Ceny bytů zastaví růst nejdřív za čtyři roky, říká náměstek

Průměrný sedmdesátimetrový pražský byt stál loni 7,7 milionu korun a ceny stále stoupají. Podle náměstka pro územní rozvoj Petra Hlaváčka je ale potřeba se na téma krize bydlení dívat šířeji.

Průměrný sedmdesátimetrový byt stál loni v hlavním městě podle dat developerské společnosti Central Group 7,7 milionu korun.

I během koronavirové krize ceny nemovitostí stále rostou. O tom, co dělá pražský magistrát se stoupajícími cenami a nedostupností sociálních bytů, mluvil Deník N s náměstkem pro územní rozvoj Petrem Hlaváčkem (Spojené síly pro Prahu).

 

Už několik let stoupá cena bydlení v Praze a situace je pro mnoho lidí těžko únosná. Co udělal magistrát pro to, aby se ceny bytů snížily?

Je důležité si říct, proč to tak je. Není to selhání trhu, stojí za tím dlouhodobý proces. Důležitým faktorem je, že investice do nemovitostí je konzervativní investicí, což souvisí s českým konzervativním přístupem.

Je s tím spojený i pád sociálního zabezpečení, proto je byt první volba investice. Pak tu jsou další vlivy jako Airbnb nebo zahraniční investoři. Vždycky když se někdo snaží tohle téma démonizovat, kritizují se investoři z ciziny a má to charakter urbánní xenofobie.

 

Skupování nemovitostí zahraničními investory je tedy podle vás marginální záležitostí?

To ne. Je vidět, že to má vliv. Výpadek Airbnb ceny snižuje, ale byty se nakupují dál. Většina „investičních“ je však dále pronajímána. V České republice máme dlouhodobý deficit v legislativní oblasti. Jenže probíhající rekodifikace stavebního práva s hlavním tématem rychlého povolování je jen pěna dní.

Máme tu především celostně zbyrokratizovaný a legislativně komplikovaný stát. Společně s Ostravou, Plzní, Libercem a Brnem jsme zformulovali čtyři artikuly, kde mimo jiné tlačíme na to, aby se posílila práva samospráv v oblasti územního plánování. Například v německy mluvících státech je to zpravidla v gesci samospráv.

 

Původní otázka ale byla, co s cenami bytů reálně Praha dělá.

Základem v kulturně myslícím světě je dohoda o území, ta je totiž průsečíkem občanské, politické a soukromé sféry. Dohoda o území je základ, na který může navazovat povolování.

Dnes stavební proces trvá osm až dvanáct let a územní rozhodování je proces, který je ještě před tím. My se tedy věnujeme dohodě o území. To jsou hodiny a hodiny práce, která není vidět. Spočívá totiž v komunikaci s městskými částmi, aktivisty a dalšími stranami.

Máme tým zajišťující rychlý konsenzuální proces schvalování záměrů napříč stranami, které pak zastupitelstvo téměř ve stech procentech případů odhlasuje. Jde o konkrétní projekty, které se tvoří v území a zpravidla jsou doprovázené nějakou smlouvou v jeho prospěch. Změny územního plánu tedy procesujeme výrazně rychleji než dřív.

 

Kdy začnou být výsledky vidět?

Nejdřív za čtyři roky.

 

Ceny pražských nemovitostí tedy začnou viditelně padat v roce 2025.

„Padat“, to si nejsem jist. Ale mohl by se zastavit růst, jaký je dnes, pokud bude můj nástupce pokračovat v mnou započaté práci. My věříme, že základ je správně nastavený projekt. Proto pomáháme koordinovat projekty, které potřebují změnu v územním plánu.

Například Bubny (areál bývalého nákladového nádraží, pozn. red.) jsou ukázkovým prototypem. Je to veliké území, na kterém je velká společenská shoda.

 

Ceny bytů s projektem v Bubnech přímo souvisí. Plánuje Praha v tomto území stavět nebo mít sociální byty?

