Informace o dosavadním postupu při rozvoji území Rohanského ostrova, Manin a Libeňského ostrova
Ve smyslu znění smlouvy o provedení odborných činností vedoucích k organizaci výběru investora pro pozemky ve vlastnictví hl. m. Prahy v území Rohanského ostrova, Manin a Libeňského ostrova byl pro orgány hl.m. Prahy zpracován materiál, který shrnul výsledky dvouleté práce na přípravě rozvoje řešeného území a završil první etapu zpracování územních a technických podkladů nutných pro zrušení stavební uzávěry a pro výběr vhodného investora či investorů. 
Území Rohanského ostrova, Manin a Libeňského ostrova tvoří v rámci územního plánu SÚ hl.m. Prahy tzv. velké rozvojové území (VRÚ), na které je vyhláškou hl.m. Prahy č. 33/1999 vyhlášena stavební uzávěra do doby pořízení a schválení podrobnější územně plánovací dokumentace nebo pořízení a projednání územně plánovacího podkladu. Urbanistický návrh, který tvořil součást předkládané studie, byl zpracován variantně, zejména ve své dopravní části, která zasahuje do nadřazené komunikační kostry definované územním plánem. Rada hl.m. Prahy svým usnesením č.1686 ze dne 16.10.2001 schválila hlavní zásady pro rozvoj daného území (jsou přílohou této informace), souhlasila s dokončením urbanistické studie a mj. uložila předložit Zastupitelstvu HMP informaci o postupu při rozvoji předmětného území.

Celková koncepce
Význam řešeného území je dán bezprostřední vazbou na centrální část města. Umožňuje zejména v souvislosti s narůstajícím tlakem na intenzivnější komerční využití centra města při současném poklesu počtu jeho obyvatel převzetí části těchto celoměstských aktivit a zároveň nabízí kvalitní plochy pro bydlení s vazbou na přírodní a rekreační plochy vltavského nábřeží. Cílem je urychleně dojít k optimální koncepci z hlediska funkčních a územních vazeb i kompozičních vztahů k okolí a celku Prahy a umožnit rozvoj směřující k odpovídajícímu a vyváženému využití území.
Řešené území prostorově souvisí s východní částí Pražské památkové rezervace a bezprostředně navazuje na území Karlína, Invalidovny a Libně podél meandru toku Vltavy. Prostorově ukončuje její údolní nivu a je v přímém vizuálním kontaktu s historickým jádrem města. Celková plocha řešeného území činí 134,31 ha, z toho nezastavitelná území (např. regionální biocentrum, parky, rekreační a sportovní plochy) představují 60,10 ha a území k urbanizaci (tj. pro zástavbu) 74,21 ha. V současné době je území z větší části nezastavěné, tvoří ho zdevastované plochy po deponiích zemin, provizorní stavby, zařízení stavenišť atd. Stávající přírodní prvky v lokalitě jsou zastoupeny doprovodnou zelení podél toku Vltavy a skupinami náletové zeleně.
Doposud provedené práce v analytické a návrhové části urbanistického vyhodnocení území prokázaly vhodnost vybraného území pro výstavbu v rámci hl.m. Prahy s tím omezením, že území jako celek je pro jednorázové zahájení rozvoje v celém svém rozsahu příliš veliké. Je tedy potřebné vybrat optimální “zahajovací” část území s funkcí centra a související startovací investice dopravní a technické infrastruktury, a tím zatraktivnit přilehlá území, kde může postupně pokračovat další výstavba.

