Vyhl�ka HMP - �. 32/1998 CENOV� MAPA STAVEBN�CH POZEMK� HL. M. PRAHY



Textov� ��st


Hlavn� m�sto Praha
duben 1998

Obsah:

1. �vod............................................................................................................................4
2. Sou��sti cenov� mapy stavebn�ch pozemk� hlavn�ho m�sta Prahy...................................4
3. Instrukce k vyu��v�n� cenov� mapy stavebn�ch pozemk� hlavn�ho m�sta Prahy.................5
4. Stru�n� charakteristika m�sta.......................................................................................6
5. Metodika zpracov�n� cenov� mapy stavebn�ch pozemk� hlavn�ho m�sta Prahy..................7
6. Vybran� �daje z katastru nemovitost�.............................................................................9
7. Charakteristika trhu s pozemky....................................................................................10
8. P��loha........................................................................................................................15



1. �vod

V roce 1994 rozhodla rada Zastupitelstva hl.m. Prahy o po��zen� cenov� mapy stavebn�ch pozemk� na spr�vn�m �zem� m�sta (d�le �cenov� mapa�). Od roku 1995 byla cenov� mapa kontinu�ln� zpracov�v�na zp�sobem, kter� je uveden v kapitole "Metodika zpracov�n� cenov� mapy". P�vodn� zad�n� zpracov�n� cenov� mapy odpov�dalo v t� dob� platn� vyhl�ce Ministerstva financ� �R �. 393/1991 Sb., o cen�ch staveb, pozemk�, trval�ch porost�, �hrad�ch za z��zen� pr�va osobn�ho u��v�n� pozemk� a n�hrad�ch za do�asn� u��v�n� pozemk�. Metodika zpracov�n� byla upravena tak, aby cenov� mapa byla pln� v souladu s p��slu�n�mi ustanoven�mi z�kona �. 151/1997 Sb., o oce�ov�n� majetku a o zm�n� n�kter�ch z�kon� (z�kon o oce�ov�n� majetku) (d�le jen �z�kon o oce�ov�n� majetku�) a s vyhl�kou Ministerstva financ� �R �. 279/1997 Sb., kterou se prov�d�j� n�kter� ustanoven� z�kona o oce�ov�n� majetku (d�le jen �oce�ovac� vyhl�ka").

1.1 Vztah cenov� mapy k �zemn�mu pl�nu hl. m�sta Prahy

Od roku 1994 je na �zem� hl. m. Prahy v platnosti "�zemn� pl�n hl. m. Prahy - pl�n vyu�it� ploch - stabilizovan� �zem�". Tento pl�n spolu se zm�nami a dopl�ky v podstat� vymezuje dva druhy �zem�: stabilizovan� a nestabilizovan�.

Pro jednotliv� druhy stabilizovan�ch �zem� je p�edeps�n zp�sob funk�n�ho vyu�it� - tzv. polyfunk�n� �zem� a monofunk�n� plochy. Nov� stav�n�, modernizovan� nebo rekonstruovan� stavby a za��zen� mus� odpov�dat charakteristice t�chto �zem� a ploch, uveden� v legend� �zemn�ho pl�nu.

Pro nestabilizovan� �zem�, tzv. b�l� m�sta, je stanoven zvl�tn� re�im povolov�n� staveb podle povahy jednotliv�ch �zem�.

�len�n� ploch bylo vyu�ito jak p�i posuzov�n� konkr�tn�ch pozemk�, tak p�i vymezen� obdobn�ch pozemk� (podle � 10, odst. 3 z�kona o oce�ov�n� majetku). Mimo��dn� pozornost byla v�nov�na objektivn�mu vymezen� skupin pozemk� se shodn�m ��elem vyu�it�. P�i porovn�v�n� obdobn�ch pozemk� bylo mimo jin� zohledn�no, zda sou�asn� vyu�it� pozemku je �i nen� v souladu s platn�m �zemn�m pl�nem.



2. Sou��sti cenov� mapy

Cenovou mapu stavebn�ch pozemk� spr�vn�ho �zem� hl. m. Prahy tvo��:

2.1.St�tn� mapy odvozen� (SMO) v m���tku 1 : 5000 s graficky vymezen�mi plochami a cenami pozemk� (d�le jen �mapy�). Ka�d� mapov� list je ozna�en datem posledn� aktualizace.

2.2.Textov� ��st cenov� mapy.

Origin�l cenov� mapy je autorizov�n Magistr�tem hlavn�ho m�sta Prahy spolu s uveden�m rozsahu platnosti.

3. Instrukce k vyu��v�n� cenov� mapy stavebn�ch pozemk� hlavn�ho m�sta Prahy

3.1.Cenov� mapa je zpracov�na v souladu se z�konem o oce�ov�n� majetku a p�i aplikaci cenov� mapy se vych�z� z dikce ustanoven� � 10 uveden�ho z�kona.

3.2.Cenov� mapa plat� pro v�echny stavebn� pozemky spr�vn�ho �zem� hlavn�ho m�sta Prahy, kter� jsou v t�to map� graficky vymezeny a u nich� je stanovena jejich cena. Sou�asn� plat� podm�nka, �e pozemky, na kter� se tato cenov� mapa vztahuje, jsou vyjmenov�ny v � 9 odst. 1 p�sm. a) z�kona o oce�ov�n� majetku.

