21.
Obecn� z�vazn� vyhl�ka,
kterou se m�n� vyhl�ka �. 32/1998 Sb. hl. m. Prahy, o cenov� map� stavebn�ch pozemk�, ve zn�n� pozd�j��ch p�edpis�
Zastupitelstvo hlavn�ho m�sta Prahy se usneslo dne 17. 12. 2009 vydat podle � 44 odst. 3 p�sm. d) z�kona �. 131/2000 Sb., o hlavn�m m�st� Praze, a � 33 odst. 2 z�kona �. 151/1997 Sb., o oce�ov�n� majetku a o zm�n� n�kter�ch z�kon� (z�kon o oce�ov�n� majetku), tuto obecn� z�vaznou vyhl�ku:
�l. I
Vyhl�ka �. 32/1998 Sb. hl. m. Prahy, o cenov� map� stavebn�ch pozemk�, ve zn�n� vyhl�ky �. 39/1999 Sb. hl. m. Prahy, obecn� z�vazn� vyhl�ky �. 1/2001 Sb. hl. m. Prahy, obecn� z�vazn� vyhl�ky �. 30/2001 Sb. hl. m. Prahy, obecn� z�vazn� vyhl�ky �. 5/2003 Sb. hl. m. Prahy, obecn� z�vazn� vyhl�ky �. 31/2003 Sb. hl. m. Prahy, obecn� z�vazn� vyhl�ky �. 24/2004 Sb. hl. m. Prahy, obecn� z�vazn� vyhl�ky �. 27/2005 Sb. hl. m. Prahy, obecn� z�vazn� vyhl�ky �. 24/2006 Sb. hl. m. Prahy, obecn� z�vazn� vyhl�ky �. 18/2007 Sb. hl. m. Prahy a obecn� z�vazn� vyhl�ky �. 21/2008 Sb. hl. m. Prahy, se m�n� takto:
P��loha zn�:
�
�CENOV� MAPA
STAVEBN�CH POZEMK�
Na �zem�
HLAVN�HO M�STA PRAHY
Cenov� mapa je zpracov�na podle � 10 z�kona �. 151/1997 Sb., o oce�ov�n� majetku a o zm�n� n�kter�ch z�kon� (z�kon o oce�ov�n� majetku - d�le jen �z�kon�) a podle jeho prov�d�c� vyhl�ky, kterou se prov�d�j� n�kter� ustanoven� z�kona o oce�ov�n� majetku (d�le jen �vyhl�ka�).
Aktualizovan� cenov� mapa navazuje na cenovou mapu stavebn�ch pozemk� (d�le jen �cenov� mapa�), vydanou pro �zem� hlavn�ho m�sta Prahy obecn� z�vaznou vyhl�kou hlavn�ho m�sta Prahy �. 21/2008 Sb. hl. m. Prahy s ��innost� od 1. ledna 2009. Touto vyhl�kou se m�n� vyhl�ka �. 32/1998 Sb. hl. m. Prahy, ve zn�n� pozd�j��ch p�edpis�.
B�hem roku 2009 byly v souladu s citovan�m z�konem a vyhl�kou do dosavadn� cenov� mapy dopln�ny nov� ceny stavebn�ch pozemk� zji�t�n� podle � 10 odst.
2.1.1 Grafick� ��st obsahuje 132 mapov�ch list� v m���tku 1:5000 a sch�ma kladu list�.
2.1.2 Textov� ��st cenov� mapy.
2.2 Origin�l cenov� mapy je autorizov�n Magistr�tem hlavn�ho m�sta Prahy.
3.1 Cenov� mapa stavebn�ch pozemk� na �zem� hlavn�ho m�sta Prahy (d�le jen �cenov� mapa�) je zpracov�na podle � 10 z�kona �. 151/1997 Sb., o oce�ov�n� majetku a o zm�n� n�kter�ch z�kon� (z�kon o oce�ov�n� majetku � d�le jen �z�kon�) a podle jeho prov�d�c� vyhl�ky[1] (d�le jen �vyhl�ka�).
3.2 V grafick� ��sti cenov� mapy, ve vymezen�ch skupin�ch parcel obdobn�ch pozemk�, vyzna�en� ��slo vyjad�uje:
cenu v K�/m2.
V�echny stavebn� pozemky ve vymezen�ch skupin�ch parcel, kter� jsou ozna�eny cenou, se ocen� podle t�to cenov� mapy, s v�jimkou pozemk� uveden�ch v bodu 3.5.
3.3 Stavebn� pozemky, kter� v cenov� map� nejsou v ��dn� skupin� parcel s vyzna�enou cenou nebo nejsou-li v cenov� map� ocen�ny v�echny pozemky tvo��c� funk�n� celek, ocen� se podle p��slu�n�ho ustanoven� vyhl�ky[2].
3.4 Stavebn� pozemky, kter� jsou v cenov� map� v ocen�n� skupin� parcel, ale jejich� ��st je za�len�na do skupiny parcel neocen�n�ch nebo s jinou cenou, se ocen� podle p��slu�n�ho ustanoven� vyhl�ky[3].
