Úkolem Prahy je land development

První akcí znovu otevřeného CAMPU bylo. na konci května 2020 představení Pražské. developerské společnosti (PDS)..

O chystaných aktivitách hovořili Petr Hlaváček, první náměstek primátora hl. m. Prahy zodpovědný za územní rozvoj, a Petr Urbánek, odborný garant PDS. Debaty se také zúčastnili Peter Gero, architekt a urbanista žijící dlouhodobě v Hamburku a stojící u zrodu tamější čtvrti Hafen City, a Anna Ježková, ředitelka developerské společnosti Atkins & Langford, která se věnuje výstavbě rezidenčních projektů včetně družstevního bydlení. Petr Hlaváček přiblížil fungování PDS také Development News.

* Zastupitelstvo hlavního města nedávno schválilo založení Pražské developerské společnosti. V Praze je to novinka, ale v zahraničí obdobné společnosti dlouhodobě a úspěšně fungují. Kde jste se inspirovali?

K našim nejvýznamnějším inspiračním zdrojům patřila dvě německá města – Mnichov a Hamburk. Obě mají své developerské společnosti, ale jde o dva různé modely. Mnichov je nám kulturně bližší, tamější společnost funguje od 20. let minulého století. Hamburk je významné hanzovní město a obchodní přístup je patrný i ve fungování jejich městské developerské firmy. Jde o zhodnocení městských nemovitostních aktiv.

* Proč chcete jít vlastní „pražskou“ cestou? Nestačilo by kompletně převzít jeden, nebo druhý osvědčený model?

V Německu je odlišné právní prostředí, a navíc každá z těch společností funguje na trochu jiném principu. Využili jsme osvědčené a funkční prvky a přenášíme je do pražského kontextu. Hledali jsme co nejjednodušší a nejefektivnější cestu, jak takovou organizaci v našich podmínkách založit a dlouhodobě provozovat. Po diskusích jsme zvolili formu příspěvkové organizace – což je společnost se samostatnou právní subjektivitou, ale velmi silně propojená s městem. Takovou konstrukci, např. v právním prostředí Německa nemají. To splňuje cíl vytvořit relativně samostatnou organizaci, která se bude profesionálně věnovat zhodnocení městského nemovitého majetku, především pozemkům – tedy land developmentu. Očekávám, že PDS v nejbližším období detailně rozpracuje tři nebo čtyři pilotní projekty, na nichž získáme vlastní cenné zkušenosti a budeme s nimi dále v dobrém slova smyslu rutinně pracovat při řešení dalších městských zadání.

* Máte v Praze obdobné projekty, kde město už uspělo? Je na co navázat?

Město má zkušenosti s řešením infrastruktury, kde se řeší umístění, kapacita, technické parametry, ale odborné know-how týkající se zhodnocení nemovitostních aktiv bohužel chybělo. Role PDS bude spočívat v tom, že vytipuje vhodné pozemky a po diskusích s městem (s jeho vedením, radními, šéfy příslušných odborů, s IPR a zástupci městských částí, které definují požadavky) připraví projekt k realizaci. Předpokládáme, že samotná realizační fáze může ve většině projektů záviset na soukromém sektoru, město bude vystupovat především jako investor a zadavatel. Je ale možné, že nějaký menší projekt město samo zrealizuje, je třeba nabrat zkušenosti i v této oblasti z hlediska bytové výstavby. A pokud se ptáte na konkrétní realizace: Jedním z oceňovaných příkladů, je např. bytový dům s tělocvičnou na Petrském náměstí v Praze 1, který realizovala v roce 2011 městská část Praha 1 jako své nájemní bydlení. Projekt je úspěšný a je v dané lokalitě přínosem i po architektonické stránce.

* Těsně před vypuknutím koronavirové pandemie panoval na trhu nedostatek lidí. Jak budete chtít nově vzniklou společnost personálně zajistit?

Při přípravách PDS jsme oslovili realitní odborníky a byli jsme překvapeni pozitivní odezvou. Jedním z nich je třeba Petr Urbánek, který má rozsáhlé zkušenosti s komerčním developmentem a který bude jedním z odborných garantů PDS. Zároveň je třeba říct, že tým PDS bude teprve postupně vznikat. Do konce letošního roku by měl mít zhruba 10–20 zaměstnanců a počítáme s relativně širokým okruhem externích spolupracovníků, kteří budou naše know-how doplňovat. Chceme, aby v PDS zavládlo tvůrčí a lidsky příjemné pracovní prostředí, a doufám, že budovat něco od začátku bude i pro zavedené profesionály z privátního sektoru zajímavé, mj. proto, že město bude i v době ekonomického poklesu stabilním zaměstnavatelem.