3.3.V cenov� map� je v ka�d�m graficky vymezen�m �zem� s ocen�n�mi obdobn�mi pozemky uvedena skupina dvou ��sel, kter� zna��:


cenu v K�/m2 pozemku // intern� identifika�n� k�d

V�echny stavebn� pozemky nach�zej�c� se ve vymezen�ch �zem�ch, kter� jsou ozna�ena cenou, se oce�uj� podle t�to cenov� mapy.

3.4.Stavebn� pozemky, kter� v grafick� ��sti nejsou v ��dn� skupin� parcel s vyzna�enou cenou, se ocen� podle p��slu�n�ho ustanoven� � 23 vyhl�ky Ministerstva financ� �. 279/1997 Sb., kterou se prov�d�j� n�kter� ustanoven� z�kona �.151/1997 Sb., o oce�ov�n� majetku a o zm�n� n�kter�ch z�kon� (z�kon o oce�ov�n� majetku).

3.5.Pokud se oce�ovan� stavebn� pozemek nach�z� sou�asn� ve dvou a v�ce r�zn�ch graficky vymezen�ch �zem�ch, ocen� se podle p��slu�n�ho ustanoven� � 23 oce�ovac� vyhl�ky.

3.6.Pozemky, kter� jsou v katastru nemovitost� vedeny jako ostatn� plochy a skute�n� slou�� k provozu drah (nap�. �elezni�n�ch, tramvajov�ch), d�le d�lnice a silnice, m�stn� a ��elov� komunikace, chodn�ky a parkov� cesty, parkovi�t� a ostatn� ve�ejn� prostranstv� (nap�. zele� v z�stavb�), plochy leti�� a p��stav�, pop��pad� pozemky k takov�m ��el�m ur�en� (vydan�m �zemn�m rozhodnut�m nebo stavebn�m povolen�m), se neoce�uj� podle cenov� mapy, by� se mohou nach�zet v n�kter� ze skupin parcel s vyzna�enou cenou, ale jejich cena se zjist� podle ustanoven�. � 23 odst. 8 oce�ovac� vyhl�ky, nebo, jde-li o stejn� druh pozemk�, av�ak vyu��van� k podnik�n� za �platu, v�jime�n� i podle ustanoven� � 23 odst. 1 t�e vyhl�ky.

3.7.Dotazy, p�ipom�nky a n�vrhy k t�to cenov� map� stavebn�ch pozemk� hl. m�sta Prahy vy�izuje odbor informatiky Magistr�tu hl.m�sta Prahy, Mari�nsk� n�m. 2, 110 00 Praha1.

4. Stru�n� charakteristika m�sta

Praha je spr�vn�m, administrativn�m a kulturn�m centrem �esk� republiky. Sou�asn� tvo��, vzhledem k po�tu obyvatel i ekonomick�mu potenci�lu, hospod��sk� centrum cel�ho st�tu. Z tohoto pohledu je v�znamn� koncentrace kvalifikovan�ch pracovn�ch sil jak v oblasti podnikov� sf�ry, tak v oblasti v�dy, v�zkumu a �kolstv�.

Praha m� 57 m�stsk�ch ��st� a 112 katastr�ln�ch �zem�. V Praze �ilo k 31. 12. 1996 1.204.953 trvale bydl�c�ch obyvatel. Ov�em k tomuto po�tu je nutno p�ipo��st zhruba 80 tis. lid�, kte�� do Prahy doj�d�j� v�t�inou do zam�stn�n� a �kol, a d�le 110 tis. n�v�t�vn�k� Prahy Zdroj: �esk� statistick� ��ad.

Praha m� v�znamn� zastoupen� objekt� pro administrativu, obchod a d�le nemovitosti, kter� jsou svoj� funkc� spojeny se slu�bami cestovn�mu ruchu. Dal��m specifikem Prahy je jej� n�vaznost na tzv. Pra�sk� metropolitn� region, kter� zahrnuje �zem� okres� Praha - v�chod, Praha - z�pad, ��sti okres� Bene�ov, Beroun, Kladno, Kol�n, M�ln�k, Mlad� Boleslav, Nymburk a P��bram. Cel� Pra�sk� metropolitn� region ��t� 1,7 mil. obyvatel, z toho na Prahu p�ipad� 1,2 mil. Jako sp�dov� m�sto oblasti je Praha v�znamnou k�i�ovatkou silni�n� a �elezni�n� dopravy a v�chodiskem region�ln� hromadn� dopravy. M�sto le�� na tahu mezin�rodn�ch silnic E 55 (d�lnice D1), E 65, E 67 (d�lnice D11), E 50 (d�lnice D5) a E 48. Tato silni�n� propojen� na �zem� Prahy velmi v�znamn� ovliv�uj� atraktivitu pozemk�. Stejn� jako je Praha silni�n�m uzlem �zem� �ech, je tak� d�le�it�m �elezni�n�m uzlem, s Hlavn�m n�dra��m prakticky v centru m�sta, a dal��mi n�dra��mi, z nich� Masarykovo je um�st�no v sam�m j�dru m�sta a cel� �ada dal��ch se nach�z� pobl� lok�ln�ch center m�sta.