Dosavadní postup prací
Strategický význam velkého rozvojového území Rohanský ostrov-Maniny-Libeňský ostrov v rámci centrální části města a problematika jeho rozvoje již dříve podnítily celou řadu urbanistických prací. Jenom za poslední desetiletí se tímto územím zabývaly mezinárodní Workshop 1991 a mezinárodní seminář ISVA Prague 1996. Řešení problematiky dopravy zpracovala dopravně-urbanistická studie Pobřežní z roku 1994 a umístění celoměstsky významné investice do tohoto prostoru Studie umístění víceúčelové haly z roku 1994. Vodohospodářskou problematikou inundačního území Manin se zabýval Generel Vltavy a Berounky. Jako součást přípravy územního plánu hl.m. Prahy byla zpracována urbanistická studie Strategie rozvoje 1998, která již systematicky pojmenovala problematiku rozvoje tohoto území.
Ve snaze o akceleraci rozvoje celého území přijala Rada hl.m. Prahy usnesení č.605 ze dne 23.6.1998, kterým byla vyhlášena veřejná obchodní soutěž na poskytování poradenské činnosti a organizaci při výběru investora na předmětné území. V této soutěži byla jako nejvýhodnější vyhodnocena nabídka firmy MIPA Young and von Schramek Real Estate, s. r. o., se spolupracujícími firmami Kolpron CZ, s. r. o. a A+R SYSTEM, s. r. o. 
V první fázi prací, která zahrnovala analytickou část, byly zjištěny rozhodující vlastnosti a předpoklady území. Byl proveden zejména podrobný průzkum trhu v rozhodujících sektorech komerčních investic a prověřeny majetkoprávní vztahy k nemovitostem v řešeném území, především k pozemkům.
Závěry analytické části pak vyústily ke stanovení nosného programu pro řešené území a k urbanistickému návrhu s důrazem na varianty postupné realizace v jednotlivých částech území s jejich ekonomickým vyhodnocením. Práce byly koordinovány s pracovníky Útvaru rozvoje hl.m. Prahy a projednány s rozhodujícími vlastníky pozemků v území. V rámci přípravy dokumentace bylo uskutečněno několik výkladů a pracovních setkání se členy rady MČ Praha 8 a se členy komise výstavby MČ Praha 8. Vzniklé náměty byly zapracovány do výsledné podoby urbanistického návrhu.
Zpracovaný materiál přinesl dostatek informací a argumentů pro to, aby byl zodpovědně zvolen nejlepší přístup k rozvoji území s cílem nalézt pro město vhodného strategického partnera pro iniciaci výstavby.
Úplný rozsah doposud provedených prací je dokumentován obsáhlým souborem textové, tabulkové a grafické dokumentace, která je k dispozici u předkladatele materiálu.

Závěry analýz
V analytické části byly vyhodnoceny dosavadní studie a záměry zabývající se rozvojem řešeného území. Dále byly doplněny existující průzkumy a rozbory s důrazem na zhodnocení urbanistických, technických a přírodních vazeb ve vlastním území a v okolí.
Speciální pozornost byla věnována posouzení možné budoucí náplně v území a rovněž problematice vlastnických vztahů, které mohou do jisté míry limitovat uskutečnění výstavby. Hlavním závěrům těchto dvou stěžejních témat jsou věnovány následující odstavce.

Program využití území
Jedním z východisek bylo porovnání postavení řešeného území s hlavními rozvojovými celky v Praze. Dále byl proveden zevrubný tržní průzkum zaměřující se na nabídku a očekávanou poptávku po vybraných druzích funkčních ploch. Zejména se jednalo o administrativu, bydlení, maloobchod a služby, ubytování, volný čas a další činnosti sloužící veřejnosti. V této souvislosti byly brány v úvahu i projekty a záměry, které se mohou uskutečnit v jiných částech Prahy. V neposlední řadě byl proveden rozbor uskutečněných rozvojových projektů obdobného rozsahu ve velkých městech Evropy i Ameriky.
Výsledkem byl realistický a realizovatelný námět pro zástavbu celého řešeného území v dlouhodobém horizontu i v období zahájení první etapy.
Možné přírůstky kapacity – zahajovací etapa
administrativní  plochy nadměstského a celoměstského významu	území je vhodné pro sídlo institucí mezinárodního významu (např. organizace Evropské unie či OSN apod.), institucí státních, městských a jiných odpovídajících významu a funkci centra 
celkem cca 210 000 m2 brutto podlažní plochy; zahrnuje jednak komerční (pronajímatelné) administrativní plochy a dále část programu MČ Praha 8	
polyfunkční kulturně sportovně obchodní centrum	•	zařízení pro kulturní a sportovní aktivity, celkem cca 30 000 m2 brutto podlažní plochy;
•	sportovní střediska v parkové zeleni: 4 tenisová střediska, 1 středisko pro volný čas mládeže
•	hotelový komplex ve standardu **** až ***** s celkovou kapacitou 1 000-1 200 lůžek spojený se sportem, zařízeními pro volný čas (kasino atd.) a konferenčním centrem (2 000 míst);
cca 45 000 m2 brutto podlažní plochy
•	doprovodná vybavenost:
- maloobchod (celkem cca 15 000 m2 brutto podlažní plochy včetně lokálních center); předpokládá se 1 obchodní středisko s max. podlažní plochou 3 000 m2 a menší obchodní jednotky do 400 m2 ve formě tzv. shopping mallu
- stravování; několik zařízení o celkové brutto podlažní ploše cca 2 000 m2	
bydlení	až 1 500 bytů; cca 150 000 m2 brutto podlažní plochy	

