Pro jednotliv� druhy stabilizovan�ch �zem� je p�edeps�n zp�sob funk�n�ho vyu�it� - tzv. polyfunk�n� �zem� a monofunk�n� plochy. Nov� stav�n�, modernizovan� nebo rekonstruovan� stavby a za��zen� mus� odpov�dat charakteristice t�chto �zem� a ploch, uveden� v legend� �zemn�ho pl�nu.
Pro nestabilizovan� �zem�, tzv. b�l� m�sta, je stanoven zvl�tn� re�im povolov�n� staveb podle povahy jednotliv�ch �zem�.
�len�n� ploch bylo vyu�ito jak p�i posuzov�n� konkr�tn�ch pozemk�, tak p�i vymezen� obdobn�ch pozemk� (podle � 10, odst. 3 z�kona o oce�ov�n� majetku). Mimo��dn� pozornost byla v�nov�na objektivn�mu vymezen� skupin pozemk� se shodn�m ��elem vyu�it�. P�i porovn�v�n� obdobn�ch pozemk� bylo mimo jin� zohledn�no, zda sou�asn� vyu�it� pozemku je �i nen� v souladu s platn�m �zemn�m pl�nem.
2. Sou��sti cenov� mapy
Cenovou mapu stavebn�ch pozemk� spr�vn�ho �zem� hl. m. Prahy tvo��:
2.1.St�tn� mapy odvozen� (SMO) v m���tku 1 : 5000 s graficky vymezen�mi plochami a cenami pozemk� (d�le jen �mapy�). Ka�d� mapov� list je ozna�en datem posledn� aktualizace.
2.2.Textov� ��st cenov� mapy.
Origin�l cenov� mapy je autorizov�n Magistr�tem hlavn�ho m�sta Prahy spolu s uveden�m rozsahu platnosti.
3. Instrukce k vyu��v�n� cenov� mapy stavebn�ch pozemk� hlavn�ho m�sta Prahy
3.1.Cenov� mapa je zpracov�na v souladu se z�konem o oce�ov�n� majetku a p�i aplikaci cenov� mapy se vych�z� z dikce ustanoven� � 10 uveden�ho z�kona.
3.2.Cenov� mapa plat� pro v�echny stavebn� pozemky spr�vn�ho �zem� hlavn�ho m�sta Prahy, kter� jsou v t�to map� graficky vymezeny a u nich� je stanovena jejich cena. Sou�asn� plat� podm�nka, �e pozemky, na kter� se tato cenov� mapa vztahuje, jsou vyjmenov�ny v � 9 odst. 1 p�sm. a) z�kona o oce�ov�n� majetku.
3.3.V cenov� map� je v ka�d�m graficky vymezen�m �zem� s ocen�n�mi obdobn�mi pozemky uvedena skupina dvou ��sel, kter� zna��:
3.4.Stavebn� pozemky, kter� v grafick� ��sti nejsou v ��dn� skupin� parcel s vyzna�enou cenou, se ocen� podle p��slu�n�ho ustanoven� � 23 vyhl�ky Ministerstva financ� �. 279/1997 Sb., kterou se prov�d�j� n�kter� ustanoven� z�kona �.151/1997 Sb., o oce�ov�n� majetku a o zm�n� n�kter�ch z�kon� (z�kon o oce�ov�n� majetku).
3.5.Pokud se oce�ovan� stavebn� pozemek nach�z� sou�asn� ve dvou a v�ce r�zn�ch graficky vymezen�ch �zem�ch, ocen� se podle p��slu�n�ho ustanoven� � 23 oce�ovac� vyhl�ky.
3.6.Pozemky, kter� jsou v katastru nemovitost� vedeny jako ostatn� plochy a skute�n� slou�� k provozu drah (nap�. �elezni�n�ch, tramvajov�ch), d�le d�lnice a silnice, m�stn� a ��elov� komunikace, chodn�ky a parkov� cesty, parkovi�t� a ostatn� ve�ejn� prostranstv� (nap�. zele� v z�stavb�), plochy leti�� a p��stav�, pop��pad� pozemky k takov�m ��el�m ur�en� (vydan�m �zemn�m rozhodnut�m nebo stavebn�m povolen�m), se neoce�uj� podle cenov� mapy, by� se mohou nach�zet v n�kter� ze skupin parcel s vyzna�enou cenou, ale jejich cena se zjist� podle ustanoven�. � 23 odst. 8 oce�ovac� vyhl�ky, nebo, jde-li o stejn� druh pozemk�, av�ak vyu��van� k podnik�n� za �platu, v�jime�n� i podle ustanoven� � 23 odst. 1 t�e vyhl�ky.