V�kov� struktura obyvatelstva hl.m. Prahy:
p�edproduktivn� v�k (0 - 14 let)......................................15,1%
produktivn� v�k (15 - 59 let mu�i, 15 - 54 let �eny)...........62,0%
poproduktivn� v�k.........................................................22,9%

Celkov� v�voj nezam�stnanosti nezaznamen�v� v Praze ani v cel�m regionu v�razn�j�� v�kyvy a pohybuje se hluboko pod celost�tn�m pr�m�rem.

Koncept �zemn�ho pl�nu hl. m. Prahy uv�d�, �e k nejv�znamn�j��m rozvojov�m prostor�m m�sta pat�� Z�padn� M�sto, Jihov�chodn� M�sto, Barrandov, �ern� Most, Doln� Po�ernice, B�ezin�ves, Doln� Chabry, Vino� - Satalice - T�eboradice, Let�any - Kbely, Kl�novice, �jezd nad Lesy, Zli��n, Radot�n, Lipence, Nebu�ice, Lysolaje, Suchdol, P�snice, Kunratice a dal��. Podstatn� ��st t�chto rozvojov�ch prostor� bude vyu�ita pro funkci bydlen�.

5. Metodika zpracov�n� cenov� mapy

5.1 �vod

Cenov� mapa postihuje diference mezi cenami pozemk� v obc�ch a umo��uje jednoduch� zji��ov�n� cen jednotliv�ch pozemk�. Cenov� mapa je zpracov�na v souladu se z�konem o oce�ov�n� majetku.

5.2 Postup zpracov�n�

Z�kladem cenov� mapy jsou konkr�tn� sjednan� ceny stavebn�ch pozemk� (d�le jen � pozemk��) obsa�en� ve smlouv�ch.

P�i zpracov�n� cenov� mapy se vych�zelo z rozboru pozemk� z hlediska jejich charakteristik a sjednan�ch cen. Ceny t�chto pozemk� jsou d�le porovn�v�ny s obdobn�mi pozemky podle � 10 odst. 3 z�kona o oce�ov�n� majetku. V cenov� map� jsou graficky vymezeny obdobn� pozemky. Pozemky jsou navz�jem porovnateln� podle ��elu u�it�, polohy na �zem� m�sta a stavebn� vybavenosti.

Takto vymezen� pozemky jsou ocen�ny porovn�n�m se sjednan�mi cenami obdobn�ch pozemk� na z�klad� zpracovan�ho rozboru. Pozemky, u nich� nelze prov�st porovn�n� s obdobn�mi pozemky, z�st�vaj� v cenov� map� neocen�ny a ocen� se podle � 23 oce�ovac� vyhl�ky. V Praze z�st�vaj� cenovou mapou zpravidla neocen�ny n�kter� pozemky ve�ejn� spr�vy, �kolstv�, kultury, zdravotnictv�, bezpe�nosti, obrany, komunikac� a dal��ho technick�ho vybaven�. Vesm�s jde o pozemky s omezenou obchodovatelnost�. V cenov� map� nejsou tedy ocen�ny ty pozemky, kde nebyl zji�t�n jejich prodej, resp. je nebylo mo�no porovnat se zji�t�n�mi cenami porovnateln�ch pozemk�.

5.3. Rozborov� ��st

Prvn�m krokem zpracov�n� cenov� mapy stavebn�ch pozemk� hl.m. Prahy bylo vypracov�n� analytick�ho v�kresu v hranic�ch spr�vn�ho �zem� m�sta. V�kres byl vyhotoven ve 132 mapov�ch listech. Do tohoto v�kresu byly prom�tnuty podklady dodan� objednatelem cenov� mapy.

Jedn� se p�edev��m o n�sleduj�c� podklady:

- nejv�znamn�j�� liniov� zdroje hluku (pod�l komunikac� nad 65 dB)
- chyb�j�c� odkanalizov�n� zastav�n�ho �zem�
- chyb�j�c� z�sobov�n� vodou z ve�ejn�ho vodovodu
- vybran� �zemn� rozhodnut�
- stavebn� uz�v�ry
- klima (imisn� nejzat�en�j�� plochy, tzv. z�na D)
- leteck� hluk (plochy nejv�ce zat�en� leteck�m hlukem dle denn� hodnoty maxim�ln� hladiny hluku)
- skl�dky (lokality z kategorie IV a V s nebezpe��m v�skytu nebezpe�n�ho odpadu plus nezn�m�ho charakteru)
- biokoridory, chr�n�n� �zem�, p��rodn� parky (podle generelu �SES)

D�le byl v rozborov�ch map�ch specifikov�n ��el vyu�it� jednotliv�ch skupin pozemk�. Takto byly nap��klad ozna�eny pozemky zastav�n� bytov�mi nebo rodinn�mi domy, pozemky slou��c� v�rob� s bli��� specifikac�, nap�. n�zev z�vodu ap. U rozs�hlej��ch ploch s objekty komer�n�ho charakteru je rovn� provedena specifikace nap�. obchod, hotel, administrativa, apod. Obdobn� jsou pops�ny i ostatn� druhy vyu�it� - nap�. plochy slou��c� �kolstv�, zdravotnictv�, kultu�e, technick�mu vybaven�, apod.

5.4. Charakteristiky porovn�van�ch pozemk�

Aby bylo mo�no vymezit obdobn� pozemky za ��elem stanoven� jejich vz�jemn� porovnatelnosti, bylo nutn� je popsat z hlediska jejich polohy, vybavenosti infrastrukturou a funkce, kter� je jedn�m z rozhoduj�c�ch faktor� p�i vytv��en� tr�n�ho mikroklimatu v graficky vymezen�m �zem�.