3.5 Pozemky evidovan� v katastru nemovitost� v druhu pozemku ostatn� plocha se zp�sobem vyu�it� pozemku dr�ha, d�lnice, silnice, ostatn� ve�ejn� komunikace, ostatn� ve�ejn� u��van� dopravn� plocha a ve�ejn� prostranstv�, kter� nen� sou��st� pozemn� komunikace, jako� i pozemky k uveden�m ��el�m ji� u��van� nebo teprve ur�en� rozhodnut�m o um�st�n� stavby, stavebn�m povolen�m nebo regula�n�m pl�nem, se podle t�to cenov� mapy neoce�uj� a jejich cena se zjist� podle p��slu�n�ho ustanoven� vyhl�ky[4], pokud se nejedn� o pozemky uveden� v bodu 3.6.
3.6 Jde-li u pozemk� uveden�ch v bodu 3.5 o pozemn� komunikace v uzav�en�m are�lu nebo je-li v souboru nemovitost� s komer�n� vyu�itelnost� nap�. zpoplatn�n� parkovi�t� ve funk�n�m celku s obchodem, hotelem, restaurac� a jim obdobn�m za��zen�m s obchodn�mi, stravovac�mi a ubytovac�mi slu�bami, domem slu�eb a jin�mi objekty k poskytov�n� �platn�ch slu�eb, administrativn�mi objekty atd., v�. parkovac�ch a obslu�n�ch ploch, tyto pozemky se oce�uj� podle t�to cenov� mapy.
3.7 V p��pad� nesouladu druhu oce�ovan�ho pozemku v cenov� map� (� 9 odst. 1 p�smeno a) z�kona) s jeho skute�n�m stavem, se postupuje zp�sobem podle p��slu�n�ho ustanoven� vyhl�ky[5].
3.8 Cenov� mapa je bezplatn� p��stupn� ve�ejnosti v pracovn� dob� v p��zem� Magistr�tu hlavn�ho m�sta Prahy na Mari�nsk�m n�m. 2 v Praze 1 � Star�m M�st�.
3.9 Dotazy, p�ipom�nky a n�vrhy k cenov� map� lze uplatnit na odboru spr�vy majetku Magistr�tu hlavn�ho m�sta Prahy na N�m. Franze Kafky 1 v Praze 1 � Star�m M�st�.
Z proveden� anal�zy realitn�ho trhu vypl�v�, �e trh s nemovitostmi v hlavn�m m�st� Praze je v trhem specifick�m, kter� se v rozhoduj�c�ch segmentech � bydlen�, kancel��sk�, obchodn� plochy i plochy pro skladov�n� a logistiku - li�� sv�m rozsahem a dynamikou rozvoje od ostatn�ch m�st �esk� republiky. Praha nem� ani v jednom segmentu realitn�ho trhu srovn�n� s ��dn�m jin�m m�stem �esk� republiky. Naopak dynamikou r�stu cen pozemk� se hlavn� m�sto Praha v minul�ch obdob�ch odli�ovala cenov�mi rozd�ly od ostatn�ch m�st �esk� republiky. D�sledkem tohoto v�voje jsou cenov� hladiny pozemk� v�razn� p�evy�uj�c� ostatn� m�sta �esk� republiky.
�zem� m�sta s v�jimkou rozs�hl�ch nezastav�n�ch ploch jsou v naprost� v�t�in� vybavena infrastrukturou, tj. je zavedena kanalizace, vodovod, elekt�ina. Jednotliv� ��sti m�sta jsou pln� napojeny na komunika�n� s�. Specifikem Prahy je existence t�� tras metra, kter� propojuj� centrum s v�znamn�mi koncentracemi bydlen� ve m�st�. Skupiny obdobn�ch pozemk� jsou zdokumentov�ny i z hlediska t�to vybavenosti a p�i ocen�n� je na m�ru vybavenosti br�n z�etel.
Pro rozbor trhu s nemovitostmi ve vztahu ke zpracov�n� dosavadn� cenov� mapy zpracovatel� z�skali informace o 31 800 pozemc�ch prodan�ch v letech 1994 a� 2008. K t�mto �daj�m p�ibylo dal��ch 3 700 prodej� v letech 2008 a� 2009. Toto sestaven� p�ehledu, kter� zahrnuje i dopl�uj�c� charakteristiky prodej�, umo��uje postupn� prov�st objektivn�j�� anal�zu trhu s pozemky. Celkov� se ukazuje, �e tento rozsah neust�le aktualizovan�ch �daj� je posta�uj�c� pro kvalitn� zpracov�n� cenov� mapy v rozsahu �zem� m�sta Prahy. Rovn� �daje o prodej�ch pozemk� z druh� poloviny 90. let byly postupn� nahrazeny nov�j��mi �daji.
V dal��m textu je v�nov�na pozornost cen�m pozemk� podle ��elu jejich vyu�it� s koment��em s ohledem na m�stn� trh s nemovitostmi.