Proto jsme založili Pražskou developerskou společnost. Jde o městskou firmu, která má svěřené pozemky a má se starat o výstavbu a přípravu území. Stejně to mají například v Mnichově nebo Hamburku.

Problém je, že množství bytů, které vlastnil stát, státní organizace nebo obce, už dřív koupili soukromí investoři. V Hamburku by to naopak koupila městská firma. Tady se to ale nedělo.

 

Problém nedostupnosti sociálních bytů je, že město nevlastní nemovitosti?

Základní nástroj městského rozvoje a toho, co může město ze svého pohledu ovlivnit, je majetková držba. Když ji ale nemáte, musíte použít regulační nebo proaktivní nástroje, což je například vytváření studií. Územní studie a změna územního plánu v sobě schovávají jak regulační, tak iniciační model.

Iniciační v tom, že město šest let dělá studii, složitě ji se všemi projednává. A regulační v tom, že definuje, jak to má vypadat, a nenechá to živelnému růstu – a pokud to dobře dopadne, všichni aktéři parametry takové studie respektují a v důsledku to urychlí výstavbu v konkrétním území.

 

Pořád jste ale neodpověděl na původní otázku. Hodlá sama Praha začít stavět cenově dostupné byty?

Stále ještě vysvětluji kontext. Další příklad je okolí Palmovky, kde magistrát dává dohromady memorandum s radnicí Prahy 8 a dopravním podnikem, významný pozemek tam má židovská obec.

Řešíme to území o deseti hektarech jako celek. Další je na Praze 4, kde bude stanice metra Nové Dvory. Tam také kombinujeme iniciační proces, kdy město říká, že se tam má stavět, a regulační proces, kdy město říká jak.

 

Popisujete sice zajímavé projekty, ale není to málo, když jsou problémy někde jinde? Specifické profese jako učitelé, zdravotníci, hasiči a další na vlastní bydlení nedosáhnou. Podle Institutu plánování a rozvoje bude postupovat urbanizace Prahy, což situaci ještě zhorší.

Stěhování lidí do velkých měst je proces, který probíhá všude a má veskrze pozitivní stránky. I přes krizi z dat vyplývá, že v Praze za poslední dva roky opět přibylo asi 30 tisíc obyvatel. Je to proces, na který má město nějaké nástroje a ty by mělo využívat. My jsme přinesli změnu v tom, když říkáme, že se o městskou výstavbu a rozvoj aktiv města má starat městská firma.

 

Což je Pražská developerská společnost (PDS)?

Město si dosud se svými pozemky umělo poradit pouze tak, že je dobře nebo špatně prodalo někomu, kdo na nich něco postavil. Ale tím nad těmito pozemky navždy ztratilo kontrolu. Dosud nikdo nedělal přípravu bytových projektů a bytové výstavby na městských pozemcích.

 

A to se mění s nástupem PDS?

Ano, úkolem PDS je věnovat se tomu, aby na městských pozemcích vzniklo aktivum v podobě bytů. Neznamená to nutně, že se vše na straně města posune až do realizační fáze. Pozemky se připraví na konkrétní projekt, který se bude dát prodat. Nebo budeme moci vysoutěžit investora výstavby, který připravenou stavbu rychle realizuje.

 

Proč tohle nemůže dělat Institut plánování a rozvoje (IPR), když to má v podstatě přímo v názvu?

IPR je koncepční pracoviště.

 

Tohle je ale svým způsobem také koncepční pracoviště.

Tohle je výkonné pracoviště a já založení PDS považuji za zázrak. Chápu, že to může působit, jako že je to málo, a mrzí mě to. Ten přístup je ale průlomový a dělá i víc než výstavbu sociálního bydlení – to, jaký „mix“ bydlení bude vznikat. Jestli bude sociální, nebo jen „dostupné“, bude vždy rozhodnutí města. Ale s PDS vznikla entita, která takové projekty bude umět připravit. To, co vy vidíte jako nejdůležitější, my vidíme pouze jako jeden segment.