Za t�mto ��elem byly u jednotliv�ch graficky vymezen�ch obdobn�ch pozemk� pops�ny jejich rozhoduj�c� vlastnosti. Tyto vlastnosti jsou p�evzaty zejm�na z analytick�ch v�kres�, z platn�ho �zemn�ho pl�nu, ale i z dal��ch m�stn�ch �et�en�.

�et�en� charakteristiky
��el vyu�it�
Zvl�tn� d�raz byl kladen na p�esn� vymezen� pozemk�, kter� se vyzna�uj� shodn�m ��elem vyu�it�. Proto byla graficky vyzna�en� �zem� roz�len�na do men��ch celk�, aby byla posti�ena homogenita funk�n�ho vymezen� skupin pozemk�.
Soulad s �zemn�m pl�nem
Sleduje se, zda ��el vyu�it� plochy je, �i nen� v souladu s funkc� vymezenou v platn�m �zemn�m pl�nu.
Poloha
Byla provedena kategorizace polohov�ch t��d v z�vislosti na ��elu vyu�it� a um�st�n� v obci (centrum, vnit�n� m�sto, okrajov� ��st kompaktn�ho m�sta, �zem� mimo kompaktn� m�sto).
Stavebn� vybavenost
Zejm�na posuzov�no zaveden� kanalizace, vodovodu a elekt�iny, p��padn� plynu.
Omezuj�c� faktory
Byly podchyceny okolnosti, kter� rozhoduj�c�m zp�sobem limituj� vyu�itelnost pozemku, nap�. stavebn� uz�v�ra, inunda�n� �zem�, zhor�en� klima, nadm�rn� hlu�nost, p��rodn� omezen�.

5.5 Vyj�d�en� cen v posuzovan�ch �zem�ch

V�chodiskem t�to kapitoly je zn�n� � 10, odst. 2 a 3 z�kona o oce�ov�n� majetku. Stavebn� pozemky v cenov� map� jsou ocen�ny skute�n� sjednan�mi cenami obsa�en�mi v kupn�ch smlouv�ch. Pokud nebyly p�i zpracov�n� t�to cenov� mapy sjednan� ceny stavebn�ch pozemk� k dispozici nebo je nebylo mo�no pou��t, proto�e ji� neodpov�daly �rovni sjednan�ch cen porovnateln�ch pozemk� ke dni vypracov�n� cenov� mapy, byly zji�t�ny na z�klad� porovn�n� se sjednan�mi cenami obdobn�ch pozemk� v hl. m. Praze. P�i porovn�n� se vych�zelo ze shodn�ho ��elu u�it�, z obdobn� polohy v obci a ze shodn� stavebn� vybavenosti pozemku.
Z�kladem bylo porovn�n� vlastnost� prodan�ch pozemk� a vlastnost� pozemk�, kter� byly oce�ov�ny. �daje o prodan�ch pozemc�ch, resp. o skute�n� sjednan�ch cen�ch dodal zpracovateli cenov� mapy Magistr�t hl.m. Prahy.

P�ed kone�n�m ocen�n�m byly z ocen�n� vylou�eny ceny t�ch pozemk�, kter� se z�eteln� vymykaj� �rovni p�eva�uj�c�ch cen u porovnateln�ch pozemk�. Takto bylo zamezeno zkreslen� cenov�ch �daj�.

Krom� toho byla provedena celkov� inventura dosa�iteln�ch i ve�ejn� zn�m�ch �daj� o prodej�ch pozemk� v Praze a objednateli cenov� mapy byl p�edlo�en soubor v�znamn�ch pozemk�, kde bylo do�et�ov�no, zda k prodeji skute�n� do�lo a zda nebyly tyto prodeje opomenuty. �lo o zhruba 60 pozemk�, mezi n� pat�� n�kter� v�znamn� parcely v centru m�sta, plochy na kter�ch se v sou�asnosti realizuje komer�n� bytov� v�stavba nap�. na Pet�in�ch, v Kobylis�ch nebo na �i�kov�, cel� �ada pozemk� pro v�stavbu rodinn�ch domk� a vil, ale i pozemky ur�en� pro z�stavbu s obchodn� a administrativn� funkc� na Sm�chov�, na Proseku apod. D�le byla prov��ov�na cel� �ada pozemk�, na kter�ch byly v posledn� dob� vystav�ny �erpac� stanice pohonn�ch hmot.

Na z�klad� popsan�ch srovn�n� pak bylo provedeno ocen�n� uveden� v cenov� map� stavebn�ch pozemk�. Pro v�echny graficky vymezen� skupiny parcel, kde byla zn�ma sjednan� cena, jako� i pro v�echny obdobn� graficky vymezen� skupiny parcel je v cenov� map� zaps�na jejich cena s dopln�n�m o jednozna�nou identifikac� vymezen�ho �zem�, kter� slou�� vnit�n� pot�eb� objednatele. V r�mci prvn� aktualizace cenov� mapy budou z grafick� ��sti vypu�t�ny identifika�n� �daje skupin parcel, u nich� nen� uvedena cena.