Možné přírůstky kapacity – výhled
maloobchod	lokální centra s poměrem 0,15-0,25 m2 
na obyvatele/zaměstnance,
tj. přibližně 4 250 m2 hrubé pronajímatelné plochy; cca 5 000 m2 brutto podlažní plochy	
administrativa	cca 220 000-250 000 m2 brutto podlažní plochy;
včetně části objektů pro veřejnost podle požadavku
MČ Praha 8	
bydlení	3 000 bytů; cca 300 000 m2 brutto podlažní plochy	
ubytování	hotel střední kvality (***), 150 lůžek; 6 500 m2 brutto podlažní plochy	
volný čas	•	aquacentrum v případě poptávky
•	zařízení pro sport: golfové hřiště, 2-3 tenisové areály, přístaviště, ev. půjčovna lodí
•	zábavně oddechový park	
Pozemky
Jednotlivé pozemky v řešeném území byly dle společných charakteristik vlastnických vztahů rozděleny do následujících skupin:
A	pozemky vlastněné přímo hl.m. Prahou, případně právnickými subjekty, ve kterých je hl.m. Praha většinovým vlastníkem atp.,
B	pozemky ve vlastnictví fyzických osob,
C	pozemky ve vlastnictví ostatních právnických osob,
D	pozemky ve vlastnictví Českých loděnic, a. s. a Českých přístavů, a. s.,
E	pozemky ve vlastnictví státu svěřené státním podnikům a jiným organizacím a pozemky v podílovém spoluvlastnictví bez vztahu k obci hl.m. Praha,
F	nezjištěné vlastnictví.
Nejproblematičtější z hlediska vlastnických vztahů se jeví území v blízkosti Palmovky, kde se nachází větší počet malých parcel s různými vlastníky.
Přehled vlastnických vztahů k pozemkům
vlastnická kategorie	rozloha (m2)	rozloha (%)	
disponibilní pozemky (A)	831 823	61,9	
ostatní pozemky 	511 265	38,1	
z toho	B	49 135	3,7	
	C	218 564	16,3	
	D	113 680	8,5	
	E	91 608	6,8	
	F	38 278	2,8	
Celkem	1 343 088	100,0	

Objekty
V řešeném území se nachází celkem 214 stavebních objektů, z toho 11 zpevněných ploch. Z hlediska majetkoprávních vztahů a s ohledem na složitost případných jednání s vlastníky budov byly všechny objekty rozčleněny do tří  základních skupin:
–	objekty ležící na pozemcích jiných než kategorie A; jedná se o objekty, kde složitost jednání bude záviset na jejich stavebně právním stavu; v případě, že jde o řádně zkolaudované stavby trvalého charakteru, případně o stavby dočasné, kde dosud neuplynula lhůta doby trvání,
–	objekty ležící na pozemcích ve vlastnictví hl.m. Prahy (případně pozemcích svěřených městským částem); v těchto případech má hl.m. Praha jakožto vlastník pozemku (neurčuje-li nájemní smlouva jinak) právo požadovat odstranění stavby na náklad vlastníka,
–	objekty ležící na ostatních pozemcích kategorie A (tj. například na pozemcích subjektů, ve kterých je hl.m. Praha většinovým vlastníkem); postup bude obdobný jako v předchozím bodě.
Přehled vlastnických vztahů k budovám
vlastnická kategorie	počet objektů	podíl objektů (%)	
objekty na pozemcích jiných než kategorie A	26	12,2	
z toho řádně zkolaudované	9	4,2	
objekty na pozemcích hl.m. Prahy	122	57,0	
objekty na ostatních pozemcích kategorie A	66	30,8	
Celkem	214	100,0	