Pozemky pro vyu�it� reziden�n�ch funkc�
Trh se stavebn�mi pozemky ur�en�mi pro bytovou v�stavbu se v posledn�ch letech vyv�jel velmi dynamicky a ceny pozemk� trvale rostly. Vzr�staj�c� popt�vka developer� po stavebn� p�ipraven�ch lokalit�ch, kde bylo mo�no v kr�tk�m �ase a relativn� bez rizik (zm�na �zemn�ho pl�nu, realizace vyvolan�ch investic apod.) prov�d�t v�stavbu bytov�ch �i rodinn�ch dom�, znamenala v�razn� r�st cen pozemk�. V roce 2003 bylo ukon�eno obdob� postupn�ho vyrovn�v�n� nab�dky a popt�vky (v oblasti trhu s nov�mi bytov�mi projekty). Doch�zelo tak k p�evisu popt�vky po pozemc�ch nad nab�dkou. Ceny pozemk� nejen, �e v�razn� rostly, ale byla identifikov�na rozs�hl� skupina prodej� pozemk�, kter� byla realizov�na s o�ek�v�n�m na jejich zhodnocen� vlivem zm�n funk�n�ho vyu�it� v �zemn�m pl�nu. Konkr�tn� se jednalo o pozemky, kter� jsou vedeny v �zemn�m pl�nu jako zele� nebo zem�d�lsk� p�da. V sou�asnosti vzhledem k celkov� ekonomick� situaci v�etn� v�voje na realitn�m trhu z anal�zy uskute�n�n�ch prodej� vypl�v�, �e v pr�m�ru doch�z� ke stagnaci cen pozemk� a v jednotliv�ch lokalit�ch sp�e v�jime�n� k jejich r�stu.
Ro�n� �etnost n�kup�/prodej� pozemk� se proti minul�m let�m nesn�ila. Uveden� zji�t�n� se op�r� o konkr�tn� analyzovan� vzorek prodej� s vylou�en�m evidentn� spekulativn�ch n�kup� pozemk�, kter� prokazateln� nevedly ani po n�kolika letech k realizaci v�stavby. P�esto�e v Praze se nejv�t�� po�et prodej� pozemk� ur�en�ch pro bytovou v�stavbu koncentruje do ��st� m�sta mimo centr�ln� ��sti, konkr�tn� do lokalit jako jsou Barrandov, Hostiva�, Chodov, Pitkovice, Kolod�je, �jezd nad Lesy, Zli��n, oblast tzv. Z�padn�ho m�sta, ale t� jde o Dube�, Lipence apod. Cenov� v�znamn� prodeje byly zaznamen�ny t� opakovan� v lokalit�ch Karl�na, �i�kova, Vinohrad a Sm�chova. Celkov� m�n� prodej� je tradi�n� na severu m�sta oproti jeho ji�n�, z�padn�, ale i v�chodn� ��st m�sta.
I nad�le plat�, �e zat�m se ve v�t�� m��e nestav� v rozvojov�ch lokalit�ch s velk�m potenci�lem zejm�na pro bydlen� a dal�� komer�n� vyu�it�, co� plat� nap�. pro lokality B�chovice, Bubny, n�dra�n� prostory v lokalit�ch Sm�chov a tzv. n�kladov�ho n�dra�� �i�kova. Ve zm�n�n�ch lokalit�ch se ji� p�ipravuj� rozvojov� projekty a v dal��ch letech je mo�no o�ek�vat jejich vliv na celkovou nab�dku pozemk� ur�en�ch k z�stavb�. Takt� za��naj�c� v�stavba ve velk�m rozvojov�m �zem� Vyso�any � Hloub�t�n �i v prostoru vltavsk�ho meandru v Hole�ovic�ch a v prostoru Manin bude m�t jist� vliv na pozemkov� trh v Praze. V nejbli��� budoucnosti lze o�ek�vat silnou popt�vku po pozemc�ch ur�en�ch pro v�stavbu rodinn�ch dom�, u kter�ch v Praze bez ohledu na st�vaj�c� stav ekonomiky popt�vka p�evy�uje nab�dku a po�et lokalit, kter� by byly schopny uspokojit popt�vku z�jem kupuj�c�ch, je dosud omezen�. Situaci zcela jist� z�sadn�m zp�sobem ovlivn� nov� p�ipravovan� �zemn� pl�n, kter� by mohl uvolnit n�kter� dal�� pozemky pro n�zkopodla�n� reziden�n� z�stavbu. Popt�vka se nav�c za��n� p�esouvat ze satelitn�ch lokalit sp�dov�ho �zem� m�sta zp�t na �zem� Prahy, co� vysv�tluje ceny t�chto pozemk� i v okrajov�ch ��stech m�sta. P��kladem mohou b�t ji� v��e zm�n�n� Pitkovice, Kolod�je �i tzv. Jihoz�padn� m�sto.
Pozemky pro vyu�it� komer�n�ch funkc� - kancel��e, hotely
Z hlediska pozemkov�ho trhu v Praze aktu�ln� plat� pro tento segment podobn� z�v�ry jako pro pozemky reziden�n�ho vyu�it�. P�esto oproti p�edchoz�m let�m nebyly ve sledovan�m vzorku kupn�ch cen zji�t�ny rozs�hlej�� transakce s pozemky s vyu�it�m pro komer�n� funkci. Je evidentn�, �e po hypot��n�m propadu reziden�n�ch staveb trh sm��uje omezen� v�stavby komer�n�ch staveb, co� dokl�d� i mno�stv� nepronajat�ch kancel��sk�ch ploch jak v novostavb�ch, tak i ve star��ch kancel��sk�ch budov�ch. Spolu s v�razn� tvrd��mi podm�nkami bank pro �v�rov�n� komer�n� v�stavby a faktick� neposkytov�n� �v�r� pro spekulativn� n�kupy pozemk� se obchodov�n� s t�mito pozemky v�znamn� sn�ilo. Prodeje se tak soust�e�uj� na jednotliv� pozemky pro men�� novostavby �i dostavby st�vaj�c�ch objekt�. Tento stav lze dle publikovan�ch anal�z o�ek�vat i v n�sleduj�c�m obdob�, nebo� v jednotliv�ch kancel��sk�ch budov�ch se postupn� sni�uje jejich obsazenost a nov� investice jsou realizov�ny v�hradn� pro p�edem zn�m� n�jemce, zat�mco je�t� p�ed n�kolika lety p�evl�dal trend spekulativn� v�stavby.