6. Vybran� �daje z katastru nemovitost�

Tato kapitola byla zpracov�na na z�klad� po�adavku Ministerstva financ� �R. V�chodiskem jsou statistick� data z�skan� na katastr�ln�m ��ad�. Jednotliv� �daje jsou p�ehledn� uvedeny v p��loze ve form� sou�tu jednotliv�ch katastr�ln�ch �zem� (celkem 112 k. �. v Praze).
Z�kladn� �len�n�
v�m�ra ha
%
po�et parcel
%
Zem�d�lsk� p�da, lesn� p�da a vodn� plocha
27 484
55
82 134
29
Zastav�n� plocha
4 583
9
129 507
45
Ostatn� plocha
17 753
36
76 187
26
Praha celkem
49 820
100
287 828
100

P�edm�tem ocen�n� v cenov� map� byly stavebn� pozemky, kter� se v p�ev�n� v�t�in� nach�z� v kategorii tzv. zastav�n� plochy. Z tohoto pohledu tyto pozemky tvo�� pouh�ch 9 % (s ostatn�mi plochami 45 %) rozlohy spr�vn�ho �zem� m�sta. D�vodem je zejm�na velk� rozloha intenzivn� vyu��van� zem�d�lsk� p�dy v katastr�ln�ch �zem�ch venkovsk�ch s�del za�len�n�ch do spr�vn�ho �zem� m�sta. Na druh� stran�, z pohledu po�tu parcel, je dominantn� pod�l parcel klasifikovan�ch jako zastav�n� plocha, kter� �in� 45 % (spolu s parcelami ostatn�ch ploch 71 %). D�vodem je mnohem v�t�� �lenitost zastav�n�ch ploch a men�� pr�m�rn� plocha parcel.

V oblasti zastav�n�ch ploch je v�znamn� zejm�na pod�l bydlen�, kter� �in� z hlediska rozlohy 53 % a z hlediska po�tu parcel dokonce 70 % v�ech zastav�n�ch ploch.

Z tzv. ostatn�ch ploch podl�haj� ocen�n� pouze n�kter� plochy Jsou to p�edev��m plochy tvo��c� jednotn� funk�n� celek se stavbou. Toto vymezen� se t�k� zejm�na zelen� v z�stavb�. Ze struktury ostatn�ch ploch vypl�v�, �e pod�l d�lnic, silnic, ostatn�ch komunikac� a dopravn�ch ploch a ploch manipula�n�ch p�edstavuje 31 % ve�ker�ch v�m�r a 32 % parcel tzv. ostatn�ch ploch. Zb�vaj�c� ��st je pak dle katastr�ln� statistiky zna�n� druhov� diferencov�na.

Pro pot�eby ocen�n� cenovou mapou bylo ve spr�vn�m �zem� m�sta lokalizov�no celkem 7891 skupin obdobn�ch pozemk�. Z tohoto po�tu bylo ocen�no 60 % skupin, tj. 4705 skupin. Znamen� to, �e v t�chto skupin�ch obdobn�ch pozemk� byla uplatn�na sjednan� prodejn� cena pozemku, nebo do�lo k ocen�n� na z�klad� porovn�n�. Skute�nost, �e k pom�rn� velk�mu po�tu stavebn�ch pozemk� nemohla b�t p�i�azena odpov�daj�c� cena, sv�d�� o dosud ne zcela rozvit�m trhu s pozemky.

N�sleduj�c� tabulka poskytuje srovn�n� mezi celkov�mi po�ty zastav�n�ch parcel a jejich strukturou ve m�st� a diferenciac� podle lokalizovan�ch oce�ovan�ch skupin obdobn�ch stavebn�ch pozemk�. Struktura oce�ovan�ch skupin pozemk� je mnohem �lenit�j��, zde v�ak z d�vodu srovnatelnosti se statistikou katastr�ln�ch �zem� do�lo k z�m�rn� agregaci.
po�et skupin
pozemk�
Druh zastav�n� plochy
po�et parcel
celkem
z toho ocen�n�ch
pr�myslov�mi objekty
2 241
778
538
zem�d�l. a lesn�mi objekty
1 358
101
7
objekty ob�. vybavenosti
18 302
3 053
1 050
z toho gar�e v r�mci ost. stav. obj
13 283
x
x
Objekty tech. vybavenosti a dopravy
2 888
58
5
Objekty bydlen� 91 215
3 166
2 465
CELKEM
116 004
7 156
4 055

Pozn.:
Do celkov�ho po�tu 7891 skupin pozemk� nutno dopo��st 735 skupin veden�ch jako ostatn� plocha. P�ev�n� se jedn� o pozemky zahrad tvo��c� jednotn� funk�n� celek se stavbou. Z t�chto skupin pozemk� jich bylo 650 ocen�no.


7. Charakteristika trhu s pozemky

7.1. V�eobecn� anal�za
Pokud jde o porovnatelnost pozemkov�ho trhu s jin�mi m�sty �esk� republiky, z proveden� anal�zy vypl�v�, �e celoplo�n� nen� mo�no hlavn� m�sto Prahu porovn�vat s jin�m m�stem republiky. Je mo�no porovn�vat n�kter� segmenty trhu, zejm�na pak pozemky ur�en� k v�stavb� objekt� pr�myslov�ho charakteru.