3.7.Dotazy, p�ipom�nky a n�vrhy k t�to cenov� map� stavebn�ch pozemk� hl. m�sta Prahy vy�izuje odbor informatiky Magistr�tu hl.m�sta Prahy, Mari�nsk� n�m. 2, 110 00 Praha1.
4. Stru�n� charakteristika m�sta
Praha je spr�vn�m, administrativn�m a kulturn�m centrem �esk� republiky. Sou�asn� tvo��, vzhledem k po�tu obyvatel i ekonomick�mu potenci�lu, hospod��sk� centrum cel�ho st�tu. Z tohoto pohledu je v�znamn� koncentrace kvalifikovan�ch pracovn�ch sil jak v oblasti podnikov� sf�ry, tak v oblasti v�dy, v�zkumu a �kolstv�.
Praha m� 57 m�stsk�ch ��st� a 112 katastr�ln�ch �zem�. V Praze �ilo k 31. 12. 1996 1.204.953 trvale bydl�c�ch obyvatel. Ov�em k tomuto po�tu je nutno p�ipo��st zhruba 80 tis. lid�, kte�� do Prahy doj�d�j� v�t�inou do zam�stn�n� a �kol, a d�le 110 tis. n�v�t�vn�k� Prahy Zdroj: �esk� statistick� ��ad.
Praha m� v�znamn� zastoupen� objekt� pro administrativu, obchod a d�le nemovitosti, kter� jsou svoj� funkc� spojeny se slu�bami cestovn�mu ruchu. Dal��m specifikem Prahy je jej� n�vaznost na tzv. Pra�sk� metropolitn� region, kter� zahrnuje �zem� okres� Praha - v�chod, Praha - z�pad, ��sti okres� Bene�ov, Beroun, Kladno, Kol�n, M�ln�k, Mlad� Boleslav, Nymburk a P��bram. Cel� Pra�sk� metropolitn� region ��t� 1,7 mil. obyvatel, z toho na Prahu p�ipad� 1,2 mil. Jako sp�dov� m�sto oblasti je Praha v�znamnou k�i�ovatkou silni�n� a �elezni�n� dopravy a v�chodiskem region�ln� hromadn� dopravy. M�sto le�� na tahu mezin�rodn�ch silnic E 55 (d�lnice D1), E 65, E 67 (d�lnice D11), E 50 (d�lnice D5) a E 48. Tato silni�n� propojen� na �zem� Prahy velmi v�znamn� ovliv�uj� atraktivitu pozemk�. Stejn� jako je Praha silni�n�m uzlem �zem� �ech, je tak� d�le�it�m �elezni�n�m uzlem, s Hlavn�m n�dra��m prakticky v centru m�sta, a dal��mi n�dra��mi, z nich� Masarykovo je um�st�no v sam�m j�dru m�sta a cel� �ada dal��ch se nach�z� pobl� lok�ln�ch center m�sta.
V�kov� struktura obyvatelstva hl.m. Prahy:
p�edproduktivn� v�k (0 - 14 let)......................................15,1%
produktivn� v�k (15 - 59 let mu�i, 15 - 54 let �eny)...........62,0%
poproduktivn� v�k.........................................................22,9%
Celkov� v�voj nezam�stnanosti nezaznamen�v� v Praze ani v cel�m regionu v�razn�j�� v�kyvy a pohybuje se hluboko pod celost�tn�m pr�m�rem.
Koncept �zemn�ho pl�nu hl. m. Prahy uv�d�, �e k nejv�znamn�j��m rozvojov�m prostor�m m�sta pat�� Z�padn� M�sto, Jihov�chodn� M�sto, Barrandov, �ern� Most, Doln� Po�ernice, B�ezin�ves, Doln� Chabry, Vino� - Satalice - T�eboradice, Let�any - Kbely, Kl�novice, �jezd nad Lesy, Zli��n, Radot�n, Lipence, Nebu�ice, Lysolaje, Suchdol, P�snice, Kunratice a dal��. Podstatn� ��st t�chto rozvojov�ch prostor� bude vyu�ita pro funkci bydlen�.
5. Metodika zpracov�n� cenov� mapy
5.1 �vod
Cenov� mapa postihuje diference mezi cenami pozemk� v obc�ch a umo��uje jednoduch� zji��ov�n� cen jednotliv�ch pozemk�. Cenov� mapa je zpracov�na v souladu se z�konem o oce�ov�n� majetku.