Pozemky pro vyu�it� komer�n�ch funkc� - obchodn� za��zen�
Tato ��st realitn�ho trhu v minulosti vykazovala trvale stabiln� v�voj, zat�mco v sou�asnosti je p�edm�tem v�stavby pouze projekt Galerie Harfa v Praze
Pozemky pro vyu�it� industri�ln� a skladov�
Masivn� p��liv p��m�ch zahrani�n�ch investic a realizace projekt� pr�myslov� v�stavby tzv. na zelen� louce Prahu trvale m�j� a sm��uje do jin�ch ��st� republiky. D�vody jsou st�le jak v oblasti realitn� � Praha nenab�z� investor�m investi�n� p�ipraven� pozemky ani samostatn� ani v tzv. pr�myslov�ch z�n�ch, tak i v oblasti trhu pracovn�ch sil. V�jimkou je lokalita Horn�ch Po�ernic o rozloze p�es
V posledn�ch t�ech letech jsou st�le �ast�j�� zm�ny vyu�it� p�vodn� v�robn�ch pozemk�. V �ad� are�l� byl uskute�n�n n�kup pozemk� pro budouc� v�stavbu komer�n�ch nemovitost� a dokonce i bytov�ch polyfunk�n�ch dom�. Typick�m p��kladem jsou n�kter� b�val� v�robn� are�ly ve Vyso�anech, pozemky v Michli, Hole�ovic�ch nebo v Male�ic�ch, resp. �t�rbohol�ch.
Mezi zobecniteln� z�v�ry, kter� vypl�vaj� anal�zy v�voje trhu s pozemky, pat�� zejm�na:
� stagnuj�c� a� m�rn� rostouc� hladina pr�m�rn�ch cen,
� n�r�st cen pozemk� ur�en�ch pro v�stavbu rodinn�ch dom� ve vybran�ch lokalit�ch, kde se realizuj� nov� reziden�n� projekty;
� potvrzen� zastaven� procesu sbli�ov�n� cen ve vnit�n�m m�st� a jeho okol� s intenzivn� z�stavbou,
� pom�rn� stabiln� je struktura prodej� � op�t p�eva�uj� pozemky slou��c� bydlen� spolu se zahradami.
4.2. Konkr�tn� rozbor � �zem� mimo centrum
Tento rozbor se op�r� o vyhodnocen� s vyu�it�m nov�ho statistick�ho vzorku 3 700 prodan�ch pozemk� z�skan�ch na �zem� m�sta v letech 2008 a� 2009. Oproti minul�mu obdob� op�t do�lo k n�r�stu prodej� pozemk�. Tak doch�z� k neust�l�mu postupn�mu zp�es�ov�n� cenov�ch �daj� v map�.
Pro pot�eby ocen�n� cenovou mapou byly ve spr�vn�m �zem� m�sta (mimo centrum) lokalizov�no celkem 9 069 skupin obdobn�ch pozemk�. Z tohoto po�tu bylo ocen�n� provedeno v 68 %, tj. 6 198 skupin�ch. Znamen� to, �e v t�chto skupin�ch obdobn�ch pozemk� byla uplatn�na sjednan� prodejn� cena pozemku nebo do�lo k ocen�n� na z�klad� porovn�n�.
V posledn� aktualizaci nov� p�ibylo 95 skupin pozemk�. Toto bylo vyvol�no jednak �zemn�mi zm�nami � vydan� �zemn� rozhodnut� � a d�le i skute�nost�, �e pokra�oval trend zp�es�ov�n� a zmen�ov�n� oce�ovan�ch skupin pozemk�. Sou�asn� do�lo ke zru�en� 28 skupin z d�vod� vylou�en� n�kter�ch nestavebn�ch pozemk� nebo vlivem slou�en� s jin�mi skupinami.
Analyzov�ny jsou p�edev��m souvislosti vyu�it� a um�st�n� prod�van�ch pozemk� ve vztahu k jejich cen�m.