Pro rozbor trhu s nemovitostmi ve vztahu ke zpracov�n� cenov� mapy zpracovatel� z�skali informace o 6300 pozemc�ch prodan�ch v letech 1994 a� 1996. Toto sestaven� p�ehledu, kter� zahrnoval i dopl�uj�c� charakteristiky prodej�, umo�nilo prov�st relativn� objektivn� anal�zu trhu s pozemky. Celkov� se ukazuje, �e tento rozsah �daj� je posta�uj�c� pro kvalitn� zpracov�n� cenov� mapy v rozsahu �zem� m�sta Prahy. Prodeje pozemk� v obdob� let 1990 a� 1993 nejsou v cenov� map� zohledn�ny, nebo� jde o �daje star�� �ty� let a z�rove� o �daje odpov�daj�c� obdob� nerovnov�n�ho v�voje trhu s nemovitostmi.

Z dosavadn�ch zji�t�n� vypl�v�, �e trh s nemovitostmi z hlediska nab�dky a popt�vky v Praze nen� ovliv�ov�n obdobn�mi faktory jako trh v stotis�cov�ch a v�t��ch m�stech v cel� republice. Je mo�no objektivn� konstatovat, �e intenzita prodej� vybran�ch typ� pozemk� p�esahuje rozsah obchodov�n� s pozemky v dal��ch m�stech �esk� republiky jako jsou Brno, Olomouc, �esk� Bud�jovice apod. Toto zji�t�n� se op�r� o analyzovan� vzorek prodej� s vylou�en�m evidentn� spekulativn�ch n�kup� pozemk�, kter� prokazateln� nevedly ani po n�kolika letech k realizaci v�stavby.

Z anal�zy trhu pozemk� v Praze tak� vypl�v�, �e celkov� rozvoj m�sta v posledn�ch t�ech letech postupn� nab�r� na dynamice, co� se projevuje ve zv��en�m rozsahu obchodov�n� s pozemky ur�en�mi pro bydlen� a pro komer�n� v�stavbu. Velmi v�znamn�m fenom�nem je existence metra, jeho� um�st�n� ovliv�uje z�jem o pozemky v okol� jeho stanic a existuj� i dal�� specifika, kter� nelze sledovat v jin�ch m�stech �esk� republiky. Lze se opr�vn�n� domn�vat, �e v nejbli��� budoucnosti bude trh ovlivn�n rozvojem ploch ur�en�ch pro bytovou v�stavbu, ale i pro sm�en� funk�n� vyu�it�. Jedn� se o prostory Jihov�chodn�ho M�sta, Jihoz�padn�ho M�sta, ale m��e se jednat i o rozvojov� prostory v n�kter�ch �zem�ch sou�asn�ch pra�sk�ch n�dra�� apod.

Pokud jde o strukturu prodej�, nejpo�etn�j�� skupinou obchodovan�ch pozemk� byly ve sledovan�m obdob� zahrady spolu s pozemky ur�en�mi pro bydlen� a plochy v pr�myslov�ch are�lech.
7.2. Konkr�tn� rozbor

Tento rozbor se op�r� o vyhodnocen� statistick�ho vzorku 6300 prodan�ch pozemk� z�skan�ch na �zem� m�sta v letech 1994 a� 1996 a uplatn�n�ch v cenov� map�. Analyzov�ny jsou p�edev��m souvislosti vyu�it� a um�st�n� prod�van�ch pozemk� ve vztahu k jejich cen�m.

Vliv polohy
Poloha
Pr�m�rn� cena
K�/m2
Minim�ln� cena
K�/m2
Maxim�ln� cena
K�/m2
Centrum
20 800
3 100
56 000
Vnit�n� m�sto
3 500
680
30 900
Okrajov� ��st kompaktn�ho m�sta
1 900
370
7 930
�zem� mimo kompaktn� m�sto
1 100
100
7 930

Z tohoto pohledu zaujme p�edev��m v�razn� diferenciace cen mezi centrem a ostatn�m �zem�m m�sta. Z hlediska pr�m�rn�ch cen pak cenov� hladina postupn� kles� sm�rem k okraj�m m�sta. Zde prezentovan� v�sledky, kter� vych�z� ze statistick�ch pr�m�r�, jsou p�irozen� velmi zjednodu�uj�c�, nicm�n� ur�it� n�zor na rozlo�en� atraktivity pozemk� p�ece jen poskytuj�. Obdobn� lze hodnotit i situaci ve vyhodnocen� tzv. minim�ln�ch a maxim�ln�ch cen, kde se v�eobecn� potvrzuje klesaj�c� tendence hodnot od centra sm�rem k okraj�m m�sta. Stru�nou pozn�mku si zaslou�� hodnocen� maxim�ln�ch cen uplatn�n�ch v cenov� map�. Zde je evidentn� relativn� men�� rozd�l mezi centrem a vnit�n�m m�stem. Na druh� stran� shodn� �daje pro ob� kategorie sp�e okrajov�ho �zem� vypl�vaj� z cen pozemk� pro �erpac� stanice pohonn�ch hmot, kde rozhoduje zejm�na jejich lok�ln� um�st�n�.