Zásady navrženého řešení
Řešené území prostorově ukončuje údolní nivu Vltavy a je v přímém vizuálním kontaktu s historickým jádrem města. V území se protínají dvě významné radiální kompoziční osy: Rohanské nábřeží-Sokolovská a Dělnická-Libeňský most. Ty předurčují kompozici nové zástavby se zdůrazněním oblasti Palmovky jako ústředního libeňského prostoru a oblasti kolem hotelu Olympik jako prostorového ukončení širokého bulváru Rohanského nábřeží.
Zastavitelná část území je vymezena zvýšenou terénní linií protipovodňové ochrany navržené od Negrelliho viaduktu až po Libeňský most. Po její koruně je vedena široká promenádní pěší trasa, jež se větví v oblasti Švábek a míří na východ do libeňského centra a na sever na libeňské poloostrovy. V zátopovém území mezi linií protipovodňové ochrany a tokem Vltavy je ponechán široký pás přírodního území s nově založeným regionálním biocentrem. Jeho součástí je i otevřený vodní kanál s vodními plochami, zaústěný do bazénů Libeňského přístavu. Nábřežní plochy zeleně jsou nově navrženými parkovými plochami propojeny se stávající zelení Kaizlových sadů a předprostorem historické budovy Invalidovny.
Nová zástavba severní části Karlína navazuje na jeho založenou pravoúhlou blokovou zástavbu. Hlavní kompoziční osou je ulice Rohanské nábřeží-Pobřežní koncipovaná jako městský bulvár, zaústěný v prostoru stanice metra Invalidovna do uličního profilu dnešní Sokolovské. Podél ulice Pobřežní je navržena nová bloková zástavba členěná v rytmu stávajících ulic Karlína. Severní nábřežní hrana zástavby je členěna v jemnějším měřítku soliterních objektů.
Oblast kolem stanice metra Invalidovna je nejrozsáhlejším rozvojovým prostorem v celém řešeném území a soustředí se zde hlavní kapacity převážně komerčního rázu. Protože ulice Pobřežní bude mít významnou dopravní funkci a bude přenášet značné zatížení, bylo její vedení v prostoru stanice metra navrženo jednak v povrchové verzi, jednak v zahloubeném tunelu. Rada HMP schválila v hlavních zásadách pro rozvoj území variantu mimoúrovňového řešení, které umožňuje bezkolizní propojení výstupu z metra s novými rozvojovými plochami, i když je investičně náročnější.
Výškově nová zástavba dodržuje hladinu karlínských bloků s akcentováním významných pohledových bodů - ukončení bulváru v oblasti kolem hotelu Olympik a v bloku u Negrelliho viaduktu, předmostí nového karlínského mostu Thámova-Komunardů, nové centrum při stanici metra apod.
Od Invalidovny po Palmovku pokračuje pás nového zastavění mezi trasou bývalé železniční trati a stávající ulicí Sokolovskou. Jeho součástí jsou i stávající výrobní areály a jednotlivé objekty původní zástavby Libně. Snahou je v maximální míře zachovat hodnotné celky historické industriální architektury (Rustonka, Štrasburk, Voctářova, Vojenova) a zapojit je do nové prostorové struktury.
