Finanční model a strategie regenerace pražských sídlišť

Hlavní město Praha s vědomím závažnosti problematiky bydlení v Praze se připravuje za spoluúčasti domácích i zahraničních odborníků a poradců na regeneraci panelových domů s úmyslem zvládnout proces regenerace s optimálním zatížením rozpočtu a maximálním využitím vlastních zdrojů. Prvním krokem bylo zpracování Koncepce regenerace panelových bytových domů Hl. m. Prahy v závěru loňského roku, v níž bylo po podrobném technicko-ekonomickém průzkumu vyčleněno podle schválené varianty "A minimální" z celkového počtu 48 tisíc obecních panelových bytů zhruba 68% bytů, které vyžadují regeneraci přednostně s předpokládanými náklady cca 9 mld. Kč. 
Vypracování finanční strategie a finančního modelu je další etapou v přípravě regenerace panelových domů v majetku Hl. m. Prahy. Cílem je podpořit rozhodnutí o realizaci regenerace analýzou finančních toků a definicí podmínek uskutečnitelnosti procesu regenerace z finančního pohledu.
Finanční strategie regenerace bytového fondu v panelových domech vychází především z myšlenky ekonomické soběstačnosti souboru bytových domů v podmínkách budoucí tržní ceny nájemného. Město, coby zodpovědný vlastník, nebude očekávat na rozdíl od soukromého vlastníka zisk, který by realizoval jinde, přesto očekává, že bytový fond si "vydělá" nejen na údržbu a provoz, ale i na regeneraci a další nutné modernizace a na konci své životnosti i na výstavbu nového bydlení.
Finanční strategie odpovídá na otázky, jaké jsou cíle vlastníka hospodařícího s bytovým fondem, kdy a v jakém časovém horizontu chce regenerovat nebo prodávat bytový fond, v jakém rozsahu a s jakými prioritami přistoupit k rekonstrukci apod. Je zřejmé, že odklad regenerace nelze připustit, neboť by měl řadu negativních dopadů pro obyvatele panelových domů a i pro jejich vlastníka. Pro úspěch finanční strategie je však nejzákladnější podmínkou kladný přístup nájemníků k regeneraci. Finanční strategii regenerace posuzoval magistrát z pohledu finanční projekce pro následující varianty:

· Financování pouze z vlastních zdrojů
· Financování včetně čerpání z rozpočtu s dočasnou platností
· Financování včetně dlouhodobých cizích zdrojů (úvěr).

Jedním z hlavních cílů posouzení všech variant je vyhodnocení přínosů a negativ užití jednotlivých typů zdrojů.
Finanční model regenerace je založen na analýze dosavadního vývoje příjmů a nákladů sledovaného bytového fondu v panelových domech a modeluje optimální finanční toky podle očekávaného vývoje příjmů z hospodaření s bytovým fondem a nákladů na regeneraci v horizontu 20 let. Předpokládáme, že za zhruba 20 let bude nutno z důvodu fyzického I morálního zastarání regeneraci zopakovat nebo bydlení řešit novou výstavbou.
Řešení jsme postavili na konstrukci dvou finančních modelů, z nichž jeden vychází z poměrně kompletních údajů bytového hospodaření s fondem panelových bytů ve vlastnictví Hl. m. Prahy (Model Město) a druhý je odvozen na základě průměrných veličin pro celý fond pražských panelových bytů, které jsou ve sí5rávě městských částí (Model Praha).

Model Město řeší financování regenerace za soubor 9.532 panelových bytů ve vlastnictví HMP k 31. 12. 2000, do roku 2002 se předpokládá prodej části bytů s tím, že ve vlastnictví HMP zůstane nadále 8.360 panelových bytů. Podle schválené varianty "A minimální" je zařazeno do regenerace 2.293 bytů, což přepočteno podle jednotkových nákladů z Koncepce vyžaduje prostředky ve výši 716,6 mil. Kč v cenách roku 2000.

Model Praha je zpracován rámcově pro panelové domy ve vlastnictví a správě městských částí (MČ) a vychází z propočtených průměrných nákladů a výnosů vztažených na jednotku bytové plochy. Tento bytový fond zahrnuje soubor celkem 49.256 panelových bytů k 31.12.2000, z toho je podle Koncepce určeno k regeneraci 30.191 bytů, přičemž požadované prostředky na regeneraci činí 9,0 mld. Kč. Průběh a rozsah privatizace v MČ není sice zatím souhrnně znám, podle našich odhadů lze předpokládat, že do roku 2002 dojde ještě k prodeji přibližně 10% z celkového fondu panelových bytů. Po roce 2002 tedy zůstane podle našeho odhadu přibližně 44.330 bytů ve správě MČ.
Modelová zjednodušení: kalkulace finančních toků regenerace panelových sídlišť je poměrně složitá a má velký počet proměnných, z nichž ne všechny jsou vyčíslitelné. Proto jsme museli navrhnout a vzájemně si odsouhlasit pro projekci modelu potřebná zjednodušení s vědomím, že finanční model je projektován s vizí postupného dolaďování vstupů a nových podmínek, takže průběžně bude možno zpřesňovat a rozšiřovat vypovídací schopnost jeho výstupů. 