Rozbor dle ��elu vyu�it�

Transparentnost trhu je pom�rn� siln� v oblasti pozemk� slou��c�ch k bydlen�, kde 84 % skupin obdobn�ch pozemk� mohlo b�t objektivn� ocen�no. Na jednu skupinu pozemk� vymezen�ch k ocen�n� p�ipad� v pr�m�ru 31 parcel zastav�n�ch objekty k bydlen�. P�i v�dom� celkov�ho po�tu obytn�ch objekt� tento �daj dokladuje, �e jednotliv� �zem� byla lokalizov�na se snahou doc�lit co nejp�esn�j��ho vymezen� dle ��elu vyu�it�. V segmentu bydlen� doch�z� k velk� r�znorodosti cen od 450 do 8 070 K�/m2. Cena odvozen� v�en�m pr�m�rem �in� u rodinn�ch dom� 1 940 K�/m2 a u �in�ovn�ch dom� 2 320 K�/m2, rozd�lnosti v cen�ch pom�rn� p�esn� odr�� lokaliza�n� charakteristiky - nejv�ce ��d�ny jsou pozemky pro z�stavbu rodinn�mi domy (RD) v proluk�ch sou�asn�ch vilov�ch �tvrt�. Nejlevn�j�� jsou pozemky v okrajov�ch ��stech m�sta s obt�nou dostupnost� do centra a nevybaven� z�kladn� infrastrukturou - p�edev��m vodou a kanalizac�. V oblasti �in�ovn�ch dom� (�D) na max. velikost ceny p�sob� zejm�na ceny dosahovan� v centru resp. vnit�n�m m�st�, kde dominuje vliv polohy a mo�nost vyu��v�n� bytov�ho objektu i k jin�m komer�n�m ��el�m.

Tuto skute�nost dokumentuje tabulka pr�m�rn�ch cen pozemk� slou��c�ch k bydlen�:
Pr�m�rn� cena
K�/m2
Poloha
RD
�D
Centrum
5 340
9 010
Vnit�n� m�sto
3 170
2 600
Okrajov� ��st kompaktn�ho m�sta
2 160
1 460
�zem� mimo kompaktn� m�sto
1 200
870



U pozemk� zastav�n�ch pr�myslov�mi objekty p�ipad� na jednu skupinu obdobn�ch pozemk� 2,9 parcel veden�ch jako zastav�n� plocha. D�vodem je zna�n� rozlehlost are�l� a jejich pom�rn� jednozna�n� lokalizace. Rovn� v tomto segmentu mohla b�t ocen�na v�t�ina, t.j. 69 % skupin pozemk�. P�i zji�t�n�ch prodej�ch bylo v�dy nalezeno dostate�n� mno�stv� obdobn�ch pozemk�, nebo� pr�myslov� plochy maj� mnohem homogenn�j�� charakteristiky. V�t�ina cen osciluje kolem 1 400 K�/m2. Minim�ln� ceny 300 K�/m2 jsou sp�e v�jimkou. Maxim�ln� ceny a� 5500 K�/m2 jsou patrn� od�vodn�ny z�jmem o investice do objekt� komer�n� v�nosn�ho charakteru v nyn�j��ch v�robn�ch are�lech.

P�i porovn�n� s minul�mi l�ty se ukazuje vzestup pr�m�rn�ch prodej� pozemk� s pr�myslov�m vyu�it�m a relativn� r�st cen.

Situace v prodej�ch ploch ob�ansk� vybavenosti je velmi r�znorod�. V na�em �et�en� (v�t�inou v �zem� mimo m�stsk� centrum, kter� je ocen�no samostatn�) se nach�z� 184 skupin pozemk� ploch komer�n� v�nosn�ch (nap�. hotely, administrativn� budovy, n�kupn� centra apod.). Ocen�n� bylo provedeno v 80 % p��pad�. Prodeje v t�to oblasti maj� tedy pom�rn� velkou �etnost. Pr�m�rn� cena �in� 6 930 K�/m2, cena maxim�ln� 48 000 K�/m2, minim�ln� ceny jsou op�t sp�e v�jimkou. Obdobn� situace z hlediska �etnosti prodej� je i u pozemk� s objekty s men�� ekonomickou v�nosnost� - nap�. men�� obchody, ubytovny, n�kter� sportovi�t� apod. Na rozd�l od skupiny d��ve zm�n�n�ch za��zen� zde pr�m�rn� cena dosahuje �rovn� 2 400 K�/m2. Oscilace cen k vy���m i ni���m hladin�m je v�ak v�razn�.

U pozemk� vyu�it�ch pro komer�n� vybavenost se velmi siln� projevuje i vliv polohy. Toto dokl�d� i p�ehled pr�m�rn�ch cen ploch ob�ansk� vybavenosti:

Poloha
Pr�m�rn� cena K�/m2
Objekty velmi v�nosn�
Objekty m�n� v�nosn�
Centrum
37 190
12 050
Vnit�n� m�sto
8 850
3 320
Okrajov� ��st komp. m�sta
4 380
1 910
�zem� mimo komp. m�sto
3 440
1 330

Zcela specifick� je situace v prodej�ch pozemk� slou��c�ch p�ev�n� ve�ejn�mu z�jmu. Proto�e s t�mito pozemky se prakticky neobchoduje, mohlo b�t v cenov� map� zaznamen�no jen n�kolik prodej� s pr�m�rnou cenou 1 430 K�/m2. V t�chto p��padech je cena ur�ena p�ev�n� vyu�itelnost� pozemku a jej� v��e nez�vis� na um�st�n� ani vybavenosti pozemku.

