Předkládaný materiál je výsledkem více než dvouleté práce přípravy rozvoje území mezi Dolními Počernicemi a Běchovicemi pro realizaci Pražského technologického parku a Dolnopočernického centra (dále jen technologický park nebo TP) a završuje první etapu zpracování územních a technických podkladů pro výběr investora. 

Uvedené území se rozprostírá po obou stranách silničního okruhu kolem Prahy severně od městských částí Dolní Počernice a Běchovice. Zároveň leží u nájezdu na dálnici D 11 na Hradec Králové, na počátku rychlostní komunikace R 10 na Mladou Boleslav a na mezinárodním železničním koridoru SRN – Praha – Brno - Rakousko. Jeho celková rozloha je přibližně 701 ha. Charakter území je různorodý, nacházejí se zde rozsáhlé plochy orné půdy vhodné k zástavbě, ale také kvalitní přírodní a rekreační plochy, rybníky a obytné zóny. Specifickou částí území je areál výzkumných ústavů VPZ Běchovice, který byl ze státního centra výzkumu a zkušebnictví postupně po částech privatizován a přeměnil se v polyfunkční rozdrobený areál s nízkou mírou obsazenosti a využití. 

Ve smyslu znění smlouvy o provedení odborných činností ve vztahu k poradenské činnosti a organizaci výběru investora pro pozemky ve vlastnictví hl.m. Prahy v území Pražského technologického parku je tento materiál předkládán Zastupitelstvu HMP ke stanovení dalšího postupu přípravy projektu Dolnopočernického centra a Pražského technologického parku, který musí vycházet z rozhodnutí o volbě základního směru podle některé z předložených modelových variant (či jejich blíže specifikované kombinace).

Celková koncepce
Strategický plán hl. m. Prahy, schválený Zastupitelstvem hl. m. Prahy v květnu 2000, uvádí jako jednu z konkrétních strategických priorit vytvořit z Prahy centrum inovací využívající vysoce kvalifikovanou pracovní sílu. Jednou z významných cest, vedoucích k tomuto cíli, je zřizování integrovaných vědecko technologických kapacit, mezi nimiž je přímo jmenován i Pražský technologických park.

Území pro Pražský technologický park a Dolnopočernické centrum bylo v územním plánu hl. m. Prahy zařazeno mezi velká rozvojová území v katastrálních územích Dolní Počernice a Běchovice o rozloze ca 160 ha. V tomto území je vedle ploch zeleně a ca 5 ha smíšeného městského území navazujícího na zástavbu Dolních Počernic stanovena funkce území jako „zvláštní – ZOS – ostatní bez specifikace funkční náplně“ se specifikací pro technologické a vědecké parky.

Toto území bylo pro naplnění cíle vytýčeného v rámci strategického plánu vybráno nejen pro svoji příznivou polohu, ale též vzhledem k majetkovým  poměrům. Majoritními vlastníky jsou hl.m. Praha (61% pozemků) a stát (24% pozemků) s tím, že v částech území určených přímo pro vlastní Technologický park je téměř 100% pozemků ve vlastnictví těchto dvou vlastníků.

Doposud provedené práce v analytické a syntetické části analýzy území prokázaly podmíněnou vhodnost vybraného území v rámci hl. m. Prahy s tím, že území jako celek je svou velikostí pro potřeby Technologického parku nadměrné. Umožňuje tedy umístění Technologického parku v optimálním rozsahu včetně zachování výhledových rezerv pro jeho rozšíření, současně však i využití části území pro aktivity navazující na vlastní technologický park.