Vyhodnocení variant Modelu Město a Modelu Praha

Na základě vypracovaného finančního modelu jsme odvodili, že za předpokladu splnění určitých podmínek, bude možno zajistit rekonstrukci vyčleněné části panelových bytových domů pouze z výsledků hospodaření s tímto bytovým fondem. Z časového hlediska, prodlužováním regenerace za neúnosnou hranici, však není tato varianta průchodná pro celý bytový fond Hl. m. Prahy včetně městských částí. Stav panelových domů vyžaduje zahájení procesu regenerace bezodkladně a ekonomicky únosná doba procesu regenerace je podle našich výpočtů cca 10 let.
Z projekce finančního modelu jednoznačně vyplývá, že finančně průchozí varianty jsou: 
· varianta Model Město pouze z vlastních zdrojů (VZM)
· varianta Model Praha včetně využití rozpočtových zdrojů (RZP)
· varianta Model Praha včetně využití cizích zdrojů (CZP).

Model Město - regeneraci s využitím pouze vlastních zdrojů lze realizovat do 7 let při celkem dobrém finančním toku, který umožní pokrýt do dalších devíti let regeneraci zbylého bytového panelového fondu. Regenerace z vlastních zdrojů je možná za předpokladu splnění níže uvedených podmínek:
· do fondových zdrojů pro regeneraci započítat hospodářský výsledek celého bytového fondu
· růst nájemného do 10-12 let zhruba na dvojnásobek
· rozložení regenerace do časového období cca 7 let
· zahrnout příjmy z prodeje bytových panelových domů (3. etapa privatizace)
· finanční spoluúčast nájemníků ve výši cca 6-7% ceny regenerace bytu

Model Praha - regeneraci lze provést do 10 let pouze se spoluúčastí cizích zdrojů. Vlastní zdroje umožní regeneraci za období překračující 13 let s výrazně napjatým finančním tokem, který neumožní vytvořit zdroje pro další regeneraci. Situaci by bylo možno řešit půjčkou z rozpočtu HMP pro MČ až do výše 2,9 mld. Kč, popř. v kombinaci s úvěrem.

Nejvýhodnější variantou z hlediska NPV i dalších kritérií je varianta s využitím rozpočtových zdrojů. Podmínkou schválení půjčky z rozpočtu či úvěru bude prokázání schopnosti MČ splatit půjčku z rozpočtu, popř. úvěr v daném časovém období. Pro MČ, které tuto schopnost neprokáží, bude nutno jednat o možnosti dotace nebo regeneraci řešit jiným způsobem, např. prodejem bytů. Městské části, které disponují dostatečně velkým bytovým fondem, jsou ve výhodě pro prokázání schopnosti splácet půjčku, také mají lepší šanci získat úvěr za dobrých podmínek mj. díky výši zástavy. Pro tyto MČ, např. MČ Praha 11, by proto byla vhodná kombinace účelové půjčky z rozpočtu HMP a zvýhodněného úvěru. Aby HMP mohlo dočasné čerpání účelových půjček z rozpočtu povolit, bude pravděpodobně nutno provést určité změny v přerozdělovacím mechanismu rozpočtu. Pokud by však MČ byla nucena pro jiné aktivity získat bankovní úvěr, nabízí schválená státní podpora zvýhodněním úroku o 3 % a systémem záruk prostřednictvím ČMZRB v současnosti nejvýhodnější formu úvěru. Zatímní nevýhodou je nyní nedostatek prostředků ve Státním fondu rozvoje bydlení, tento stav by se měl ovšem v budoucnu výrazně zlepšit. Splnitelnost výše uvedených variant je vedle podmínky růstu nájmu opět dána následujícími podmínkami:

· získání půjčky z rozpočtu nebo získání dlouhodobého zvýhodněného úvěru se státním příspěvkem 3% z úroků
· rozložení regenerace do časového období cca 10 let
· do fondových zdrojů pro regeneraci započítat hospodářský výsledek celého bytového fondu
· pokračovat v prodeji cca 10% bytového fondu
· finanční spoluúčast nájemníků ve výši cca 6-7% ceny regenerace bytu

Na základě našeho rozboru můžeme konstatovat, že pokrytí nákladů na regeneraci části bytového panelového fondu je proveditelné i variantou použití pouze vlastních zdrojů. Povolit další finanční zdroje pro MČ však doporučujeme kvůli zajištění optimálních finančních toků pro Model Praha.
Díky všeobecné vysoké zadluženosti veřejné sféry v ČR vůbec a dluhové výši HMP je zřejmé, že zde příliš velký prostor pro další zadlužení není. Městský rozpočet bude jedním z mála zdrojů pro regeneraci panelových bytových domů a bytových domů vůbec, neboť v Praze je značná část i nepanelových obecních domů ve zchátralém stavu.
Mnohem vyšší cenu by si však vyžádalo odsunutí regenerace panelových domů do budoucna nebo neúnosné prodloužení doby regenerace, kdy by se část bytového fondu ocitla za zenitem dobrého standardu bydlení a nastal by odliv slušných nájemníků a vyšší koncentrace sociálně slabého obyvatelstva.

Marta Justoňová, SINDAT ČS Consulting, a.s.
Ing. Miloš Máša, radní hl. m. Prahy,