5.2 Postup zpracov�n�
Z�kladem cenov� mapy jsou konkr�tn� sjednan� ceny stavebn�ch pozemk� (d�le jen � pozemk��) obsa�en� ve smlouv�ch.
P�i zpracov�n� cenov� mapy se vych�zelo z rozboru pozemk� z hlediska jejich charakteristik a sjednan�ch cen. Ceny t�chto pozemk� jsou d�le porovn�v�ny s obdobn�mi pozemky podle � 10 odst. 3 z�kona o oce�ov�n� majetku. V cenov� map� jsou graficky vymezeny obdobn� pozemky. Pozemky jsou navz�jem porovnateln� podle ��elu u�it�, polohy na �zem� m�sta a stavebn� vybavenosti.
Takto vymezen� pozemky jsou ocen�ny porovn�n�m se sjednan�mi cenami obdobn�ch pozemk� na z�klad� zpracovan�ho rozboru. Pozemky, u nich� nelze prov�st porovn�n� s obdobn�mi pozemky, z�st�vaj� v cenov� map� neocen�ny a ocen� se podle � 23 oce�ovac� vyhl�ky. V Praze z�st�vaj� cenovou mapou zpravidla neocen�ny n�kter� pozemky ve�ejn� spr�vy, �kolstv�, kultury, zdravotnictv�, bezpe�nosti, obrany, komunikac� a dal��ho technick�ho vybaven�. Vesm�s jde o pozemky s omezenou obchodovatelnost�. V cenov� map� nejsou tedy ocen�ny ty pozemky, kde nebyl zji�t�n jejich prodej, resp. je nebylo mo�no porovnat se zji�t�n�mi cenami porovnateln�ch pozemk�.
5.3. Rozborov� ��st
Prvn�m krokem zpracov�n� cenov� mapy stavebn�ch pozemk� hl.m. Prahy bylo vypracov�n� analytick�ho v�kresu v hranic�ch spr�vn�ho �zem� m�sta. V�kres byl vyhotoven ve 132 mapov�ch listech. Do tohoto v�kresu byly prom�tnuty podklady dodan� objednatelem cenov� mapy.
Jedn� se p�edev��m o n�sleduj�c� podklady:
- nejv�znamn�j�� liniov� zdroje hluku (pod�l komunikac� nad 65 dB)
- chyb�j�c� odkanalizov�n� zastav�n�ho �zem�
- chyb�j�c� z�sobov�n� vodou z ve�ejn�ho vodovodu
- vybran� �zemn� rozhodnut�
- stavebn� uz�v�ry
- klima (imisn� nejzat�en�j�� plochy, tzv. z�na D)
- leteck� hluk (plochy nejv�ce zat�en� leteck�m hlukem dle denn� hodnoty maxim�ln� hladiny hluku)
- skl�dky (lokality z kategorie IV a V s nebezpe��m v�skytu nebezpe�n�ho odpadu plus nezn�m�ho charakteru)
- biokoridory, chr�n�n� �zem�, p��rodn� parky (podle generelu �SES)
D�le byl v rozborov�ch map�ch specifikov�n ��el vyu�it� jednotliv�ch skupin pozemk�. Takto byly nap��klad ozna�eny pozemky zastav�n� bytov�mi nebo rodinn�mi domy, pozemky slou��c� v�rob� s bli��� specifikac�, nap�. n�zev z�vodu ap. U rozs�hlej��ch ploch s objekty komer�n�ho charakteru je rovn� provedena specifikace nap�. obchod, hotel, administrativa, apod. Obdobn� jsou pops�ny i ostatn� druhy vyu�it� - nap�. plochy slou��c� �kolstv�, zdravotnictv�, kultu�e, technick�mu vybaven�, apod.
5.4. Charakteristiky porovn�van�ch pozemk�
Aby bylo mo�no vymezit obdobn� pozemky za ��elem stanoven� jejich vz�jemn� porovnatelnosti, bylo nutn� je popsat z hlediska jejich polohy, vybavenosti infrastrukturou a funkce, kter� je jedn�m z rozhoduj�c�ch faktor� p�i vytv��en� tr�n�ho mikroklimatu v graficky vymezen�m �zem�.
Za t�mto ��elem byly u jednotliv�ch graficky vymezen�ch obdobn�ch pozemk� pops�ny jejich rozhoduj�c� vlastnosti. Tyto vlastnosti jsou p�evzaty zejm�na z analytick�ch v�kres�, z platn�ho �zemn�ho pl�nu, ale i z dal��ch m�stn�ch �et�en�.