Dosavadní postup prací
Hledání možností využití území v lokalitě Běchovice a Dolní Počernice se datuje od roku 1990. Již tehdy se jako nejvhodnější řešení nabízelo vybudování technologického a podnikatelského parku, který by vytvořil podmínky pro zakládání nových podnikatelských aktivit. Důvody pro toto řešení byly: 
•	stávající potenciál „Výzkumné a provozní základny“ jakožto „startovacího“ prvku projektu (rozsah ca 70 ha)
•	přímo navazující nezastavěné rozvojové plochy (rozsah ca 120 ha), umožňující realizaci aktivit předmětného typu
•	nabídka všech typů technické infrastruktury v přímém dotyku s rozvojovým územím včetně železniční vlečky
•	vzdálenost od hranice centrální oblasti Prahy ca 15 km
•	možnost přímého napojení rozvojového prostoru na nadřazenou komunikační síť křižovatkou se silničním okruhem
•	přímá návaznost na systém integrované dopravy (železniční stanice Běchovice)
•	zasazení rozvojového programu do jedinečného kontextu s přírodně cenným atraktivním prostředím (Xaverovský háj, přírodní park Klánovice - Číhadla) a dosud nevyužitým potenciálem historického prostředí Dolnopočernického zámeckého parku a rybníka.

Bylo vypracováno několik základních studií areálu a zahájena jednání s orgány územního plánování. Koncem roku 1992 byla za účasti hl.m. Prahy podepsána smlouva o smlouvě budoucí, která vyjadřovala vůli smluvních stran k založení akciové společnosti Pražský mezinárodní technologický park v lokalitě Běchovice a Dolní Počernice. Současně byl vypracován privatizační projekt VPZ Běchovice, s.p. (VPZ) s navrženou formou bezúplatného převodu veškerého majetku VPZ na město s tím, že by byl tento majetek vložen do připravované akciové společnosti. V průběhu schvalovacího procesu na MSNMP ČR však byla část tohoto majetku privatizována jinou formou. Za této situace nedoporučily OOM a FIN MHMP převod zbytku nelukrativní části VPZ na hl.m. Prahu vzhledem k rozporu s podmínkami usnesení ZHMP č.24/10 ze dne 28.1.1993. Tento postup však neumožňoval hl.m. Praze vložit výraznější majetek do vznikající společnosti, a proto se hledala jiná forma řešení rozvoje daného území.

Usnesením rady ZHMP č.13 ze dne 3.1.1995 byla zřízena pracovní skupina rady ZHMP pro spolupráci s MČ Praha-Dolní Počernice a MČ Praha-Běchovice, která měla zabezpečit urychlené zahájení realizace Dolnopočernického centra a Pražského technologického parku. Pracovní skupina v prvé řadě zajistila provedení identifikace pozemků v kat.území Běchovice a Dolní Počernice. V uvažované lokalitě na katastru Dolních Počernic bylo zjištěno, že plochy jsou z převážné většiny historickým majetkem města a jsou zapsány na Státní statek Praha. OOM MHMP požádal o zápis parcel na list vlastnictví hl.m. Praha. Vzhledem k situaci na Katastrálním úřadě bohužel ještě nebyly do dnešní doby všechny žádosti vyřízeny. 

Současně ÚRM v součinnosti s pracovní skupinou pořídil v rozmezí let 1994-96 čtyři urbanistické studie Dolních Počernic a Běchovic, které v rozdílném rozsahu a podrobnosti řešily vždy také potencionální rozvojový prostor nalézající se východně od Dolních Počernic, resp. severně od Běchovic.  V červnu 1997 byla schválena změna územního plánu pro toto území.

Dalším úkolem pracovní skupiny bylo zajištění aktualizovaného privatizačního projektu VPZ Běchovice, neboť již v průběhu roku 1995 byl majetek VPZ výrazně oddlužen a současně byl vyřešen problém stávajících zaměstnanců podniku. Všechny zainteresované strany předpokládaly, že privatizace proběhne navrženým způsobem, t.zn. formou bezúplatného převodu na hl.m. Prahu. Dne 19.4.1996 však byla tato forma privatizace VPZ všemi účastníky dohodovacího řízení zamítnuta a dne 17.6.1996 vydalo MSNMP ČR rozhodnutí o privatizaci VPZ metodou jednokriteriální veřejné soutěže. Vědomo si celoměstského významu realizace Dolnopočernického centra a Pražského technologického parku, přijalo Zastupitelstvo hl.m. Prahy v lednu 1997 usnesení, kterým pověřilo radu ZHMP, resp. pracovní skupinu, vést jednání na MPO ČR a MF ČR s cílem revokovat stanovisko obou ministerstev. I když po celý rok 1997 probíhala intenzivní jednání mezi zástupci města a ministerstev, nepodařilo se změnit stanovisko MPO ČR (zakladatel VPZ) a VPZ byla k 1.lednu 1998 dána do likvidace. 