Vliv polohy (�daje v K�/m2)
|
|
pr�m�rn� cena |
minim�ln� cena |
maxim�ln� cena |
|
Vnit�n� m�sto |
6 400 |
500 |
46 850 |
|
Okrajov� ��st kompaktn�ho m�sta |
4 132 |
400 |
10 630 |
|
�zem� mimo kompaktn� m�sto |
3079 |
100 |
12 000 |
|
Praha celkem |
4 220 |
100 |
46 850 |
Nov� ocen�no, resp. p�ecen�no, bylo 14 % skupin pozemk�. Zat�mco loni do�lo k n�r�stu pr�m�rn� ceny o 22 %, nyn� �in� meziro�n� n�r�st cen pouze 4 %. Relativn� nejvy���ho n�r�stu pr�m�rn�ch cen dos�hly pozemky v �zem� vnit�n�ho m�sta. P���inou cenov�ch n�r�st� je zejm�na nedostatek nab�dky zainvestovan�ch pozemk� vyu�iteln�ch pro lukrativn� komer�n� stavby. Z hlediska pr�m�rn�ch cen cenov� hladina postupn� kles� sm�rem k okraj�m m�sta. Zde prezentovan� v�sledky, kter� vych�z� ze statistick�ch pr�m�r�, jsou p�irozen� zjednodu�uj�c�, nicm�n� ur�it� n�zor na rozlo�en� atraktivity pozemk� poskytuj�.
Rozbor podle ��elu vyu�it�
Transparentnost trhu je nejv�razn�j�� v oblasti pozemk� slou��c�ch bydlen�, kde 92 % skupin obdobn�ch pozemk� mohlo b�t objektivn� ocen�no. V segmentu bydlen� doch�z� k velk� r�znorodosti cen od 740 u rodinn�ch, resp. 920 u bytov�ch dom� do 15 410, resp. 26 630 K�/m2. Cena odvozen� v�en�m pr�m�rem �in� u rodinn�ch dom� 4 280 K�/m2 a u bytov�ch dom� 5 450 K�/m2. Specifick�m segmentem trhu jsou pozemky s bytov�mi domy, obvykle v ulic�ch vnit�n�ho m�sta, kde v parteru se uplatn� komer�n� prostory, dal�� pojedn�n� je v ��sti v�novan� lok�ln�m centr�m.
Meziro�n� n�r�st cen pozemk� je nejv�razn�j�� u rodinn�ch dom� ve vnit�n�m m�st� � 9 % p�i pr�m�rn� cen� 6 170 K�/m2. Naopak u bytov�ch dom� je nejvy��� meziro�n� n�r�st v �zem� mimo kompaktn� m�sto � 6 % p�i pr�m�rn� cen� 3 540 K�/m2. U bytov�ch dom� pak n�r�st cen pozemk� �in� okolo 5 % ve vnit�n�m m�st� (pr�m�r 6 160 K�/m2) i v okrajov� ��sti kompaktn�ho m�sta (pr�m�r 4 850 K�/m2). V oblasti rodinn�ch dom� je v �zem� mimo kompaktn� m�sto n�r�st cen 4 % p�i pr�m�rn� cen� 3 440 K�/m2 a nejmen�� r�st je zaznamen�n v �zem� mimo kompaktn� m�sto � 2 % p�i pr�m�rn� cen� 4 710 K�/m2.
Rozd�lnosti v cen�ch st�le pom�rn� p�esn� odr�ej� lokaliza�n� charakteristiky - nejv�ce ��d�ny jsou st�le pozemky pro z�stavbu rodinn�mi domy v proluk�ch sou�asn�ch vilov�ch �tvrt�. V oblasti bytov�ch dom� na maxim�ln� velikost ceny ve vnit�n�m m�st� p�sob� vliv polohy a mo�nost vyu��v�n� bytov�ho objektu i k jin�m komer�n�m ��el�m. Zat�mco je�t� loni �inil celkov� n�r�st cen u pozemk� pro bydlen� 12 %, nyn� je to u bytov�ch dom� 5 % a rodinn�ch dom� necel� 3 %. Tyto ukazatel� nep��mo hovo�� o stagnaci cen vlivem men�� popt�vky.
Situace v prodej�ch ploch ob�ansk� vybavenosti je velmi r�znorod�. V na�em �et�en� se nach�z� 370 skupin pozemk� ploch komer�n� v�nosn�ch (nap�. hotely, administrativn� budovy, n�kupn� centra apod.). Ocen�n� bylo provedeno u 86 % p��pad�. Prodeje v t�to oblasti maj� tedy pom�rn� velkou �etnost. Pr�m�rn� cena �in� 9 200 K�/m2. Meziro�n� n�r�st pr�m�rn� ceny �in� 14 % oproti lo�sk�m 16 %. Meziro�n� tempo r�stu cen se tak i v tomto segmentu sn�ilo. Cena maxim�ln� je nyn� 46 850 K�/m2 ve vnit�n�m m�st�, minim�ln� ceny jsou op�t sp�e v�jimkou.
Pr�m�rn� ceny ve vnit�n�m m�st� jsou p�ibli�n� dvojn�sobn� (12 230 K�/m2) oproti cen�m na dal��m �zem� m�sta (5 750 K�/m2). Zde ji� nen� patrn� rozd�l v konkr�tn� lokalizaci, sp�e se uplat�uje diferencovan� vliv pro r�zn� druhy objekt�, nap�. n�kupn� centra u kone�n�ch stanic metra, logistick� are�ly u d�lnice apod. Pozemky v centru m�sta s vy��� cenovou hladinou jsou vyhodnoceny samostatn�
Obdobn� situace z hlediska �etnosti prodej� je i u pozemk� s objekty s men�� ekonomickou v�nosnost� - nap�. men�� obchody, ubytovny, n�kter� sportovi�t� apod. Ocen�no bylo 65 % skupin. Na rozd�l od skupiny d��ve zm�n�n�ch objekt� zde pr�m�rn� cena dosahuje �rovn� 4 240 K�/m2. Oscilace cen k vy���m i ni���m hladin�m je v�ak st�le v�razn�.