* Jak budete vyhodnocovat poptávku po chystaných rezidenčních projektech? Ta je pro výslednou podobu developerského projektu klíčová.

PDS bude odbornou profesionální organizací, která bude schopna společenskou objednávku monitorovat a vyhodnocovat různorodé požadavky města – a z nich bude generovat zadání k spokojenosti „klienta“. Zadání pro jednotlivé projekty bude konzultováno s vedením města, kdy PDS nastíní možnosti, co a jak lze postavit a spolu s bytovým a sociálním odborem složí jednotlivé požadavky tak, aby co nejvíce naplnily očekávání a preference. Co se týká rezidenčních projektů, máme připravené různé typy standardů, které jsme schopni poskládat tak, aby z dlouhodobého hlediska bylo zajištěno splnění těchto různorodých požadavků, ale také aby byla zajištěna určitá variabilita a efektivita z hlediska provozu, údržby i možných úprav v budoucnu, pokud se požadavky výrazně změní. Jiné nároky bude mít matka se dvěma dětmi, jiné vozíčkář a jiné senioři. Chceme cíleně vytvářet variabilní prostory, díky nimž vznikne také přirozeně pestrá komunita lidí, kteří v daném bytovém domě budou dlouhodobě bydlet.

* Jak bude probíhat komunikace se soukromým sektorem?

Předpokládáme, že spolupráce bude mít řadu rovin a bude intenzivní. PDS bude vystupovat především v roli land developera, který připraví daný městský pozemek pro výstavbu ve veřejném zájmu. V tuto chvíli předpokládáme především projekty nájemního bydlení. PDS připraví koncept a provede ho schvalovacím procesem až ke stavebnímu povolení. Předpokládáme, že realizace se uskuteční ve spolupráci se soukromým sektorem, ale i ve spolupráci s družstvy, stavebními společenstvími. Vítáme také spolupráci se soukromými společnosti v podobě tzv. joint-ventures, kdy PDS připraví velké území, které si zaslouží pestřejší využití. Vedle bydlení také třeba kanceláře nebo maloobchod. Předpokládáme, že bychom v tomto směru měli spolehlivé partnery z řad soukromého sektoru, kteří se v oblasti dlouhodobě úspěšně pohybují a kteří by se s námi projektu účastnili. Variant je mnoho a naším cílem je profesionální a efektivní spolupráce se soukromým sektorem, protože je pro nás důležitá a cenná. Výsledkem je zhodnocení pozemků a rozšíření bytového fondupro město, pro soukromý sektor pak možnost spolupráce na projektech na připraveném území, kde již bylo dosaženo dohody a realizace by měla být bez zásadních komplikací. Takže vlastně win-win pro obě strany.

* Jak chcete zabránit skepsi, že se to nepodaří a že fungování PDS budou provázet různé korupční aféry?

Pracujeme na tom, aby vše proběhlo co nejlépe. Inspirujeme se u společností, které v Německu fungují v obdobných podmínkách a řeší podobné věci. PDS připravujeme už více než rok a na jejím založení a směřování panuje shoda napříč politickým spektrem. PDS bude připravovat profesionální podklady pro kvalifikovaná rozhodnutí městských představitelů a veškeré investice nad určitou hranici bude schvalovat Rada hl. m. Prahy. Uvědomujeme si, že soukromý sektor má více zkušeností s realizací, a proto ji na něj v první fázi chceme z větší části přesunout. Jednou z klíčových kroků bude najít spolehlivé a zodpovědné partnery.

* Představení PDS v CAMP se účastnili Peter Gero, architekt a urbanista dlouhodobě žijící v Hamburku. Která jeho doporučení jsou pro vás nejcennější?

Ztotožňuji se s tím, že městský developer by se měl stát dlouhodobě jednou z nejvýznamnějších městských organizací, protože bude iniciátorem proměn nevyužívaných městských nemovitostí ve funkční městské části a celky. Je potřeba jeho roli vysvětlovat, jeho profesní kompetenci obhájit a dlouhodobě zachovat navzdory změnám politických reprezentací, protože například bytovou otázku Praha řeší desítky let a posledních 20 let její řešení leží především na bedrech soukromého sektoru. Z pohledu z Hamburku je přirozené předpokládat, že městský developer bude aktiva dlouhodobě spravovat a zhodnocovat a vlastně městu prostředky určitým způsobem vydělávat – z tohoto pohledu by to mohla být jedna z „nejváženějších“ organizací. A druhým poučením je fungující spolupráce se soukromým sektorem, protože město může být jako zadavatel velkorysé při řešení kvality architektonického návrhu a veřejných prostor, ale bude nás těšit efektivní spolupráce na realizaci, která je doménou soukromých firem. The first event to take place at the reopening of CAMP.. at the end of May 2020 was the introduction of the. PDS (Prague Development Company)..