�et�en� charakteristiky
� ��el vyu�it�
Zvl�tn� d�raz byl kladen na p�esn� vymezen� pozemk�, kter� se vyzna�uj� shodn�m ��elem vyu�it�. Proto byla graficky vyzna�en� �zem� roz�len�na do men��ch celk�, aby byla posti�ena homogenita funk�n�ho vymezen� skupin pozemk�.
� Soulad s �zemn�m pl�nem
Sleduje se, zda ��el vyu�it� plochy je, �i nen� v souladu s funkc� vymezenou v platn�m �zemn�m pl�nu.
� Poloha
Byla provedena kategorizace polohov�ch t��d v z�vislosti na ��elu vyu�it� a um�st�n� v obci (centrum, vnit�n� m�sto, okrajov� ��st kompaktn�ho m�sta, �zem� mimo kompaktn� m�sto).
� Stavebn� vybavenost
Zejm�na posuzov�no zaveden� kanalizace, vodovodu a elekt�iny, p��padn� plynu.
� Omezuj�c� faktory
Byly podchyceny okolnosti, kter� rozhoduj�c�m zp�sobem limituj� vyu�itelnost pozemku, nap�. stavebn� uz�v�ra, inunda�n� �zem�, zhor�en� klima, nadm�rn� hlu�nost, p��rodn� omezen�.
5.5 Vyj�d�en� cen v posuzovan�ch �zem�ch
V�chodiskem t�to kapitoly je zn�n� � 10, odst. 2 a 3 z�kona o oce�ov�n� majetku. Stavebn� pozemky v cenov� map� jsou ocen�ny skute�n� sjednan�mi cenami obsa�en�mi v kupn�ch smlouv�ch. Pokud nebyly p�i zpracov�n� t�to cenov� mapy sjednan� ceny stavebn�ch pozemk� k dispozici nebo je nebylo mo�no pou��t, proto�e ji� neodpov�daly �rovni sjednan�ch cen porovnateln�ch pozemk� ke dni vypracov�n� cenov� mapy, byly zji�t�ny na z�klad� porovn�n� se sjednan�mi cenami obdobn�ch pozemk� v hl. m. Praze. P�i porovn�n� se vych�zelo ze shodn�ho ��elu u�it�, z obdobn� polohy v obci a ze shodn� stavebn� vybavenosti pozemku.
Z�kladem bylo porovn�n� vlastnost� prodan�ch pozemk� a vlastnost� pozemk�, kter� byly oce�ov�ny. �daje o prodan�ch pozemc�ch, resp. o skute�n� sjednan�ch cen�ch dodal zpracovateli cenov� mapy Magistr�t hl.m. Prahy.
P�ed kone�n�m ocen�n�m byly z ocen�n� vylou�eny ceny t�ch pozemk�, kter� se z�eteln� vymykaj� �rovni p�eva�uj�c�ch cen u porovnateln�ch pozemk�. Takto bylo zamezeno zkreslen� cenov�ch �daj�.
Krom� toho byla provedena celkov� inventura dosa�iteln�ch i ve�ejn� zn�m�ch �daj� o prodej�ch pozemk� v Praze a objednateli cenov� mapy byl p�edlo�en soubor v�znamn�ch pozemk�, kde bylo do�et�ov�no, zda k prodeji skute�n� do�lo a zda nebyly tyto prodeje opomenuty. �lo o zhruba 60 pozemk�, mezi n� pat�� n�kter� v�znamn� parcely v centru m�sta, plochy na kter�ch se v sou�asnosti realizuje komer�n� bytov� v�stavba nap�. na Pet�in�ch, v Kobylis�ch nebo na �i�kov�, cel� �ada pozemk� pro v�stavbu rodinn�ch domk� a vil, ale i pozemky ur�en� pro z�stavbu s obchodn� a administrativn� funkc� na Sm�chov�, na Proseku apod. D�le byla prov��ov�na cel� �ada pozemk�, na kter�ch byly v posledn� dob� vystav�ny �erpac� stanice pohonn�ch hmot.
Na z�klad� popsan�ch srovn�n� pak bylo provedeno ocen�n� uveden� v cenov� map� stavebn�ch pozemk�. Pro v�echny graficky vymezen� skupiny parcel, kde byla zn�ma sjednan� cena, jako� i pro v�echny obdobn� graficky vymezen� skupiny parcel je v cenov� map� zaps�na jejich cena s dopln�n�m o jednozna�nou identifikac� vymezen�ho �zem�, kter� slou�� vnit�n� pot�eb� objednatele. V r�mci prvn� aktualizace cenov� mapy budou z grafick� ��sti vypu�t�ny identifika�n� �daje skupin parcel, u nich� nen� uvedena cena.