Loni u t�chto pozemk� do�lo k 31% n�r�stu ceny, nyn� je to jen 1 %. Pr�m�rn� cena je nejvy��� ve vnit�n�m m�st� 5 390 K�/m2. Pr�m�rn� ceny v okrajov�ch ��stech kompaktn�ho m�sta a v �zem� mimo kompaktn� m�sto se ji� tolik neli�� � 3 810 K�/m2, resp. 3 080 K�/m2. V p��pad� men��ch m�n� v�nosn�ch komer�n�ch staveb je cena v z�vislosti zejm�na na sp�dov� koncentraci obyvatel a z�kazn�k� v nejbli���m okol�. Sou�asn� se ceny v tomto segmentu z�eteln� p�ibli�uj� k cen�m pozemk� pro bytov� domy a pokra�uje tak cenov� unifikace.
U pozemk� zastav�n�ch pr�myslov�mi objekty mohla b�t op�t ocen�na v�t�ina, tj. 70 % skupin pozemk�. D�vodem je, �e p�i zji�t�n�ch prodej�ch bylo v�dy nalezeno dostate�n� mno�stv� obdobn�ch pozemk�. Pr�myslov� plochy maj� toti� mnohem homogenn�j�� charakteristiky. Pr�m�rn� cena je nyn� 2 500 K�/m2. Z hlediska polohy nen� v�razn�ho rozd�lu v cenov�ch hladin�ch. Na r�st cen m�la v p�edchoz�ch letech zejm�na vliv situace, kdy doch�zelo ve velk�m m���tku k n�kupu pozemk�, kter� byly transformov�ny na jinou komer�n� funkci. Letos je oproti minul�m 40% zaznamen�n jen 2% n�r�st.
Zcela specifick� z�st�v� situace v prodej�ch pozemk� slou��c�ch p�ev�n� ve�ejn�mu z�jmu. Proto�e tyto pozemky prakticky nejsou obchodov�ny, bylo v cenov� map� zaznamen�no m�lo nov�ch prodej� a ocen�no bylo jen 8 % skupin pozemk�. V t�chto p��padech je cena ovlivn�na p�ev�n� vyu�itelnost� pozemku. Pr�m�rn� cena pro leto�n� rok �in� 2 450 K�/m2, tak�e pokra�uje zah�jen� trend postupn�ho navy�ov�n� cen.
V cenov� map� je p�ihl�dnuto i k vyu�it� pozemk� pro lok�ln� centra, resp. pro sm�en� vyu�it� komer�n� vybavenosti a bydlen� na hlavn�ch obchodn�ch t��d�ch. U t�chto ploch je pr�m�rn� cena 5 740 K�/m2. Rozptyl pr�m�rn�ch cen je op�t ovlivn�n polohou - ve vnit�n�m m�st� 6 850 K�/m2, okrajov� ��sti kompaktn�ho m�sta 4 670 K�/m2 a v �zem� mimo kompaktn� m�sto 3 510 K�/m2. Zat�mco loni byl n�r�st pr�m�rn�ch cen 11%, nyn� je 4%.
V datov� ��sti cenov� mapy jsou evidov�ny i charakteristiky oce�ovan�ch skupin pozemk�. Proto je zde uv�d�na z�kladn� informace o vybavenosti �zem� technickou infrastrukturou, tj. kanalizac�, vodovodem a elektrickou energi�:
|
|
Po�et skupin |
Pod�l v % |
|
vybaveno kanalizac�, vodovodem, elekt�inou |
8 325 |
91,8 |
|
vybaveno jen elekt�inou |
177 |
1,9 |
|
vybaveno elekt�inou a bu� kanalizac� nebo vodovodem |
541 |
6,0 |
|
nevybaveno |
26 |
0,3 |
|
celkem |
9 069 |
100,0 |
Nevybaven� pozemky jsou tvo�eny p�ev�n� zahradami v zahradn�ch koloni�ch. U pozemk�, kter� jsou vybaveny pouze elekt�inou, se rovn� jedn� o zahrady a z��sti o zem�d�lsk� are�ly. U pozemk�, kde chyb� bu� vodovod nebo kanalizace, jsou zastoupeny s v�jimkou bytov�ch dom� pom�rn� rovnom�rn� v�echny funkce.
Pozemky se sn�enou vybavenost� jsou a� na v�jimky um�st�ny v perifern�ch ploch�ch mimo kompaktn� m�sto.
4.3 Konkr�tn� rozbor � �zem� centra
Katastr�ln� �zem� Nov� M�sto, Star� M�sto, Hrad�any, Josefov, Mal� Strana bylo rozd�leno do 802 d�l��ch skupin obdobn�ch parcel, z t�chto skupin jich bylo 520, tj. 65 % ocen�no. Ocen�n� je provedeno na z�klad� prodeje zji�t�n�ho p��mo v oce�ovan�m �zem� nebo porovn�n�m s obdobn�m �zem�m.