Kompozičně významným bodem je oblast zakončení Libeňského mostu, vytvoření nového pevně definovaného předmostí a nových městských prostorů v centru Libně. Dnes otevřený, prostorově indiferentní koridor ulice Na Žertvách bude “přivřen” novou zástavbou na místě stávajícího autobusového nádraží. Nad stanicí metra tak vznikne uzavřený městský prostor dopravně rušného náměstí se soliterním objektem synagogy, oddělený zástavbou nového centra od druhého rozsáhlejšího veřejného prostoru - komponovaného náměstí s parkem. Velikost tohoto prostoru určuje plocha bývalého židovského hřbitova zničeného v šedesátých letech. Alternativně je navrženo, obdobně jako v územním plánu hl.m. Prahy, zkrácení délky Libeňského mostu oboustranným obestavěním jeho střední části v místě stávajících sjízdných ramp.
Do značné míry samostatnou částí území je oblast Libeňského přístavu. Navržena je zde soliterní zástavba s využitím stávajících objektů loděnic. Nové využití, ať už obytné či komerční, by mělo zúročit jedinečné prostorové podmínky a přímý kontakt s vodními plochami.
Návrh byl zpracován ve dvou variantách, které se liší především v dopravní části, jež zasahuje do nadřazené komunikační kostry definované územním plánem. Funkční a prostorové řešení lze po zhruba pětileté projektové přípravě považovat do značné míry za stabilizované. Otevřenou otázkou zůstávalo, jakým způsobem propojit kapacitní komunikaci Pobřežní s městským okruhem v oblasti Balabenky a řešit  tím kritickou situaci v Sokolovské ulici.
Varianta I. vede jízdní směr směrem z centra jižně od zastavěné části Libně a směr do centra ponechává v ulici Sokolovské. Podpořen je tedy směr vyvážející dopravu z jádra města a ztížen je vjezd do zastavěného území pro zbytnou a tranzitní dopravu, které se v prostoru Balabenky nabízí atraktivnější trasa městského okruhu.
Varianta II. ponechává v ulici Sokolovské směr z centra a opačný směr vede koridorem ulice Na Žertvách s mimoúrovňovým podjezdem vlastního centra Libně.
Obě výše uvedené trasy byly součástí návrhu Územního plánu hl.m. Prahy. Z hlediska finanční náročnosti, možnosti etapizace a s ohledem na dopady do životního prostředí je výhodnější varianta I. V urbanistické části jsou dokumentovány obě varianty, v ekonomické části byla bilancována, na základě projednání, reálnější varianta I. Rada HMP schválila v hlavních zásadách pro rozvoj území variantu I., kterou bude nutné projednat s příslušnými orgány a organizacemi.
Návrh plošného využití území vychází z polohy řešené oblasti v centrální části města, pro níž je charakteristické polyfunkční využití s vertikální i horizontální skladbou různorodých funkcí - bydlení, administrativa, obchod, ubytování, stravování a další živnosti, kulturní a zábavní aktivity. Respektovány jsou odlišnosti jednotlivých částí řešeného území. V bezprostřední vazbě na stanice metra a podél hlavních, dopravně zatížených komunikací návrh připouští větší koncentraci komerčních programů. V klidnějších polohách, zejména podél vltavského nábřeží, v přímé vazbě na pobřežní plochy, dominuje obytná funkce. Poměr jednotlivých funkcí, podíl bydlení a jednotlivých druhů nebytového využití se bude v průběhu další přípravy měnit. Celkovou kapacitu území, tj. téměř 1 milion m2 hrubých podlažních ploch, lze považovat za reálnou.