6. Vybran� �daje z katastru nemovitost�
Tato kapitola byla zpracov�na na z�klad� po�adavku Ministerstva financ� �R. V�chodiskem jsou statistick� data z�skan� na katastr�ln�m ��ad�. Jednotliv� �daje jsou p�ehledn� uvedeny v p��loze ve form� sou�tu jednotliv�ch katastr�ln�ch �zem� (celkem 112 k. �. v Praze).
|
|
|
|
|
|
| Zem�d�lsk� p�da, lesn� p�da a vodn� plocha |
27 484 |
55 |
82 134 |
29 |
| Zastav�n� plocha |
4 583 |
9 |
129 507 |
45 |
| Ostatn� plocha |
17 753 |
36 |
76 187 |
26 |
| Praha celkem |
49 820 |
100 |
287 828 |
100 |
V oblasti zastav�n�ch ploch je v�znamn� zejm�na pod�l bydlen�, kter� �in� z hlediska rozlohy 53 % a z hlediska po�tu parcel dokonce 70 % v�ech zastav�n�ch ploch.
Z tzv. ostatn�ch ploch podl�haj� ocen�n� pouze n�kter� plochy Jsou to p�edev��m plochy tvo��c� jednotn� funk�n� celek se stavbou. Toto vymezen� se t�k� zejm�na zelen� v z�stavb�. Ze struktury ostatn�ch ploch vypl�v�, �e pod�l d�lnic, silnic, ostatn�ch komunikac� a dopravn�ch ploch a ploch manipula�n�ch p�edstavuje 31 % ve�ker�ch v�m�r a 32 % parcel tzv. ostatn�ch ploch. Zb�vaj�c� ��st je pak dle katastr�ln� statistiky zna�n� druhov� diferencov�na.
Pro pot�eby ocen�n� cenovou mapou bylo ve spr�vn�m �zem� m�sta lokalizov�no celkem 7891 skupin obdobn�ch pozemk�. Z tohoto po�tu bylo ocen�no 60 % skupin, tj. 4705 skupin. Znamen� to, �e v t�chto skupin�ch obdobn�ch pozemk� byla uplatn�na sjednan� prodejn� cena pozemku, nebo do�lo k ocen�n� na z�klad� porovn�n�. Skute�nost, �e k pom�rn� velk�mu po�tu stavebn�ch pozemk� nemohla b�t p�i�azena odpov�daj�c� cena, sv�d�� o dosud ne zcela rozvit�m trhu s pozemky.
N�sleduj�c� tabulka poskytuje srovn�n� mezi celkov�mi po�ty zastav�n�ch parcel a jejich strukturou ve m�st� a diferenciac� podle lokalizovan�ch oce�ovan�ch skupin obdobn�ch stavebn�ch pozemk�. Struktura oce�ovan�ch skupin pozemk� je mnohem �lenit�j��, zde v�ak z d�vodu srovnatelnosti se statistikou katastr�ln�ch �zem� do�lo k z�m�rn� agregaci.
|
po�et skupin |
pozemk� | ||
| Druh zastav�n� plochy |
|
|
|
| pr�myslov�mi objekty |
2 241 |
778 |
538 |
| zem�d�l. a lesn�mi objekty |
1 358 |
101 |
7 |
| objekty ob�. vybavenosti |
18 302 |
3 053 |
1 050 |
| z toho gar�e v r�mci ost. stav. obj |
13 283 |
x |
x |
| Objekty tech. vybavenosti a dopravy |
2 888 |
58 |
5 |
| Objekty bydlen� | 91 215 |
3 166 |
2 465 |
| CELKEM |
116 004 |
7 156 |
4 055 |
7. Charakteristika trhu s pozemky
7.1. V�eobecn� anal�za
Pokud jde o porovnatelnost pozemkov�ho trhu s jin�mi m�sty �esk� republiky, z proveden� anal�zy vypl�v�, �e celoplo�n� nen� mo�no hlavn� m�sto Prahu porovn�vat s jin�m m�stem republiky. Je mo�no porovn�vat n�kter� segmenty trhu, zejm�na pak pozemky ur�en� k v�stavb� objekt� pr�myslov�ho charakteru.