Ji� v lo�sk� aktualizaci do�lo k roz���en� skupin obdobn�ch parcel, aby oce�ov�n� mohlo b�t provedeno v plo�n� v�t��m rozsahu. V�chodiskem bylo zpracov�n� podrobn� typologie parcel zejm�na se zam��en�m na z�stavbu objekty bytov�ho, komer�n�ho �i sm�en�ho vyu�it�. Ve sv�m v�sledku tak byla ocen�na plocha o 40 % v�t��.
N�sleduj�c� tabulka ud�v� z�kladn� statistick� v�sledky ocen�n� centra m�sta. T�k� se pouze pozemk� ocen�n�ch s vyu�it�m zji�t�n�ho prodeje nebo jim obdobn�ch ocen�n�ch pozemk�.
|
Charakteristika |
Minim�ln� cena |
Maxim�ln� cena |
Pr�m�rn� cena |
|
A1 |
24 500 |
56 170 |
53 934 |
|
A2 |
19 760 |
70 310 |
39 983 |
|
A3 |
19 760 |
48 050 |
28 614 |
|
Komer�n� vyu�it� |
8 330 |
56 010 |
28 600 |
|
Ostatn� vyu�it� |
9 680 |
52 220 |
22 172 |
|
Celkem centrum |
8 330 |
70 310 |
33 568 |
P�smenem A jsou ozna�eny sm�en� bloky centr�ln� ��sti m�st, kter� jsou d�le odli�eny polohou:
A1 nejatraktivn�j�� ��st centra, nap�. V�clavsk� n�m., Starom�stsk� n�m., Na p��kop�
A2 �zem� vysok� atraktivity, nap�. Mosteck�, Betl�msk� n�m.,
Lazarsk�
A3 zb�vaj�c� ��st centra, nap�. Vald�tejnsk�, Bartolom�jsk�, Dlouh�
O�ek�v� se ro�n� ��innost t�to cenov� mapy. Tak jako v minul�ch letech, s ohledem na v�voj trhu s pozemky v hlavn�m m�st� Praze se p�edpokl�d�, �e koncem roku 2010 bude obecn� z�vaznou vyhl�kou hlavn�ho m�sta Prahy dopln�na cenov� mapa o nov� ceny stavebn�ch pozemk�.
Podkladem je katastr�ln� mapa na �zem� hlavn�ho m�sta Prahy upraven� Institutem m�stsk� informatiky, data jsou ve form�tu ESRI shapefile.
Mapa obsahuje vrstvy:
- hranice parcel
- vnit�n� kresba
- dopl�kov� kresba
- hranice k.�.
- n�zvy katastr�ln�ch �zem� a m�stsk�ch ��st�
- n�zvy ulic a n�m�st�
U v�t�iny katastr�ln�ch �zem� je z�kladem datov� podklad z roku 2003 aktualizovan� v dal��ch letech. V n�kter�ch p��padech mapov� podklad obsahuje �daje, kter� nejsou v souladu se skute�n�m stavem. Jedn� se zejm�na o vymezen� hranic parcel a polohopis objekt�. P��padn� nesoulad se nej�ast�ji zjist� p�i konkr�tn�m oce�ov�n� jednotliv�ch pozemk�. Postup �e�en� je specifikov�n v kapitole 3. t�to textov� ��sti �Instrukce k vyu��v�n� cenov� mapy�.
V r�mci aktualizace byly �daje o nov�ch prodej�ch pozemk� �erp�ny z podklad� Katastr�ln�ho ��adu Praha - m�sto a byly rovn� dopln�ny �daji o prodej�ch pozemk� z vlastnictv� hlavn�ho m�sta Prahy. T�mto zp�sobem byla v re�ln�m �ase roz���ena mno�ina sjednan�ch cen, kter� byly uplatn�ny p�i aktualizaci ocen�n�
Mezi z�kladn� �daje v datab�zi cen pat��:
- katastr�ln� �zem�
- ��slo a podlomen� parcely
- prodan� d�l
- v�m�ra
- datum vkladu
- druh pozemku
- cena absolutn� a v K�/m2
Celkem bylo zji�t�no 17 617 prodej�. Pro pou�it� v cenov� map� bylo v n�kolika postupn�ch kroc�ch vybr�no celkem 3 742 prodej�. Pr�m�rn� cena �in� 4 073 K�/m2.
|
Druh vyu�it� |
|
|
Zastav�n� plocha, stavebn� pozemek, zbo�eni�t�, staveni�t�, dv�r, manipula�n� plocha |
4 769 |
|
Ostatn�, dob�vac� prostor, h�i�t�, sportovi�t�, h�bitov |
3 134 |
|
Komunikace, silnice, d�lnice, dr�ha, leti�t� |
2 378 |
|
Zahrada, zele�, ovocn� sad, trval� travn� porost, potok, vodn� tok |
3 128 |
|
Orn� p�da, les |
2 527 |
Vzorek z�skan�ch prodej� byl pro vyu�it� v r�mci aktualizace cenov� mapy dostate�n� representativn� a rozs�hl�.
Aktualizovan� mapa tedy v�rohodn� zohled�uje tr�n� trendy v oblasti cen pozemk� na �zem� m�sta za posledn� rok.
