stavebně technické parametry uvést do souladu se současně platnými normami bez ohledu na to, že v době jejich kolaudace tyto normy nebyly v platnosti.

•	V současnosti již vznikla řada pilotních projektů, z nichž jeden je součástí této “Koncepce oprav panelových domů......”. Jedná se o pilotní projekt celkové opravy panelového domu typu VVÚ ETA  v Cyprichově ulici č.p. 701 - 706 v Praze 11 na Jižním Městě, jeho závěry jsou v příloze č. 9.

	Kromě tohoto projektu existují i další provedené nebo připravované projekty v rámci rekonstrukce panelových domů v Praze 4, 6, 11 a sídliště v Řepích. Řešení je uvedeno  v 
př. č. 8.

	Realizace oprav bude ve většině případů probíhat za plného provozu domů, a proto bude klást značné nároky na samotnou organizaci stavby. Je třeba mít na zřeteli přípravu stavby nejen po stránce technické, ale i přípravu obyvatel na prováděné stavební práce. Ve výjimečných případech bude prováděna rekonstrukce při vystěhování obyvatel do náhradních bytů.

	Prováděcí firmy budou vybírány z firem specializovaných na opravy panelových vad na základě výzvy na veřejnou zakázku, po zhodnocení reference a především kvalifikačních předpokladů na základě osvědčení ISO 9002.

	Hlavní město Praha vytvořilo pracovní skupinu ze zástupců vedení, MMR ČR, MPO ČR, MF ČR, ČVUT, ČKAIT, Svazu podnikatelů ve stavebnictví a zástupců městských částí, kde již opravy panelových domů probíhají.

	Obecná část koncepce je doložena příklady pilotního projektu pro čtyřpodlažní a osmipodlažní panelové domy. Bude třeba zpracovat i projekt pro objekt dvanáctipodlažní.

	Oprava panelového bytového fondu je dlouhodobý úkol na cca 30 let. Úspěch a rychlost řešení závisí na celé řadě konkrétních faktorů platných pro danou lokalitu a objekt.

ÿ Základem je především dobrý finanční model, ale i stanovení krátkodobých a dlouhodobých cílů. Nezbytná je především přípravná fáze, kdy po zajištění legislativního rámce procesu je nutné vypracovat konkrétní koncepce oprav pro jednotlivé městské části.

	Krátkodobé cíle jsou prvořadě určeny naléhavostí potřeby předejít havarijním stavům. To vyžaduje prověřit objekty zatříděné do technického stavu 4 a podle potřeby je přednostně opravit. Dále je nutno sledovat možnost výskytu nových havarijních stavů a pravidelnou kontrolovatelnou údržbou předcházet zhoršování technického stavu objektů.

	Dlouhodobým cílem je zajistit v panelových objektech bydlení na úrovni odpovídající současnému standardu a zaručit životnost domů pro příští generace. Konkrétně je zapotřebí prověřit skupinu objektů zatříděných do technického stavu 3.

	Celý proces by měl probíhat v těchto fázích :

1.	Provedení průzkumu a odborných posudků z hlediska mechanické pevnosti a odolnosti objektu, požární ochrany stavby, hygien a vnitřního prostředí, bezpečnosti užívání, tepelně technických vlastností a energetické bilance objektu, včetně energetického auditu.

2.	Finanční a legislativní zabezpečení komplexní opravy.

3.	Seznámení obyvatel a veřejnosti se záměrem a jeho konzultace, zainteresování a participace nájemníků.

4.	Projektová dokumentace a stavební povolení (popř. po předchozím územním rozhodnutí) a příprava realizace komplexní opravy.

5.	Vlastní realizace komplexní opravy za provozu nebo s vystěhováním uživatelů.

6.	Kvalitní a kvalifikovaná správa obnovených objektů opět za kontroly a účasti uživatelů a majitele.

Závažnou částí je finanční rozvaha a financování

	Stanovení nákladů na opravy panelových domů je obtížné, neboť se budou lišit u konkrétních případů v závislosti na konstrukční soustavě, výchozím technickém stavu a objemu prací, ale také uvažovaným standardem.

	Podle rozsahu oprav je propočet dělen na tři varianty :

Varianta A
Budou opraveny všechny objekty postavené v letech 1959 - 1970 a z objektů postavených v létech 1971 - 1990 jsou opraveny ty, které vykazují technický stav 3 a 4.
V této variantě bude opraveno 67 % bytů z celkového počtu panelových objektů ve vlastnictví hl. m. Prahy.

Varianta B
Z objektů postavených v letech 1959 - 1970 budou opraveny všechny objekty konstrukční soustavy typu G a ostatní objekty, které vykazují technický stav 3 a 4; z objektů postavených v letech 1971 - 1990 budou opraveny domy konstrukční soustavy typu T06B a T08B, které vykazují technický stav 3 a 4 a ostatní, které vykazují technický stav 4. 
V této variantě bude opraveno cca 15 % bytů z celkového počtu.

Varianta C
Z objektů postavených v letech 1959-1970 budou postaveny všechny domy typu G a ostatní objekty vykazující technický stav 4, z objektů postavených v letech 1971-1990 budou opraveny ty, které vykazují technický stav 4.
V této variantě bude opraveno 8 % bytů z celkového počtu panelových objektů ve vlastnictví hl. m. Prahy.

U všech variant jsou uvažovány dva typy oprav :  minimální - nezbytný (rozsahem i cenovou úrovní užitých materiálů) a standardní, tj. doporučený.  

Další, ale ekonomicky nereálnou variantou by byla  demolici panelových domů a výstavba nových bytů. Byl proveden výpočet ceny za demolice panelových domů a výstavbu nových bytů.
Kalkulace vychází z “reprezentačních” objektů 12ti podlažního typu VVÚ ETA, který je tvořen 3mi sekcemi - každá po 30ti bytových jednotkách (v objektu je 60 bytů 3 + 1 a 30 dvougarsoniér).

	Demolice se provede postupným rozebráním a odstraněním všech zařízení ZTI, truhlářských výrobků, klempířských výrobků, bytových jader atd.

	Hrubá panelová stavba bude odstřelena  a suť rozdělena frakce těžkou mechanizací. 

	Odvoz suti do 10 km včetně nákladu na skládkovné.

	Výpočet cen je podložen položkovým rozpočtem a z něj vychází průměrná cena za demolici jedné bytové jednotky okolo 230 tis. Kč. V této částce nejsou zahrnuty vynucené náklady jako zajištění náhradních prostor, náklady na stěhování atd.