V cenov� map� je p�ihl�dnuto i k vyu�it� pozemk� pro lok�ln� centra resp. pro sm�en� vyu�it� komer�n� vybavenosti a bydlen� na hlavn�ch obchodn�ch t��d�ch. U t�chto ploch dosahuje pr�m�rn� cena hodnoty 4 910 K�/m2. Rozptyl cen je op�t ovlivn�n polohou - ve vnit�n�m m�st� 5 230 K�/m2, v okrajov� ��sti kompaktn�ho m�sta 1 850 K�/m2 a v �zem� mimo kompaktn� m�sto 1 380 K�/m2.

Samostatn� byl posuzov�n trh s pozemky v m�stsk�m j�dru. U objekt�, kter� lze alespo� ��ste�n� vyu��t ke komer�n�m ��el�m se relevantn� ceny pohybuj� od 20 000 do 55 000 K�/m2. P���iny rozd�l� spo��vaj� zejm�na v poloze, velikosti a dostupnosti t�chto pozemk� - �asto rozhoduje bl�zkost k atraktivn�m n�kupn�m m�st�m nebo naopak relativn� odlehlost. Pr�m�rn� cena zde �in� 29 600 K�/m2.

�etnost prodej� pozemk� v m�stsk�m j�dru je ovlivn�na p�edev��m stabilizovanou funk�n� strukturou �zem� s nedostatkem voln�ch stavebn�ch ploch. Nav�c n�kter� pozemky v �zem� m�stsk�ho j�dra jsou dlouhodob� pronaj�m�ny nebo tvo�� nepen�it� vklad do obchodn�ch spole�nost�. Z hlediska konkr�tn�ch cen pozemk� stoj� za zm�nku ve�ejn� zn�m� prodej pozemku na n�m�st� Republiky v Praze 1, kter� odkoupila od m�sta Hypobanka a jeho� cena mnohon�sobn� p�evy�uje ostatn� sjednan� ceny v lokalit�. Proto k t�to cen� nebylo p�ihl�eno jako k cen� obvykl�.

----------
8. P��loha
A/ p�ehled �daj� z evidence katastru nemovitost�
B/ seznam katastr�ln�ch �zem� v hl. m. Praze

A/ Praha - �daje z katastru nemovitost�

Druh pozemku
Vyu�it�
Po�et parcel
V�m�ra (ha)
2-8 Zem�d�lsk� p�da
77 661
21 550,5329
10 Lesn� p�da
2 622
4 867,2864
11 Vodn� plochy
1 851
1 065,8139
2-11 Celkem: Zem�d�lsk� p�da, lesn� p�da a vodn� plochy
82 134
27 483,6332
13 Zastav�n� plocha
13/10* Pr�myslov� objekt
2 241
360,9160
13 Zastav�n� plocha
13/20* Zem�d�lsk� usedlost
38
9,9295
13 Zastav�n� plocha
13/21* Zem�d�lsk� hosp.budova
1 313
66,6377
13 Zastav�n� plocha
13/30* Objekt dopravy
553
68,4582
13 Zastav�n� plocha
13/40* Objekt k bydlen�
91 215
2 430,8096
13 Zastav�n� plocha
13/50* Objekt lesn�ho hospod��stv�
7
0,1455
13 Zastav�n� plocha
13/60* Objekt ob�ansk� vybavenosti
5 019
512,5216
13 Zastav�n� plocha
13/700* Objekt technick� vybavenosti
2 335
90,1010
13 Zastav�n� plocha
13/90* Ostatn� stavebn� objekty

z toho gar�e
26 290


13 283
1 014,5050


69,9806
13 Zastav�n� plocha
13/0** Nezn�m� vyu�it�
496
28,9925
13 Celkem: ZASTAV�N� PLOCHA
129 507
4 583,0166
14 Ostatn� plocha
30 Dr�hy
617
737,5731
14 Ostatn� plocha
31 D�lnice
104
160,9454
14 Ostatn� plocha
32 Silnice
1 281
850,6837
14 Ostatn� plocha
33 Ostatn� komunikace
22 675
3 649,1419
14 Ostatn� plocha
36 Ostatn� dopravn� plocha
363
848,2975
14 Ostatn� plocha
40 Zele� v z�stavb�
8 305
895,7564
14 Ostatn� plocha
41 Ostatn� zele�
6 706
1 599,8830
14 Ostatn� plocha
50 H�i�t�-stadion
1 045
545,2950
14 Ostatn� plocha
51 Koupali�t�
139
28,5980
14 Ostatn� plocha
52 Ostatn� sportovi�t�
145
104,7496
14 Ostatn� plocha
53 Rekrea�n� ubyt.plocha
61
29,7409
14 Ostatn� plocha
54 Soukr.rekr. plocha
3
1,7594
14 Ostatn� plocha
60 H�bitov
171
154,7144
14 Ostatn� plocha
61 Kultura
7
1,9339
14 Ostatn� plocha
70 Manipula�n� plocha
3 669
1 484,1256
14 Ostatn� plocha
71 T�ba surovin
341
347,6747
14 Ostatn� plocha
73 Skl�dka
6
20,5311
14 Ostatn� plocha
90 Jin� plocha
12 299
2 880,2166
14 Ostatn� plocha
91 Staveni�t�
14 617
2 753,8172
14 Ostatn� plocha
92 Neplodn� p�da
2 577
506,0963
14 Ostatn� plocha
14/*** Nezn�m� vyu�it�
1 056
151,5585
14 Celkem: OSTATN� PLOCHA
76 187
17 753,0922