BYT MÍSTO DŮCHODU

Nemáme pochyby o tom, že udělat v Praze a celé České republice cokoliv je hrozně složité. Snažíme se ale najít odpovědi na elementární otázky. Problém ceny bytů v Praze je dlouhodobý.

Jsou tu nějaké procesy, které nejsou v rukách města, a jsem zpruzelý, když to lidé nevidí v celém kontextu. Je velmi těžké veškeré plánovací a povolovací souvislosti vysvětlovat. Třeba se nemluví o tom, že krize důchodového zabezpečení je silný motivátor pro pořízení bytu.

Ve srovnání s cenami bytů máme nízké platy. Nepříjemné jsou takové investiční byty, které pak mohou být dlouhodobě prázdné. Privatizace bytů byla vyrovnáním historické křivdy a nemusíme ji démonizovat. OPBH (Obvodní podnik bytového hospodářství, který se za socialismu měl starat o byty ve společném vlastnictví, pozn. red.) nebyl schopný se o byty starat a privatizace byla jednou z cest. A teď jsme v období, kdy potřebujeme opět napumpovat peníze do městských bytů. Například Praha 3 má 300 bytů a každý z nich se musí opravit.

 

Ve finále je ale 300 bytů pořád malé procento.

Je to malé procento. Prvně se zaměřujeme na potřebné profese a rodiny v nouzi, na tom je koaliční shoda. PDS je jedním z nástrojů, které mají zajistit rozšíření nemovitostního portfolia města z hlediska bytů. Nově jsme začali jednat s investory tak, že to má nějakou štábní kulturu.

Dřív se to sice také dělo, ale my myslíme na to, aby vznikaly plnohodnotné čtvrti včetně sociální výstavby. Máme na to metodiku spolupodílu investorů do území. Chceme také, aby vznikaly čtvrti, kde budou školy, školky, další občanská vybavenost. A ne že to pak město bude dodatečně dostavovat, když se zjistí, že jsou kapacitní deficity.

V Mnichově taková městská firma funguje už léta a výsledky jsou fascinující. Dělá dohody s vlastníky, zajišťuje kooperaci mezi všemi. U nás jsou jen tendence všechno vyhrocovat, proto je to složité.

 

Není cestou ke snížení ceny bytů Metropolitní plán (připravovaný pražský územní plán, pozn. red.) a s tím spojená rychlejší výstavba? Měl být hotový v roce 2015, a jsme v roce 2021.

Plánování je jeden z nástrojů. Problém je, že naše společnost má spoustu špatných zkušeností a je nastavená na regulační složku a potlačuje tu iniciační. Pak se vše projednává složitě a bytů je málo.

 

Otázka ale je, jestli Metropolitní plán nemůže celé situaci pomoci.

Pomůže.

 

A proč ještě není hotový?

Protože to strašně trvá. Teď jsme v procesu projednávání. Loni jsme projednávali hlavně s ministerstvy. Například ministerstvo kultury má regulační proces nastavený hodně přísně, hlavně v kategorii výšek budov.

Teď vypořádáváme připomínky městských částí a plán podle nich upravujeme a souběžně probíhá kontrola všech ostatních připomínek. Pak přijde na řadu veřejné projednávání, které by mělo být letos na podzim.

 

Takže se znovu posouvá celý harmonogram. Veřejné projednávání totiž mělo být v létě.

Byl bych rád, kdyby to bylo dřív, ale realisticky to vidím tak na přelom roku. Obecně ale platí, že pracujeme v nějakém politickém kontextu a je to všechno nějak složité. Je to složitý matrix, ve kterém se dá obstát jen těžko. My jdeme cestou inspirace v Německu, kde jim tlak na kvalitu a kvantitu funguje.

Například Hamburk si zákon o Airbnb může udělat sám, protože je to samostatný stát v rámci země a k tomu má osm městských částí, které mají nulové pravomoci. I v téhle prima koalici sedí zastupitelé městských částí a všechna celopražská témata jsou strašný masakr. Mě překvapuje, že lidem nevadí, že to platí z daní.