Pro rozbor trhu s nemovitostmi ve vztahu ke zpracov�n� cenov� mapy zpracovatel� z�skali informace o 6300 pozemc�ch prodan�ch v letech 1994 a� 1996. Toto sestaven� p�ehledu, kter� zahrnoval i dopl�uj�c� charakteristiky prodej�, umo�nilo prov�st relativn� objektivn� anal�zu trhu s pozemky. Celkov� se ukazuje, �e tento rozsah �daj� je posta�uj�c� pro kvalitn� zpracov�n� cenov� mapy v rozsahu �zem� m�sta Prahy. Prodeje pozemk� v obdob� let 1990 a� 1993 nejsou v cenov� map� zohledn�ny, nebo� jde o �daje star�� �ty� let a z�rove� o �daje odpov�daj�c� obdob� nerovnov�n�ho v�voje trhu s nemovitostmi.
Z dosavadn�ch zji�t�n� vypl�v�, �e trh s nemovitostmi z hlediska nab�dky a popt�vky v Praze nen� ovliv�ov�n obdobn�mi faktory jako trh v stotis�cov�ch a v�t��ch m�stech v cel� republice. Je mo�no objektivn� konstatovat, �e intenzita prodej� vybran�ch typ� pozemk� p�esahuje rozsah obchodov�n� s pozemky v dal��ch m�stech �esk� republiky jako jsou Brno, Olomouc, �esk� Bud�jovice apod. Toto zji�t�n� se op�r� o analyzovan� vzorek prodej� s vylou�en�m evidentn� spekulativn�ch n�kup� pozemk�, kter� prokazateln� nevedly ani po n�kolika letech k realizaci v�stavby.
Z anal�zy trhu pozemk� v Praze tak� vypl�v�, �e celkov� rozvoj m�sta v posledn�ch t�ech letech postupn� nab�r� na dynamice, co� se projevuje ve zv��en�m rozsahu obchodov�n� s pozemky ur�en�mi pro bydlen� a pro komer�n� v�stavbu. Velmi v�znamn�m fenom�nem je existence metra, jeho� um�st�n� ovliv�uje z�jem o pozemky v okol� jeho stanic a existuj� i dal�� specifika, kter� nelze sledovat v jin�ch m�stech �esk� republiky. Lze se opr�vn�n� domn�vat, �e v nejbli��� budoucnosti bude trh ovlivn�n rozvojem ploch ur�en�ch pro bytovou v�stavbu, ale i pro sm�en� funk�n� vyu�it�. Jedn� se o prostory Jihov�chodn�ho M�sta, Jihoz�padn�ho M�sta, ale m��e se jednat i o rozvojov� prostory v n�kter�ch �zem�ch sou�asn�ch pra�sk�ch n�dra�� apod.
Pokud jde o strukturu prodej�, nejpo�etn�j�� skupinou obchodovan�ch pozemk� byly ve sledovan�m obdob� zahrady spolu s pozemky ur�en�mi pro bydlen� a plochy v pr�myslov�ch are�lech.
7.2. Konkr�tn� rozbor
Tento rozbor se op�r� o vyhodnocen� statistick�ho vzorku 6300 prodan�ch pozemk� z�skan�ch na �zem� m�sta v letech 1994 a� 1996 a uplatn�n�ch v cenov� map�. Analyzov�ny jsou p�edev��m souvislosti vyu�it� a um�st�n� prod�van�ch pozemk� ve vztahu k jejich cen�m.
Vliv polohy
|
|
K�/m2 |
K�/m2 |
K�/m2 |
| Centrum |
20 800 |
3 100 |
56 000 |
| Vnit�n� m�sto |
3 500 |
680 |
30 900 |
| Okrajov� ��st kompaktn�ho m�sta |
1 900 |
370 |
7 930 |
| �zem� mimo kompaktn� m�sto |
1 100 |
100 |
7 930 |
Transparentnost trhu je pom�rn� siln� v oblasti pozemk� slou��c�ch k bydlen�, kde 84 % skupin obdobn�ch pozemk� mohlo b�t objektivn� ocen�no. Na jednu skupinu pozemk� vymezen�ch k ocen�n� p�ipad� v pr�m�ru 31 parcel zastav�n�ch objekty k bydlen�. P�i v�dom� celkov�ho po�tu obytn�ch objekt� tento �daj dokladuje, �e jednotliv� �zem� byla lokalizov�na se snahou doc�lit co nejp�esn�j��ho vymezen� dle ��elu vyu�it�. V segmentu bydlen� doch�z� k velk� r�znorodosti cen od 450 do 8 070 K�/m2. Cena odvozen� v�en�m pr�m�rem �in� u rodinn�ch dom� 1 940 K�/m2 a u �in�ovn�ch dom� 2 320 K�/m2, rozd�lnosti v cen�ch pom�rn� p�esn� odr�� lokaliza�n� charakteristiky - nejv�ce ��d�ny jsou pozemky pro z�stavbu rodinn�mi domy (RD) v proluk�ch sou�asn�ch vilov�ch �tvrt�. Nejlevn�j�� jsou pozemky v okrajov�ch ��stech m�sta s obt�nou dostupnost� do centra a nevybaven� z�kladn� infrastrukturou - p�edev��m vodou a kanalizac�. V oblasti �in�ovn�ch dom� (�D) na max. velikost ceny p�sob� zejm�na ceny dosahovan� v centru resp. vnit�n�m m�st�, kde dominuje vliv polohy a mo�nost vyu��v�n� bytov�ho objektu i k jin�m komer�n�m ��el�m.