Ekonomické vyhodnocení
Základní bilance ploch
Celková rozloha řešeného území 1	1 343 088 m2	
Nezastavitelná území 2	600 950 m2	
Území k urbanizaci 3	742 138 m2	
Rozvojové plochy 4	357 670 m2	
Nová obytná podlažní plocha	413 060 m2	
Nová nebytová podlažní plocha	578 800 m2	
1  V celkové ploše řešeného území nejsou započteny vodní plochy Libeňského přístavu.
2   Regionální biocentrum, parková a doprovodná zeleň, rekreační a sportovní plochy.
3  Území pro zástavbu včetně souvisejících a obslužných komunikací, technického vybavení a vnitroblokové zeleně.
4  Stavební pozemky pro prodej či pronájem.

Investiční náklady
(vycházející ze stávající míry poznání v rámci neprojednané studie)
Náklady na přípravu území (mil. Kč)
nadřazené investice	cca 1 102	
lokální investice (bez demolic)	cca    548	
výkupy pozemků	cca    265	
Celkem	cca 1 915	
V nadřazených investicích jsou zahrnuty náklady na přípravu území s významem pro celou lokalitu, tj. dopravní a technická infrastruktura včetně hlavních přeložek, část demolic a nákladů na protipovodňová opatření.
Přehled nejvýznamnějších nadřazených investic:
- nový jižní obchvat, včetně rekonstrukce Sokolovské	cca 166 mil. Kč	
- Rohanské nábřeží, včetně tunelového napojení a přeložek	cca 694 mil. Kč	
- přeložka tramvajové tratě Sokolovská–Balabenka	cca 138 mil. Kč	
- protipovodňová ochrana, úprava vodního kanálu, zeleň	cca 104 mil. Kč	
Lokální investice představují náklady související s výstavbou v rozvojových sekcích – většinou se jedná o místní technické vybavení, komunikace a část demolic.
Výkupy pozemků se týkají těch pozemků v rozvojovém území, kde hl.m. Praha nemá rozhodující vliv ve vlastnictví.

Výnosy
Výnosy projektu jsou modelovány ve formě prodeje zainvestovaných pozemků v rozvojových plochách, tj. v území určeném ke komerční výstavbě. Prodejní ceny byly odvozeny od cenové úrovně zainvestovaných pozemků v obdobných lokalitách v Praze.
Prodej zainvestovaných pozemků – výnosy celkem
kategorie prodeje	rozloha (m2)	příjem (mil. Kč)	
komerčně velmi výnosné území	52 600	cca 315,60	
standardní území	281 470	cca 1 125,88	
území s nižší výnosností	23 600	cca 47,20	
výnosy souhrn	357 670	cca 1 488,68	

Výsledná bilance (mil. Kč)
	včetně nadřazených investic	bez nadřazených investic	
Náklady	1 915	813	
Výnosy	1 489	1 489	
Rozdíl 	cca  -426	cca  +676	
Celý projekt může být ziskový za předpokladu, že nadřazené investice souvisejícího technického a dopravního napojení nebudou započteny do celkových nákladů a budou vedeny jako nezbytné náklady města.
Pro tento předpoklad lze využít základní argumenty:
•	Nadřazené investice mají význam celoměstský a neváží se pouze k rozvoji řešeného území.
Celkové hodnocení je značně přibližné a předběžné. Předpoklad výstavby v celém řešeném území je velmi dlouhodobý, spíše se dá očekávat postupná výstavba v etapách spojená s optimalizací ekonomických parametrů.