Dal�� rozbor vymezen� vlivu zji�t�n�ch cen na ocen�n� v aktualizovan� cenov� map� je obsa�en v kapitole 4.
8.1 �vod
Cenov� mapa postihuje diference mezi cenami pozemk� v obc�ch a umo��uje jednoduch� zji��ov�n� cen jednotliv�ch pozemk�. Cenov� mapa je zpracov�na v souladu se z�konem o oce�ov�n� majetku a jeho prov�d�c� vyhl�kou.
8.2 Postup zpracov�n�
Z�kladem cenov� mapy jsou konkr�tn� sjednan� ceny stavebn�ch pozemk� (d�le pozemk�) obsa�en� v kupn�ch smlouv�ch.
P�i zpracov�n� cenov� mapy se vych�zelo z rozboru pozemk� z hlediska jejich charakteristik a sjednan�ch cen. Ceny t�chto pozemk� jsou d�le porovn�v�ny s obdobn�mi pozemky podle � 10 odst. 3 z�kona o oce�ov�n� majetku. V cenov� map� jsou graficky vymezeny obdobn� pozemky. Pozemky jsou navz�jem porovnateln� podle ��elu u�it�, polohy na �zem� m�sta a stavebn� vybavenosti.
Takto vymezen� pozemky jsou ocen�ny porovn�n�m se sjednan�mi cenami obdobn�ch pozemk� na z�klad� zpracovan�ho rozboru. Pozemky, u nich� nelze prov�st porovn�n� s obdobn�mi pozemky, z�st�vaj� v cenov� map� neocen�ny a ocen� se podle kapitoly 3. V Praze z�st�vaj� cenovou mapou zpravidla neocen�ny n�kter� pozemky ve�ejn� spr�vy, �kolstv�, kultury, zdravotnictv�, bezpe�nosti, obrany, komunikac� a dal��ho technick�ho vybaven�. Vesm�s jde o pozemky, kde nebyl zji�t�n jejich prodej, resp. je nebylo mo�no ocenit na z�klad� zji�t�n�ch cen obdobn�ch porovnateln�ch pozemk�.
8.3 Vyj�d�en� cen v posuzovan�ch �zem�ch
Stavebn� pozemky v cenov� map� jsou ocen�ny skute�n� sjednan�mi cenami obsa�en�mi v kupn�ch smlouv�ch. Pokud nebyly p�i zpracov�n� t�to cenov� mapy sjednan� ceny stavebn�ch pozemk� k dispozici nebo je nebylo mo�no pou��t, proto�e ji� neodpov�daly �rovni sjednan�ch cen porovnateln�ch pozemk� v obdob� aktualizace cenov� mapy, byly zji�t�ny na z�klad� porovn�n� se sjednan�mi cenami obdobn�ch pozemk� v hlavn�m m�st� Praze. P�i porovn�n� se vych�zelo ze shodn�ho ��elu u�it�, z obdobn� polohy v obci a ze shodn� stavebn� vybavenosti pozemku.
P�i ocen�n� nebyly vyu�ity ceny t�ch pozemk�, kter� nespl�uj� krit�rium pro ceny obvykl� podle � 2 odst. 1 z�kona. Takto bylo zamezeno zkreslen� cenov�ch �daj�.
Na z�klad� popsan�ch �innost� pak byla provedena aktualizace ocen�n� v cenov� map�. Pro v�echny graficky vymezen� skupiny parcel, kde byla pou�ita sjednan� cena, jako� i pro v�echny obdobn� graficky vymezen� ocen�n� skupiny parcel, je v cenov� map� zaps�na jejich cena.
Seznam katastr�ln�ch �zem� hlavn�ho m�sta Prahy
|
Benice B�chovice B�evnov B�ezin�ves Bohnice Bran�k Bubene� �akovice �ern� Most �imice ��blice Dejvice Doln� Chabry Doln� M�cholupy Doln� Po�ernice Dube� H�je H�jek Hloub�t�n Hlubo�epy Hodkovi�ky Hole�ovice Holyn� Horn� M�cholupy Horn� Po�ernice Hostavice Hostiva� Hrad�any Hrdlo�ezy Chodov Cholupice Jinonice Josefov Kam�k Karl�n Kbely Kl�novice |
Kobylisy K�eslice Kolod�je Kolovraty Komo�any Ko���e Kr�lovice Kr� Kunratice Kyje Lahovice Let�any Lhotka Libe� Liboc Libu� Lipany Lipence Lochkov Lysolaje Mal� Chuchle Mal� Strana Male�ice Michle Mi�kovice Mod�any Motol Nebu�ice Nedv�z� Nov� M�sto Nusle Petrovice P�snice Pitkovice Podol� P�edn� Kopanina Prosek Radlice |
Radot�n Ruzyn� �eporyje �epy Satalice Sedlec Slivenec Sm�chov Sob�n Star� M�sto Stod�lky St�e�ovice St��kov Stra�nice Suchdol �eberov �t�rboholy T�ebonice T�eboradice To�n� Tr�ja Uh��n�ves �jezd nad Lesy �jezd Veleslav�n Velk� Chuchle Vinohrady Vino� Vokovice Vr�ovice Vy�ehrad Vyso�any Z�b�hlice Zadn� Kopanina Zbraslav Zli��n �i�kov |
�.
�l. II