Tuto skute�nost dokumentuje tabulka pr�m�rn�ch cen pozemk� slou��c�ch k bydlen�:
|
Pr�m�rn� cena |
K�/m2 | |
|
|
|
|
| Centrum |
5 340 |
9 010 |
| Vnit�n� m�sto |
3 170 |
2 600 |
| Okrajov� ��st kompaktn�ho m�sta |
2 160 |
1 460 |
| �zem� mimo kompaktn� m�sto |
1 200 |
870 |
P�i porovn�n� s minul�mi l�ty se ukazuje vzestup pr�m�rn�ch prodej� pozemk� s pr�myslov�m vyu�it�m a relativn� r�st cen.
Situace v prodej�ch ploch ob�ansk� vybavenosti je velmi r�znorod�. V na�em �et�en� (v�t�inou v �zem� mimo m�stsk� centrum, kter� je ocen�no samostatn�) se nach�z� 184 skupin pozemk� ploch komer�n� v�nosn�ch (nap�. hotely, administrativn� budovy, n�kupn� centra apod.). Ocen�n� bylo provedeno v 80 % p��pad�. Prodeje v t�to oblasti maj� tedy pom�rn� velkou �etnost. Pr�m�rn� cena �in� 6 930 K�/m2, cena maxim�ln� 48 000 K�/m2, minim�ln� ceny jsou op�t sp�e v�jimkou. Obdobn� situace z hlediska �etnosti prodej� je i u pozemk� s objekty s men�� ekonomickou v�nosnost� - nap�. men�� obchody, ubytovny, n�kter� sportovi�t� apod. Na rozd�l od skupiny d��ve zm�n�n�ch za��zen� zde pr�m�rn� cena dosahuje �rovn� 2 400 K�/m2. Oscilace cen k vy���m i ni���m hladin�m je v�ak v�razn�.
U pozemk� vyu�it�ch pro komer�n� vybavenost se velmi siln� projevuje i vliv polohy. Toto dokl�d� i p�ehled pr�m�rn�ch cen ploch ob�ansk� vybavenosti:
|
|
| |
|
|
| |
| Centrum |
37 190 |
12 050 |
| Vnit�n� m�sto |
8 850 |
3 320 |
| Okrajov� ��st komp. m�sta |
4 380 |
1 910 |
| �zem� mimo komp. m�sto |
3 440 |
1 330 |
V cenov� map� je p�ihl�dnuto i k vyu�it� pozemk� pro lok�ln� centra resp. pro sm�en� vyu�it� komer�n� vybavenosti a bydlen� na hlavn�ch obchodn�ch t��d�ch. U t�chto ploch dosahuje pr�m�rn� cena hodnoty 4 910 K�/m2. Rozptyl cen je op�t ovlivn�n polohou - ve vnit�n�m m�st� 5 230 K�/m2, v okrajov� ��sti kompaktn�ho m�sta 1 850 K�/m2 a v �zem� mimo kompaktn� m�sto 1 380 K�/m2.
Samostatn� byl posuzov�n trh s pozemky v m�stsk�m j�dru. U objekt�, kter� lze alespo� ��ste�n� vyu��t ke komer�n�m ��el�m se relevantn� ceny pohybuj� od 20 000 do 55 000 K�/m2. P���iny rozd�l� spo��vaj� zejm�na v poloze, velikosti a dostupnosti t�chto pozemk� - �asto rozhoduje bl�zkost k atraktivn�m n�kupn�m m�st�m nebo naopak relativn� odlehlost. Pr�m�rn� cena zde �in� 29 600 K�/m2.