Etapizace
Základní předpoklady
Vzhledem k rozsahu řešeného území a velkým kapacitám celkového programu možného využití je nutné uvažovat etapizaci rozvoje.
Výchozím předpokladem je realizace tzv. 0.etapy, která spočívá v zajištění protipovodňové ochrany řešeného území a realizaci konečné úpravy území zhruba vymezeného tokem Vltavy a proplachovacím kanálem, tj. výsadby doprovodné a parkové zeleně.
Pro zahájení další realizace byly vytvořeny samostatné modely, které zohledňovaly především následující kritéria:
•	možnou naplnitelnost území z hlediska kapacit jednotlivých funkcí s ohledem na očekávanou poptávku v čase,
•	strukturu vlastnických vztahů; varianty lokalizace zahájení výstavby byly voleny tak, aby co největší podíl území byl z hlediska majetkových vztahů bezproblémový,
•	snadnou napojitelnost na technickou a dopravní infrastrukturu.
V dalším textu jsou popsané charakteristiky vybrané zahajovací etapy (sekce 3, 4 a 7A), která bude rozhodující pro nastartování rozvoje v území. Postupné zahajování dalších etap je vzhledem k dlouhodobému horizontu výstavby neúčelné v této fázi předvídat. Upřesnění bude možno provést po vybudování 0.etapy a v návaznosti na výběr a projektovou přípravu zahajovací etapy.
Kromě vybrané zahajovací etapy byla posuzována možnost zahájení rozvoje v sekcích 1, 2, 7A. Zde se jako hlavní překážka jevila nepříznivá majetková struktura pozemků (většina pozemků k výkupu je ve vlastnictví Českých drah), mezi nevýhody lze zařadit rovněž nižší podíl rozvojového území na celkové ploše sekcí či realizaci náročných protipovodňových opatření i pro území mimo řešené sekce.
Zcela nezávisle je možno zahájit rozvoj v sekcích 9, 10 a 11, tzn. severně od Libeňského mostu.
Zahajovací etapa v sekcích 3, 4, 7A
V současné době je západní část území (sekce 3) devastována, částečně využita provizorními ubytovnami Metrostavu s jeho stavebním dvorem a plochou bývalých hřišť TJ Dukla Karlín. Ve střední části (sekce 4) se nacházejí stávající výrobní haly Pražské strojírny, a. s., a ve své východní části (sekce 7A) etapa navazuje na prostor v okolí stanice metra Palmovka.
Bilance
celková rozloha	28,79 ha	
území k urbanizaci	27,90 ha	
rozvojové plochy	18,78 ha	
nová obytná podlažní plocha	cca 150 000 m2	
nová nebytová podlažní plocha	cca 300 000 m2	
Z majetkoprávního hlediska je bezmála 70 % rozlohy zahajovací etapy v majetku města (případně organizací městem zřízených), ze zbývajících 30 % jsou 2/3 ve vlastnictví Pražské strojírny, a.s., tzn. subjektu městu “blízkému”.
Sekce 3 a 4 mají výhodnou polohu v blízkosti metra Invalidovna. Etapa je zaměřena především na administrativní funkční využití, jehož podstatnou částí je sídlo mezinárodní instituce a program MČ Praha 8. Velký prostor je rovněž určen funkcím spojeným s využitím volného času a rozvoji bydlení.

silné stránky
velký rozsah rozvojového území na celkové 
ploše sekce (vyšší výnosy z prodeje pozemků)
pouze jeden většinový vlastník pozemků 
nutných k dokoupení, navíc “blízký” městu (Pražská strojírna, a. s.)
nízké náklady na demolice stávajících objektů
poloha přímo u stanic metra Invalidovna
a Palmovka
sekce 7A leží mimo zátopové území	slabé stránky
vysoké investice v nadřazené dopravní vybavenosti (sekce 3 a 4)
	
příležitosti
větší počet rozvojových ploch 
(je možný vstup několika na sobě nezávislých developerů)
rozvoj umožňuje řešit dopravní vybavenost komplexně s vazbami na širší území
návaznost na lokální centrum Palmovka
(sekce 7A)
vhodné území pro umístění mezinárodní 
instituce	Hrozby
vyvolá zvýšenou intenzitu dopravy
nejisté financování prostor sloužících 
MČ Praha 8	

Nezávislá etapa v sekcích 9, 10, 11
Lze uvažovat se samostatným nezávislým rozvojem v oblasti severně od Libeňského mostu (celkem 36 ha, z toho 4,3 ha rozvojových ploch), kde je v současné době jeden většinový vlastník pozemků (Studio TV 2000, a. s.), jenž by mohl být jeho iniciátorem. Nadřazené vztahy v území (zejména dopravní) by však bylo nutné řešit v komplexním pohledu rozvoje celého území.

Další postup
Další postup přípravy projektu rozvoje území Rohanský ostrov, Maniny a Libeňský ostrov musí vycházet ze schválených zásad a z výsledků projednání urbanistické studie s příslušnými orgány a organizacemi. Za tímto účelem bude projednána urbanistická studie území a provedeno komplexní ekonomické vyhodnocení. Poté bude Radě hl.m. Prahy předložen návrh modelu financování, harmonogram postupu prací a postup pro výběr investorů spolu s podmínkami jejich vstupu do území.