I přes nastalou situaci nerezignovalo hl.m. Praha na záměr realizovat v dané lokalitě „Technologický park“, a tak na doporučení pracovní skupiny rada Zastupitelstva hlavního města Prahy svým usnesením č.547 ze dne 9.6.1998 rozhodla o zadání veřejné zakázky a vyhlásila veřejnou obchodní soutěž na uzavření smlouvy na poskytování poradenské činnosti a organizaci výběru investora pro pozemky na území Dolnopočernického centra a Pražského technologického parku, které jsou ve vlastnictví hl.m. Prahy. Tento postup umožňoval provádět veškeré práce na soukromoprávním principu – díky tomu, že hl.m.Praha je výrazným vlastníkem pozemků v území. Smlouva o dílo na uvedené práce byla s vítězem soutěže - se sdružením Jones Lang La Salle a B.I.R.T. Consulting s.r.o. - uzavřena v listopadu roku 1998.

Uvedená smlouva stanovila členění práce na čtyři základní okruhy:
1)	Rozpracování územních a technických podkladů pro výběr investora; analýza a návrh těchto podkladů tvoří I. etapu a jejich dopracování pak II. etapu.
2)	Vypracování podkladů a návrhu nejvhodnějšího řešení, které zabezpečí celkový rozvoj území zejména v souladu s územním plánem, a návrhu stanovení kritérií pro výběr investorů.
3)	Organizační zajištění výběru investorů až po uzavření smlouvy mezi objednatelem a vybraným investorem.
4)	Poskytování poradenské činnosti při výběru investorů daného území.

V průběhu roku 1999 byly ukončeny práce na podkladech pro plnění I. etapy prací, v roce 2000 pak probíhalo projednání, dílčí doplňování materiálu a vypracování závěrečné zprávy včetně zformulování závěrů do analytické a syntetické části. Úplný rozsah doposud provedených prací je dokumentován rozsáhlým souborem textové, tabulkové a grafické dokumentace, která je k dispozici u předkladatele.

Charakter práce, zvláště její návrhové části, vyžadoval trvalou součinnost se zástupci dotčených městských částí. V Dolních Počernicích a Běchovicích se dále konaly veřejné schůze s odborným výkladem a rozsáhlými diskusemi. Jednotlivé výstupy práce byly vždy prezentovány na úrovni představitelů hl.m. Prahy, vedoucích pracovníků Magistrátu hl.m. Prahy a Útvaru rozvoje města (květen, říjen a prosinec roku 1999). Připomínky ze strany dotčených městských částí a stanovisko ÚRM z 9.10.2000 vedly v závěru minulého roku k dopracování a předložení dvou variant prověřených a definovaných do stejné hloubky.

Závěry analýz
Analytická část I. etapy se zabývala paralelně s analýzami týkajícími se technických a přírodních podmínek v území studiem více než 100 technologických, vědeckých, inovačních a infoparků ve většině evropských zemí, registrovaných v IASP (Mezinárodní asociace vědeckých, technologických a business parků). Největší pozornost byla věnována jak příkladům ze západní Evropy a otázkám širších souvislostí vzniku a vývoje těch parků, které již prokázaly nespornou úspěšnost, tak příkladům ze zemí bývalého východního bloku. Poznatky získané uvedenou analýzou lze shrnout takto:

-	Prozatím nelze doložit zkušenosti z již fungujících technologických parků v postkomunistických zemích, protože neexistují nebo jsou v počátečních stádiích bez prověřené životaschopnosti. Výjimku představuje technologický park v Berlíně-Adlershofu, jehož úspěšný rozvoj byl umožněn díky přílivu finančních prostředků ze starých spolkových zemí.
-	Pokud je projekt na komerční bázi, je technologický prvek spíše marketingový a hlavní důraz je kladen na výnos z jiných funkcí, převážně kancelářských.
-	Všechny plánované technologické parky vyrůstají v sousedství university.
-	Zkušenost se založením technologického parku v Brně je vesměs negativní.
-	Technologické centrum ve Vídni (Tech Gate) je součástí širšího zavedeného kancelářského celku v sousedství budov OSN. Jedná se o budovu s minimálními nároky na velikost pozemku. Financování je ze státních a městských zdrojů.
-	Biotechnologické centrum v Mnichově vyrostlo na ploše ca 3 ha a neobejde se bez silné podpory státních prostředků.
-	Řešené území nesplňuje základní kritéria pro vznik centra výzkumu a vývoje.
-	Původní výzkumný potenciál tohoto území zanikl.
-	Je nutno počítat s rozsáhlými investicemi ze strany města nebo státu.
-	Pro zajištění logiky technologického parku by bylo nutné do oblasti umístit vysokou školu nebo jinou formu vyššího vzdělání.
-	Nelze doložit úspěšné fungování technologického parku v Zóně východ v rozsahu daném územním plánem ve střední a východní Evropě.
-	Přestěhování stávajících univerzitních prostor z jiné části Prahy není pravděpodobné.
-	Možnost přilákání nově vznikajících mezinárodních škol a univerzit je nepravděpodobná.
Na popud zpracovatele byla ing. Karlem Klusáčkem, ředitelem Technologického centra AV ČR, zpracována krátká studie o možnostech vybudovat v řešeném území technologický park. V této studii vychází kromě jiného i ze zkušeností s postupným funkčním úpadkem výzkumného areálu VPZ Běchovice v průběhu 90. let. V závěru práce se autor vyjadřuje, že v této lokalitě může uspět projekt technologického parku, pokud bude blízko funkce parku průmyslového. Projekt snažící se o charakter blízký parku vědeckému má naopak jen velmi malou šanci uspět. Kromě jiných důvodů, je nutno brát v úvahu i fakt, že velká centra pražského technického výzkumu (Akademie věd a ČVUT) mají své vlastní projekty situované do jiných lokalit.
Vybrané území technologického parku objektivně nedisponuje všemi atributy, které by směřovaly k přirozeném vývoji technologického parku. Jeho vznik je tedy nutné iniciovat, a to v zásadě dvěma dále uvedenými způsoby:

1)	Politickým rozhodnutím - stát založí nebo přesune některou z vhodných vysokých škol (technickou, chemickou, přírodovědnou) do této lokality a po době stabilizace a vytvoření výzkumné základny školy se bude dále investovat a vytvoří se jádro technologického parku - inkubátorová budova, která bude v těsné součinnosti s vysokou školou poskytovat a usnadňovat začínajícím společnostem možnost aplikovat výsledky výzkumu a vývoje v praxi. Z prvopočáteční jedné budovy by se dle zájmu společností mohlo jádro rozšířit na plochu ca 5-7 ha. 