�etnost prodej� pozemk� v m�stsk�m j�dru je ovlivn�na p�edev��m stabilizovanou funk�n� strukturou �zem� s nedostatkem voln�ch stavebn�ch ploch. Nav�c n�kter� pozemky v �zem� m�stsk�ho j�dra jsou dlouhodob� pronaj�m�ny nebo tvo�� nepen�it� vklad do obchodn�ch spole�nost�. Z hlediska konkr�tn�ch cen pozemk� stoj� za zm�nku ve�ejn� zn�m� prodej pozemku na n�m�st� Republiky v Praze 1, kter� odkoupila od m�sta Hypobanka a jeho� cena mnohon�sobn� p�evy�uje ostatn� sjednan� ceny v lokalit�. Proto k t�to cen� nebylo p�ihl�eno jako k cen� obvykl�.
A/ Praha - �daje z katastru nemovitost�
|
Druh pozemku |
|
Po�et parcel |
|
|
2-8 Zem�d�lsk� p�da |
77 661 |
21 550,5329 | |
|
10 Lesn� p�da |
2 622 |
4 867,2864 | |
|
11 Vodn� plochy |
1 851 |
1 065,8139 | |
|
2-11 Celkem: Zem�d�lsk� p�da, lesn� p�da a vodn� plochy |
82 134 |
27 483,6332 | |
|
13 Zastav�n� plocha |
13/10* Pr�myslov� objekt |
2 241 |
360,9160 |
|
13 Zastav�n� plocha |
13/20* Zem�d�lsk� usedlost |
38 |
9,9295 |
|
13 Zastav�n� plocha |
13/21* Zem�d�lsk� hosp.budova |
1 313 |
66,6377 |
|
13 Zastav�n� plocha |
13/30* Objekt dopravy |
553 |
68,4582 |
|
13 Zastav�n� plocha |
13/40* Objekt k bydlen� |
91 215 |
2 430,8096 |
|
13 Zastav�n� plocha |
13/50* Objekt lesn�ho hospod��stv� |
7 |
0,1455 |
|
13 Zastav�n� plocha |
13/60* Objekt ob�ansk� vybavenosti |
5 019 |
512,5216 |
|
13 Zastav�n� plocha |
13/700* Objekt technick� vybavenosti |
2 335 |
90,1010 |
|
13 Zastav�n� plocha |
13/90* Ostatn� stavebn� objekty z toho gar�e |
26 290 13 283 |
1 014,5050 69,9806 |
|
13 Zastav�n� plocha |
13/0** Nezn�m� vyu�it� |
496 |
28,9925 |
|
13 Celkem: ZASTAV�N� PLOCHA |
129 507 |
4 583,0166 | |
|
14 Ostatn� plocha |
30 Dr�hy |
617 |
737,5731 |
|
14 Ostatn� plocha |
31 D�lnice |
104 |
160,9454 |
|
14 Ostatn� plocha |
32 Silnice |
1 281 |
850,6837 |
|
14 Ostatn� plocha |
33 Ostatn� komunikace |
22 675 |
3 649,1419 |
|
14 Ostatn� plocha |
36 Ostatn� dopravn� plocha |
363 |
848,2975 |
|
14 Ostatn� plocha |
40 Zele� v z�stavb� |
8 305 |
895,7564 |
|
14 Ostatn� plocha |
41 Ostatn� zele� |
6 706 |
1 599,8830 |
|
14 Ostatn� plocha |
50 H�i�t�-stadion |
1 045 |
545,2950 |
|
14 Ostatn� plocha |
51 Koupali�t� |
139 |
28,5980 |
|
14 Ostatn� plocha |
52 Ostatn� sportovi�t� |
145 |
104,7496 |
|
14 Ostatn� plocha |
53 Rekrea�n� ubyt.plocha |
61 |
29,7409 |
|
14 Ostatn� plocha |
54 Soukr.rekr. plocha |
3 |
1,7594 |
|
14 Ostatn� plocha |
60 H�bitov |
171 |
154,7144 |
|
14 Ostatn� plocha |
61 Kultura |
7 |
1,9339 |
|
14 Ostatn� plocha |
70 Manipula�n� plocha |
3 669 |
1 484,1256 |
|
14 Ostatn� plocha |
71 T�ba surovin |
341 |
347,6747 |
|
14 Ostatn� plocha |
73 Skl�dka |
6 |
20,5311 |
|
14 Ostatn� plocha |
90 Jin� plocha |
12 299 |
2 880,2166 |
|
14 Ostatn� plocha |
91 Staveni�t� |
14 617 |
2 753,8172 |
|
14 Ostatn� plocha |
92 Neplodn� p�da |
2 577 |
506,0963 |
|
14 Ostatn� plocha |
14/*** Nezn�m� vyu�it� |
1 056 |
151,5585 |
|
14 Celkem: OSTATN� PLOCHA |
76 187 |
17 753,0922 | |