Stavba centra může pokračovat

Městská rada dnes souhlasila s prodejem více než 4000 čtverečních metrů stavebního pozemku na Karlově náměstí společnosti SCANDINAVIAN CENTER s.r.o. a uložila radnímu Filipu Dvořákovi, aby tento návrh předložil zastupitelstvu města ke konečnému rozhodnutí.
Tento případ má kořeny již v roce 1995, kdy společnost uzavřela s Prahou a Dopravním podnikem (vlastní 4% výměry pozemků - výstupy a výdech metra) smlouvu o nájmu pozemků na rohu Resslovy ulice a Karlova náměstí. Scandinavian center si pozemky pronajata pro stavbu obchodně - administrativního centra, které tady chce po dokončení i provozovat, na 49 let. Po skončení tohoto období má právo požádat pronajimatele o prodloužení smlouvy o stejnou dobu. Společnost v souladu s podmínkami nájemní smlouvy uspořádala mezinárodní architektonickou soutěž na řešení zástavby pozemku. Na základě výsledků této soutěže poté bylo v květnu 1999 vydáno územní rozhodnutí a v listopadu 1999 nabylo právní moci stavební povolení. Již v září 1999 a následně několikrát v průběhu prvé poloviny roku 2000 se na město i Dopravní podnik obrátil nájemce s žádostí o snížení výše nájemného v návaznosti na zásadní propad nájemného na trhu kancelářských budov. Nájemné z pozemku je v tomto případě konstruováno v přímé vazbě na nájemné, které nájemce bude vybírat z pronajimatelných ploch své budovy, přičemž jako základní a minimální částka je smluvně zakotveno průměrné nájemné ve výši 40,50 DEM za metr čtvereční pronajímatelné plochy za měsíc. A právě v konstrukci nájemného, resp. v jeho vazbě na minimální průměrné nájemné vznikl dle názoru nájemce pro něj zásadní problém. Uvádí přitom, že od doby, kdy byla smlouva uzavřena, se změnily podmínky na trhu nemovitostí v Praze a nájmy z komerčních ploch v centru města poklesly o 27%. Tím se samozřejmě změnil i ekonomický výpočet investice, která se tak podle původních podmínek stala nerealizovatelnou. Společnost proto žádala buď o snížení nájemného z původní výše 40,50 DEM/m2/měsíc na novou 25,- DEM/m2/měsíc, nebo odprodej pronajatých pozemků za kupní cenu 3mil. DEM. Komise rady pro dlouhodobé pronájmy diskusi o možnosti snížení nájemného striktně odmítla a obrátila se na Sdružení pro poradenskou činnost pro hl.m.Prahu s žádostí o prověření stávajícího projektu především z hlediska rentability nájemného za pozemek a doporučení možné ceny pozemku pro případný prodej.
Výsledné hodnocení především potvrzuje změněné podmínky na trhu. Celková aktuální nabídka v Praze je dnes 570.000 m2 kancelářských ploch a v souvislosti s rychlejším růstem nabídky a stabilizovaným stavem poptávky vzrostla v roce 1999 opět míra neobsazenosti kanceláří. Ta se nyní odhaduje na 15%. Protože výhled nesignalizuje změnu, došlo Sdružení pro poradenskou činnost hl.m.Prahy k závěru, že původní cena pronájmu je již dnes skutečně nereálná, a že pro město je nejvýhodnější, zejména vzhledem k přihlédnutím k nejednoznačnosti postupu pro stanovení nové výše nájemného, společnosti pozemek prodat. Sdružení doporučilo pro jednání o ceně jako cenu reálnou ve výši 5miliónů DEM, což odpovídá ceně. 1.113 DEM/m2 nebo v přepočtu 20.588 Kč/m2.
S takto stanovenou cenou po několikakolovém jednání Společnost vyslovila souhlas ovšem s výhradou rozložení splatnosti kupní ceny až do období 3 let po kolaudaci objektu. S tímto řešením vyslovila letos v říjnu Rada nesouhlas s přihlédnutím k faktu, že požadavek rozkladu splátek je nepřiměřený… A s pochybností, zda Společnost myslí svůj záměr se zahájením výstavby vážně. Po tomto odmítnutí přistoupila Společnost na minimalistický platební kalendář, se lhůtami splatnosti, které vyhovují městu i z hlediska kontroly dodržení stavebního záměru. A na “znamení dobré vůle“ společnost zahájila stavbu a složila již i deset procent kupní ceny jako jistinu. Zbytek by podle nového návrhu měla doplatit při podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní (40 %) (odhad leden 2001) a potom při kolaudaci stavby (odhad polovina roku 2002). Městu navíc zůstane doposud zaplacené nájemné ve výši 2,8milKč a Společnost při výstavbě, nad rámec nezbytných prací, provede rekonstrukci části vestibulu metra B-Karlovo náměstí.
Vlastní kupní smlouva bude uzavřena až po kolaudaci stavby, což je v poslední době jeden z postupů, kterými si město zajišťuje, že investor “slíbenou“ investici opravdu uskuteční, protože do té doby mu budou pozemky pouze vypůjčeny.