Příkladem podobného parku může být Innovations und Gründerzentrum Biotechnologie IZB v Mnichově, zaměřeného na biotechnologický výzkum, které ovšem jako většina vědeckých parků využilo ke svému vzniku přítomnost biochemického institutu a university v lokalitě. Jako většina dalších vědeckých parků je i tento park silně finančně podporován z veřejných prostředků.Dalším příkladem může být rozvoj technologického parku v sousedství univerzity ve švédském Lundu. 
2) Hl.m. Praha umožní v oblasti prvotní vznik smíšené zóny technologického parku, která bude nabízet prostory pro nerušící výrobu - kompletaci, montáž, skladování a distribuci HI-TECH výrobků s doplňkovou kancelářskou funkcí s tím, že možnost umístění výzkumné základny bude součástí marketingu. V jeho rámci bude nabízena vymezená část technologického parku jako plocha pro vznik výzkumné základny investora, jejíž založení bude podporováno přímo městem. Tato výzkumná základna vzniklá z návaznosti na přítomnou high-tech výrobu je schopná na sebe v budoucnu nabalit např. výzkum společností, které jsou subdodavateli nebo jsou ze stejného oboru a spolupracují na vývoji stejného produktu v rámci snížení jejich nákladů.
  Příkladem takového parku může být Belasis Hall park ve Velké Británii, který využil pro marketing celého konceptu parku přítomnosti společnosti ICI, která v blízkosti měla umístěnu rozsáhlou výrobní základnu a která do parku umístila svou sekci vědy a výzkumu. Vznik a rozvoj parku je i v tomto případě garantován vládní organizací a hrazen z veřejných prostředků. 

Variantní návrh řešení
Syntetická část I. etapy rozčleňuje řešené území v rozsahu 701 ha na intenzivně rozvojové plochy v rozsahu ca 152 ha, na specifické či omezeně rozvojové v rozsahu ca 183 ha a na přírodní území v rozsahu ca 366 ha. Pro vlastní území Technologického parku Praha je k dispozici celkem 75,1 ha, z toho západně (směrem k Dolním Počernicím) od silničního okruhu je to 28,2 ha a východně od okruhu pak 46,9 ha. Využití území je navrženo v souladu s územním plánem města, který byl v průběhu prací na tomto úkolu schválen.

Jak již bylo napsáno, v I. etapě prací byla zvolena metoda modelování možných variant, které byly definovány pomocí základních atributů, za něž jsou považovány struktura výstavby území, míra veřejných investic a iniciační faktory lokalizace vědeckotechnických aktivit v území.

Na základě vyhodnocení zahraničních zkušeností a při respektování lokálních podmínek vybraného území byly v závěru práce podrobně dokumentovány dvě varianty představující svým způsobem hraniční postupy. Varianty lze nejstručněji charakterizovat kombinací těchto atributů:

1. varianta

-	Struktura výstavby a z ní vycházející fázování postupu je v I.etapě charakterizována rozsáhlejšími ucelenými staveništi vně silničního okruhu bez přímého kontaktu se zastavěným územím Dolních Počernic či Běchovic.
-	Předpokládá se minimalizace potřeby vkládání veřejných investic tím, že části dopravní a technické infrastruktury uhradí budoucí stavebníci.
-	Rozhodujícím iniciačním faktorem pro vybudování jádra Technologického parku Praha bude realizace rozsáhlé výrobní High – Tech základny v řešeném území

Respektování uvedených tří atributů v této variantě vede k základnímu směru postupu výstavby v řešeném území od východu (od stávajícího areálu výzkumných ústavů v Běchovicích) k západu (k zastavěnému území Dolních Počernic). Celkové investice do navrhovaného území jsou odhadovány na 5 380 mil. Kč, z čehož vstupní veřejné investice představují ca 610 mil. Kč. To znamená, že veřejné investice činí ca 1/9 celkových investic. 

Veřejné investice pro tuto variantu tvoří v prvé řadě dopravní a technická infrastruktura v nákladech ca 340 mil. Kč, výkupy pozemků ca 20 mil. Kč a ca 250 mil. Kč určených na výstavbu veřejné vybavenosti, veřejnou zeleň a prostranství, a dále na kultivaci nerozvojového území, kde mají být realizovány tzv. pobytové rekreační louky a zalesnění. Oproti uvedeným nákladům stojí předpokládané výnosy z prodeje pozemků odhadované v řádu 600 mil. Kč.

2. varianta

-	Struktura výstavby je v I. etapě této varianty charakterizována členitou skladbou drobnějších objektů s významným podílem zeleně, reagující na konfiguraci terénu. Zástavba je v přímém navázání na lokalitu Nad Rybníkem, která má charakter smíšené městské zástavby, a na současné Dolní Počernice.
-	Předpokládá se vyšší míra vložených veřejných investic nejen do dopravní a technické infrastruktury, ale i do některých vybraných objektů I. etapy.
-	Rozhodujícím iniciačním faktorem bude komplexní realizace dopravní a technické infrastruktury v území a jednotlivých budov tvořících jádro technologického parku spolu s vytvořením příznivých podmínek pro uživatele formou dotace nájemného nebo zajištěním dalších doprovodných služeb, podmínek pro rozvoj bydlení apod.

Z uvedeného je patrné, že základní směr postupu výstavby je v řešeném území a v této variantě od zastavěného území Dolních Počernic (od západu) a teprve v další etapě (etapách) překročí silniční okruh a bude pokračovat východním směrem až k výzkumným ústavům v Běchovicích. Celkové odhadované investice do území jsou odhadovány na 3 600 mil. Kč, z čehož vstupní veřejné investice představují cca 1450 mil. Kč. To znamená, že veřejné investice představují téměř polovinu celkových investic do území. Ostatní investice by měly být zajištěny z privátního sektoru a nebo z jiných zdrojů veřejného sektoru.

Veřejné investice pro tuto variantu představují obdobně jako v 1.variantě v prvé řadě náklady na dopravní a technickou infrastrukturu ve výši ca 340 mil. Kč, a náklady na výkup pozemku ca 19 mil. Kč a ca 250 mil. Kč určených na výstavbu veřejné vybavenosti, veřejnou zeleň a prostranství a dále na kultivaci nerozvojového území, kde mají být realizovány tzv. pobytové rekreační louky a zalesnění. Navíc, oproti 1.variantě, je třeba zajistit výstavbu budov pro jádro technologického parku (v zóně I. o výměře 7,5 ha). Tyto náklady jsou orientačně uvažovány ve výši ca 840 mil. Kč (zde se jedná o odhad spíše na dolní hranici rozpětí 820 až 980 mil. Kč.) V této variantě a při stejné cenové úrovni jako v 1.variantě se předpokládají výnosy z prodeje pozemků v řádu 450 mil. Kč.

Rozsah přípravných prací je obdobný pro obě popsané varianty. V prvé řadě bude nutné dokončit územně plánovací přípravu v rámci územního plánu hl.m. Prahy (velké rozvojové území). Souběžně může být zajišťována příprava podmiňujících investic, kde se jedná zejména o vybudování nové mimoúrovňové křižovatky na silničním okruhu, místní komunikace se sběrnou funkcí a nadřazené sítě technické vybavenosti – plynovodu, kanalizace, vodovodu a elektrické energie. Podle předběžných odhadů si přípravné práce a následná realizace podmiňujících investic vyžádá dobu 3 – 5 let.

SWOT analýza obou variant tvoří přílohu této důvodové zprávy.

Popis obou variant v koncentrované formě, který je výčtem datových tabulek doplněných stručným popisem, obsahuje „Výtah – zkrácené verze syntetické části“ a je k nahlédnutí u předkladatele.

Další postup
Další postup přípravy projektu technologického parku musí vycházet z rozhodnutí Zastupitelstva hl.m. Prahy o volbě základního směru podle některé z předložených modelových variant dopracováním konečného návrhu územních a technických podkladů, přičemž je v rámci návrhu usnesení doporučeno pokračovat dle využití a postupu navrženého ve variantě č.1.

Souběžně s prací na II.etapě zahájí Útvar rozvoje hl.m. Prahy práce na podrobnější územně plánovací dokumentaci řešeného území tak, aby do etapy vlastního výběru investora (investorů) území mohla být zrušena stavební uzávěra.

Po dopracování závěrečné dokumentace bude Zastupitelstvu hl.m. Prahy předložen návrh modelu financování, harmonogram postupu prací a postup pro výběr investorů spolu s podmínkami jejich vstupu do území, přičemž neopomenutelným subjektem při rozhodování o výběru konkrétního investora musí být i příslušná městská část.